Welche besonderen Risiken bestehen bei Vollfinanzierungen?

Grundsätzlich gibt es bei Vollfinanzierungen die gleichen Risiken wie bei Finnzierungen mit Eigenkapital. Weil aber über den reinen Immobilienwert hinaus finanziert wird, gibt es dann doch auch ein paar sehr spezielle Risiken. Dieser Risiken sollte man sich vor dem Kauf oder Neubu einer Immobilie bewußt sein.

 Welche besonderen Riskien gibt es bei einer Vollfinanzierung?

  • Risiko, die Raten aufgrund von Arbeitslosigkeit o.ä. (vorrübergehend) nicht mehr zahlen zu können
  • Risiko einer grundsätzlich falschen Finanzierung, die nicht zur Lebenssituation, Lebensplanung oder der Immobilie passt
  • Wiederverkaufsrisiko bei der Immobilie selbst (z.B. bei Scheidung oder beruflich notwendigem Umzug)
  • stark eingeschränkte Möglichkeiten einer späteren Darlehensaufstockung oder Nachfinanzierung (z.B. für notwendige Modernisierungsmaßnahmen oder bei unerwarteten Mehrkosten bei einem Neubauvorhaben)
  • Risiko höherer Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung

Wer eine Immobilie mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital finanziert, muss sich aber darüber im klaren sein, dass gerade das “Wiederverkaufsrisiko” bzw. die möglichen Folgen höher sind als bei einer Finanzierung mit einem gewissen Grad an Eigenkapital.

Was bedeutet das genau?

Sie erwerben heute eine Immobilie. Nehmen wir einfach mal ein Einfamilienhaus “irgendwo in Deutschland”. Der Kaufpreis (und damit der aktuelle Wert der Immobilie) beträgt -beispielsweise- 100.000 Euro (ist einfach zu rechnen!).

Zu den 100.000 Euro kommen die normalen Erwerbsnebenkosten, die rund 5,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Und wir gehen einfach mal davon aus, dass auch ein Makler bezahlt werden muss. Die Courtage setzen wir mit 6% inklusive der Mehrwertsteuer an. Macht also insgesamt rund 12% Nebenkosten = 12.000 Euro.

Da kein Eigenkapital vorhanden ist, werden Kaufpreis und Nebenkosten komplett finanziert, also in diesem Beispiel 112.000 Euro. Die Finanzierung ist “Banken- Standard”, also ein Annuitätendarlehen Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und “normaler” Tilgung (soll ja nicht “zu teuer” werden). Wir nehmen also einfach mal 3,5% Zinsen und 1% anfängliche Tilgung. Daraus ergibt sich eine monatliche Gesamtrate von gerundet 420 Euro.

Am Anfang ist alles ganz toll und nett. Die Raten werden bezahlt und “es läuft”. Aber dann...

Nach 3 Jahren aber fängt es an zu “kriseln”, man trennt sich und das Häuschen soll, weil eine(r) alleine es sich nicht leisten kann, wieder verkauft werden.

Schnell stellt man dann fest, dass die Immobilienpreise in den letzten 3 Jahren nicht gestiegen, sondern ungefähr gleichgeblieben sind. Die Immobilie ist also immer noch rund 100.000 Euro wert. Aber weil die Zeit drängt, verkauft man das Haus für etwas weniger, sagen wir mal für 90.000 Euro.

Und jetzt geht das Ganze in die entscheidende Phase!

Bei der Bank sind -nach 3 Jahren- noch rund 108.000 Euro an Darlehen offen. Aus dem Verkauf werden 90.000 Euro erlöst. Es bleiben also 18.000 Euro Restschuld, die jetzt irgendwie weiter finanziert werden müssen (vorausgesetzt, dass der Bank nicht auch noch eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung zusteht!).

Ist man sich -trotz Trennung- doch noch einigermaßen einig, übernimmt jeder der Ex- Partner 9.000 Euro. Und weil man auch in den 3 Jahren seit Kauf der Immobilie eigentlich nichts weiter gespart hat, nimmt dafür jeder einen Verbraucherkredit auf. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren ergibt sich so eine Rate von rund 175 Euro monatlich - für jeden der beiden Partner. Pech, wenn einer der Partner kein eigenes oder ein zu geringes Einkommen hat, denn dann muss der/die andere den Kopf für die gesamten 18.000 Euro hinhalten. Macht dann eine Rate von rund 350 Euro monatlich. Und die tun bei einem normalen Durchschnittseinkommen schon weh! Im schlimmsten Fall ist diese Rate überhaupt nicht tragbar.

Merke: wer eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren will, sollte sich vor allem darüber klar werden, dass ein kurzfristiger Wiederverkauf zu erheblichen Restschulden führen kann.

Lösungen:

Bei einer Vollfinanzierung sollte man sehen, dass der Anteil, der über dem reinen Immobilienwert finanziert wurde, schnellst möglich getilgt wird. Um bei unserem oben genannten Beispiel zu bleiben: bei 2% Tilgung wären die Erwerbsnebenkosten bereits nach gut 5 Jahren getilgt (Restschuld dann noch ca. 99.000 Euro). Und angesichts der niedrigen Zinsen, sollte man seine Baudarlehen ohnehin besser mit mindestens 2% tilgen.

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