Welche Unterlagen benötigt man für eine Immobilienfinanzierung?

Die Banken in Deutschland benötigen für die Kreditentscheidung diverse Bonitäts- und Objektunterlagen. Sind diese Unterlagen unvollständig oder entsprechen nicht der Form, die Banken verlangen, verzögert sich die Abwicklung bis zur Kreditgenehmigung teils erheblich. Wir zeigen Ihnen hier, welche Unterlagen Banken im Rahmen der Immobilienfinanzieung immer sehen wollen und auf welche Details es dabei ankommt.

Wir verbringen sehr viel Zeit damit, die Unterlagen unserer Kunden zu prüfen und aufzubereiten bevor wir diese an Banken weiterleiten. Unser Ziel ist, dass Banken möglichst keine Rückfragen stellen und auch keine Unterlagen nachfordern. Beides würde die Abwicklung bei den Banken erheblich verzögern und das wollen wir natürlich vermeiden.

Da die Finanzierung einer Immobilie in Deutschland immer von der Person (Darlehensnehmer) und der zu finanzierenden Immobilie (Beleihungsobjekt) abhängt, haben wir es hier immer mit sog. "Bonitätsunterlagen" und sog. "Objektunterlagen" zu tun. Je nachdem wie die eigene persönliche Situation gerade aussieht oder um welches Vorhaben bzw. welche Immobilie es sich handelt,kann da einiges an Unterlagen zusammenkommen.

1. Bonitätsunterlagen

• Selbstauskunft
• Immobilienaufstellung (sofern bereits Immobilienvermögen vorhanden ist)
• Arbeitnehmer: Gehaltsnachweise (ggf. auch Arbeitsvertrag)
• Selbstständige: Gewinnermittlungen/Bilanzen der letzen 2 Kalenderjahre zzgl. aktuelle BWA sowie letzter Steuerbescheid und dazugehörige Steuererklärung
• Rentner/Penionäre: Rentenbescheide o.ä.
• Nachweise/Infos zu bereits bestehenden Darlehen/Krediten/Leasingverträgen
• Nachweis Krankenversicherung (sofern nicht pflichtversichert)
• Nachweis der ggf. einzusetzenden Eigenmittel (Eigenkapitalnachweis)
• Nachweis der späteren Renteneinkünfte (wenn die Finanzierung bis ins Rentenalter läuft)
• Kontoauszüge "Girokonto" der letzten 3 Monate

2. Objektunterlagen

• Finanzierungsplan (inkl. Gesamtkostenaufstellung)
• Expose (bei Kauf einer Immobilie)
• aktueller Grundbuchauszug (vollständig, nicht älter als 3 Monate)
• aktuelle Flurkarte
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten mit "Stempel/Unterschrift" eines Architekten o.ä.)
• Berechnung der Wohn- und Nutzflächen (mit "Stempel/Unterschrift" eines Architekten o.ä.)
• Energieausweis
• Baubeschreibung
• Aufstellung bisher erfolger Modernisierungsmaßnahmen
• Bei Neubau: Bauwerkvertrag o.ä.
• Bei bereits fertiggestellten/gebrauchten Immobilien: Fotos (Außen- und Innenbereich)
• Bei Wohnungs- bzw. Teileigentum: Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplänen und inkl. aller ggf. vorhandenen Nachträgen
• Bei Erbpacht: Erbpachtvertrag inkl. Nachträgen
• Bei Modernisierungsmaßnahmen: Maßnahmen- und Kostenaufstellung
• Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern: aktuelle Mieterliste (ggf. auch die Mietverträge inkl. Nachträge)
• Bei Eintragung von Rechten in Abteilung 2 des Grundbuches: die entsprechenden Eintragungsurkunden

Die Liste(n) sind ja schon ziemlich umfangreich. Trotzdem kann es immer wieder sein, dass einzelne Banken weitere Unterlagen bzw. Nachweise sehen wollen (siehe z.B. Bescheid Elterngeld).

Bei der Finanzierung eines Neubaus oder dem Kauf einer gebrauchten Immobilie bekommen Sie die sog. Objektunterlagen vom Verkäufer bzw. Bauunternehmen oder Bauträger. Wenn Sie ein bestehendes Darlehen umschulden oder Ihre Immobilie zwecks Kapitalbeschaffung beleihen wollen, müssen Sie diese Unterlagen beschaffen. Dabei sind wir Ihnen gerne behilflich (siehe u.a. Grundbuchauszug).

Der Umfang der Unterlagen ist völlig losgelöst vom Darlehensbetrag bzw. der Beleihungshöhe. Seit 2016 sind Banken beispielsweise dazu verpflichtet, immer die persönliche Einkommenssituation zu prüfen. Anders als vorher dürfen Banken bei einer niedrigen Beleihung ("Realkredit") nicht mehr darauf verzichten. Insoweit müssen immer alle persönlichen Unterlagen bei einer Bank eingereicht werden.

Auch bei den Objektunterlagen haben sich die Anforderungen der Banken in den vergangenen Jahren deutlich verschärft. So ist es inzwischen üblich, dass Grundsrisse und Wohnflächenberechnungen immer "Stempel/Unterschrift" des sog. Entwurfsverfassers (also z.B. des Architekten) enthalten müssen. Selbst gezeichnete Grundrisse oder Berechnungen werden nur noch von sehr wenigen Banken akzeptiert. Aber auch hier können wir bei fehlenden Unterlagen ggf. aushelfen.

Ein Aspekt sollte man dabei nicht vergessen. Bei einer Finanzierung ist es ähnlich wie beim Essen: das Auge ist mit! Die Unterlagen, die man an eine Bank schickt, sollten einen vernünftigen Eindruck machen und vor allem auch leserlich sein. Gehaltsabrechnungen mit Kaffeerändern, verwackelte Handyfotos usw. machen sich da nicht so gut.

Ihr

Olaf Varlemann