Wie finanziert man den Kauf einer Immobilie am besten?

Auf den ersten Blick ist die Finanzierung eines Hauskaufs oder Wohnungskaufs eine recht simple Angelegenheit. Im Gegensatz zum Neubau eines Hauses sind bei einem Kauf die Kosten zunächst besser kalkulierbar: Kaufpreis plus die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten für die Abwicklung des Kaufvertrages sowie die ggf. anfallende Maklercourtage. Das war's!
War es das wirklich schon?

Nein, denn auch bei einem Hauskauf oder Wohnungskauf und dessen Finanzierung müssen weitere Kosten berücksichtigt werden. Ein Kostenpunkt sind beispielsweise die Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung von Grundschulden im Grundbuch. Dafür sollte man ca. 0,5% des Darlehensbedarfs einplanen. Diese Kosten fallen unabhängig von der Finanzierungsvariante oder dem Darlehensgeber an (auch bei Einbindung von KfW- Darlehen oder Fördermitteln der Bundesländer!)

Immobilienkauf: Modernisierung und Renovierung nicht vergessen!

Je nach Alter und Zustand der Immobilie sollten Sie auch die ggf. später anfallenden Kosten für Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigen. Aufgrund der aktuell günstigen Konditionen der KfW zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen sollte man vor allem darüber nachdenken, ob man früher oder später ohnehin anfallende Arbeiten nicht schon jetzt durchführt. Unter dem Strich kann das sinnvoller sein als später höhere Zinsen oder Kosten bezahlen müssen.

In diesem Zusammenhang ist auch die Auswahl des richtigen Finanzierungspartners wichtig. Wer später beispielsweise KfW-Darlehen in Anspruch nehmen will, sollte darauf achten, dass dieser Finanzierungspartner auch in der Lage ist, KfW-Darlehen durchzuleiten.

Nachfinanzierungen können teuer werden

Wer jetzt eine Immobilie kauft und finanziert, ist bei späteren Finanzierungen, z.B. für Modernsierungsmaßnahmen, auf die Bank angewiesen, die ihm den Immobilienkauf finanziert hat. So machen derzeit viele Hauseigentümer die unangenehme Erfahrung, dass sie nicht an günstige KfW-Darlehen kommen, weil Ihr Darlehensgeber (beispielsweise eine Versicherungsgesellschaft) diese Darlehen nicht anbietet. Diese KfW- Darlehen dann über eine andere Bank zu beantragen, ist oft so gut wie unmöglich. Erstens hat kaum eine Bank ein Interesse daran, allein KfW- Mittel abzuwickeln, zum anderen scheitert es oft an der grundbuchlichen Absicherung der KfW-Kredite.

Immobilien auf Erbpachtgrundstücken: Belastungshöhe klären

Wer eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück kaufen will, sollte mit dem Erbbraurechtsgeber (z.B. der Stadt oder Kirche) als erstes klären, bis zu welcher Höhe die Immobilie mit Grundschulden belastet werden kann. Es ist nicht unüblich, dass die Erbbaurechtsgeber hier Maximalbeträge vorgeben. Liegt der Finanzierungsbedarf über diesem Maximalbetrag, kann eine Finnazierung schwierig oder sogar unmöglich sein. Im Normalfall weisen Verkäufer oder Makler auf derartige Belastungsbeschränkungen hin, allerdings sollte man zur Sicherheit noch einmal selbst beim Erbbaurechtsgeber nachfragen.
Neben den oben genannten Punkten gibt es noch eine Reihe weiterer Dinge, die Sie beim Kauf und der Finanzierung einer Immobilien beachten sollten. Weitere Informationen hierzu bekommen Sie kostenlos und unverbindlich bei Ihrem Baufinanzierungsexperten vor Ort.

Öffentliche Fördermittel und KfW-Darlehen rechtzeitig beantragen!

Wer einen Teil der Kosten über öffentliche Fördermittel oder KfW-Darlehen finanzieren will, muss diese Mittel in der Regel vor Unterschrift des notariellen Kaufvertrages beantragen. Wer sich erst nach dem Kauf um Fördermittel kümmert, wird leer ausgehen. Insbesondere die Landesförderinstitute werten dass dann “Nachfinanzierung”. Wenn die Zeit drängt und der Kaufvertrag nicht warten kann, kann eine sog. “Finanzierungsklausel” im Kaufvertrag helfen.

Kaufpreisfälligkeit und Übergabetermin?

Im Kaufvertrag wird ein sog. Übergabetermin vereinbart (“Übergang von Nutzen und Lasten”). Unmittelbar vor diesem Termin ist der Kaufpreis zu zahlen. Liegt dieser Übergabetermin weit in der Zukunft, sollte man bei der Finanzierung darauf achten, ab wann Bereitstellungszinsen anfallen. Ist das der Fall, muss man genau rechnen, ob es sich lohnt, den Zeitraum ohne Bereitstellungszinsen zu verlängern. Das muss nicht immer der Fall sein, denn manchmal ist es günstiger, “ein paar Euro” Bereitstellunszinsen zu zahlen als über die Jahre einen Zinszuschlag für die Verlängerung zu zahlen.

Aus Käufersicht ist es optimal, wenn dieser Übergabetermin so gelegt wird, dass man ab dann beispielsweise auch aus einem laufenden Mietvertrag raus ist. So kann man eine Doppelbelastung aus Miete und Darlehensraten vermeiden.

Bereitstellungszinsen nicht vergessen!

Bereitstellungszinsen sind die Zinsen, die Banken allein für die Bereitstellung eines Darlehens verlangen. Diese Zinsen fallen auf Beträge an, die ab einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht (!) ausgezahlt sind. Wird das Darlehen vor Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit ausgezahlt, müssen hierfür auch die Zinsen gezahlt werden (die Tilgung setzt dann meist etwas später ein).
Merke: ist ein Darlehen beispielsweise 6 Monate frei von Bereitstellungszinsen, bedeutet das nicht, dass die Bank für die ersten 6 Monate nach Auszahlung auf Zinsen verzichtet.