Immobilie gegen Zahlung einer Leibrente verkaufen

Viele ältere Immobilienbesitzer stecken in einem Dilemma. Einerseits besitzen sie eine schuldenfreie und werthaltige Immobilie, andererseits sind ihre Renteneinkünfte nicht gerade üppig und reichen im schlimmsten Fall nicht für de laufenden Kosten und Lebenshaltung. Da bleibt am Ende oft nur der Verkauf der Immobilie. Allerdings ist das immer auch gleichbedeutend mit dem Auszug auf dem Eigenheim; nicht für jeden die optimale Lösung.

Aber es geht auch anders...

Bei dem normalen Verkauf der Immobilie bekommen Sie den Kaufpreis in einer Summe und müssen selbst sehen, wie Sie diesen Kaufpreis verwenden und sich das Kapital einteilen. Angesichts der niedrigen Zinsen ist das Ersparte ggf. schnell verbraucht. Zudem wird man nach Jahren im Eigenheim plötzlich wieder Mieter.

Anders funktioniert der Verkauf der Immobilie gegen Zahlung einer sog. Leibrente. Bei diesem Modell bekommen Sie nicht einmalig einen großen Geldbetrag, sondern statt dessen eine lebenslange Rentenzahlung. Außerdem können Sie weiter -ebenfalls lebenslang und mietfrei- in Ihrer Immobilie wohnen bleiben. Dieses Wohnrecht wird notariell vereinbart und durch eine Eintragung im Grundbuch abgesichert. Diese Absicherung im Grundbuch ist wichtig und gibt Ihnen die Sicherheit -komme was wolle- im Haus wohnen bleiben zu können.

Leibrente oder Zeitrente?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie gegen Zahlung einer monatlichen Rente (oder ggf. auch Einmalzahlung) zu verkaufen. Alle Varianten kann man aber in zwei grundsätzliche Kategorien einteilen:

die (zeitlich befristete) Zeitrente, bei der der Käufer die Rente für einen fest vereinbarten Zeitraum (beispielsweise 20 Jahre) zahlt
die (zeitlich unbefristete) Leibrente, bei der der Käufer eine lebenslange Rente an den Verkäufer zahlt

Zeitrenten sind vor allem bei dem Kauf bzw. Verkauf von Gewerbebetrieben üblich. Bei Wohnimmobilien dominiert dagegen die Leibrente.

Wie hoch ist die Leibrente?

Die höhe der zu vereinbarenden Leibrente hängt von zwei wesentlichen Faktoren ab:

dem Wert und dem Zustand der Immobilie
dem Alter des bzw. der Berechtigten

Als Faustformel gilt: je älter der bzw. die Begünstigte, desto höher fällt die monatliche Leibrente aus. Die Berechnung erfolgt anhand von sog. Sterbetafeln und sog. Barwertfaktoren (die wiederum auf der angenommenen Verzinsung der Rente basieren). Die Berechnung der Leibrente ist “nicht ganz ohne” und sollte von echten Fachleuten übernommen werden. Das gilt ganz besonders vor dem Hintergrund, dass das lebenslange kostenlose Wohnrecht ebenfalls einen nicht unerheblichen Wert darstellt.

Zu der Berechnung der Leibrente gehört auch eine möglichst objektive Ermittlung des aktuellen Immobilienwertes. Das erfolgt nicht wie bei vielen Immobilienmaklern “mit dem groben Daumen”, sondern nach ganz bestimmten (gesetzlich definierten) Regeln der Immobilienwertermittlung.

Wer ist nach dem Verkauf für die Pflege und Instandhaltung der Immobilie zuständig?

Wer für die Instandhaltung der Immobilie zuständig ist, muss in dem Leibrentenvertrag ausdrücklich geregelt werden. Üblich ist, dass die normale Instandhaltung der Immobilie zu Lasten der Bewohner der Immobilie geht. Bei größeren Reperaturen und vor allem auch bei der Modernisierung (z.B. Austausch der Heizung) sollte sich der Eigentümer mindestens beteiligen, denn dadurch steigt schließlich auch der Wert der Immobilie.

Hilfe und Beratung

Wer seine Immobilie auf Leibrentenbasis verkaufen will, sollte im Vorfeld unbedingt den Rat eines Notars bzw. einer Notarin einholen. Diese klären über die Rahmenbedingungen auf und sorgen dafür, dass Sie nicht in irgendeine Rechtsfalle tappen.

Wir können bzw. dürfen keine individuellen Fragen zum Thema "Verkauf gegen Leibrente" beantworten, da dies eine Rechtsberatung wäre!