So verkaufen Sie Ihre Immobilie auch ohne Immobilienmakler!

Wenn Sie Ihre Wohnimmobilie verkaufen möchten, können Sie in den meisten Fällen auf einen Immobilienmakler verzichten. Sie sparen sich und den Käufern damit eine hohe Maklerprovision und können so ggf. sogar einen höheren Kaufpreis erzielen. Dabei brauchen Sie keine besonderen Kenntnisse oder Fähigkeiten. Das einzige, was Sie brauchen, ist ein wenig Vorbereitung. Dann klappt der Verkauf Ihrer Immobilie auch ohne Makler!

Die originäre Aufgabe eines Immobilienmaklers ist, Käufer und Verkäufer einer Immobilie zusammenzubringen. Als wir noch in einer rein analogen Welt gelebt haben, war das eine echte Aufgabe und oft mit viel Aufwand verbunden. In unserer digitalen Welt erledigen allerdings inzwischen Immobilienplattformen und Onlinetools viele dieser Aufgaben. Insbesondere bei der Vermarktung von "normalen" Wohnimmobilien, beispielsweise einem Einfamilienhaus in normaler Lage, kann man mit wenig eigenem Aufwand auf die Dienste von Immobilienmaklern verzichten.

So geht´s!

• Vorbereitung ist alles!
• Diese Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie!
• Der passende Kauf bzw. Verkaufspreis?
• So inserieren Sie Ihre Immobilie im Internet!
• Der erste Eindruck zählt: die passenden Objektfotos!
• Besichtigung!
• Besichtigung durch einen Sachverständigen?!
• Wie auf dem Basar: die Kaufpreisverhandlungen!
• Der Notarvertrag!

Vorbereitung ist alles: Infos und Unterlagen sammeln!

Als Verkäufer müssen Sie mögliche Kaufinteressenten offen und ehrlich über die Immobilie informieren. Machen Sie falsche Angaben (z.B. bei der Wohnfläche) oder verschweigen Sie wesentliches (z.B. Baumängel) können Sie ggf. später schadensersatzpflichtig werden. Zudem werden die meisten Kaufinteressenten eine Finanzierung benötigen, Hierfür brauchen potentielle Käufer diverse Unterlagen zur Vorlage bei den Banken. Diese Infos und Unterlagen sollten Sie zusammentragen, bevor Sie anfangen die Immobilie über Immobilienportale o.ä. zum Kauf anbieten.

Diese Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie!

• Grundbuchauszug (vollständig und unbeglaubigt; gibt es beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichtes; Kosten ca. 10 Euro)
• Bauantrag/Baugenehmigung (enthält in der Regel alle Bauzeichnungen, Berechnungen sowie eine Baubeschreibung; wichtig sind auch Baugenehmingungen für nachträgliche An- und Ausbauten, sofern diese erforderlich sind/waren )
• Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis; kann über dieser Internetdienstleister online erstellt werden)
• Objektfotos (Innen und Außen)
• bei älteren Immobilien: eine Aufstellung der bisherigen Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Austausch Heizung, Fenster usw.; optimal ist, wenn Sie diese Modernisierungsmaßnahmen mit den entsprechenden Rechnungen belegen können!)
• Bei einer Eigentumswohnung benötigen Sie die vollständige Teilungserklärung (inkl. Aufteilungsplan), die Gemeinschaftsordnung sowie die Protokolle mind. der letzten 2 Eigentümerversammlungen
• Befindet sich Ihre Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück, benötigen Sie den Erbpachtvertrag sowie den Nachweis über die aktuelle Höhe der Erbpacht

Wenn Ihnen bestimmte Unterlagen nicht (mehr) vorliegen oder diese nicht mehr den neuestan Ansprüchen genügen, muss Ersatz her. Das gilt insbesondere bei den Bauzeichnungen und der Wohnflächenberechnung. Grundsätzlich könnten Sie Ihre Immobilie auch selbst vermessen und Grundrisse selber zeichnen, aber die werden von Banken nicht anerkannt. Statt dessen sollten Sie dann einen Dienstleister damit beauftragen, die Immobilie zu vermessen und die Flächenberechnungen zu erstellen. Die Kosten dafür belaufen sich auf ca. 800 bis 1.000 Euro für ein klassisches Einfamilienhaus.

Der passende Kaufpreis?!

Immobilenmakler werben gerne damit, dass sie für die Verkäufer eine kostenlose Wertermittlung vornehmen. Das klingt nach viel Auswand, ist in der Praxis aber meist eine Sache von wenigen Minuten. Für diese Wertermittlung verwenden Immobilienmakler in der Regel Online-Tools von speziellen Dienstleistern (z.B. Sprengnetter, Value usw.). Mit wenigen Daten kann man so eine Kurzbewertung vornehmen und erhält eine erste "Preisindikation".

Eine solche Kurzbewertung können auch Sachverständige für die Immobilienwertermittlung vornehmen. Die Kosten dafür halten sich in Grenzen und sind wesentlich niedriger als die Kosten für ein komplettes Wertgutachten (das braucht man beim Verkauf einer Immobilie übrigens nicht!).

In der Praxis werden Sie nie einen Verkaufspreis auf den Punkt bestimmen können. Wenn Sie Ihre Immobilie beispielsweise auf den Immobilienportalen im Internet anbieten, ist das immer ein "unverbindlicher Angebotspreis" und kein Festpreis. Sie sind also nicht verpflichtet, Ihre Immobilie dann auch tatsächlich zu dem Angebotspreis zu verkaufen. Besteht großes Interesse an Ihrer Immobilie, werden Kaufinteressenten ggf. einen höheren Preis bieten. Natürlich werden einige Kaufinteressenten Sie auch runterhandeln wollen. Das alles ist bei Verkauf einer Immobilie völlig normal. Letztlich läuft jeder Immobilienverkauf im sog. Angebotsverfahren.

So inserieren Sie Ihre Immobilie selbst im Internet!

Die mit Abstand meisten Immobilie werden über Immobilienplattformen im Internet ge- bzw. verkauft. Dabei stehen Ihnen diverse Plattformen zur Verfügung. Wir empfehlen für die Selbstvermarktung die Plattform www.ohne-makler.net . Grund: Sie können Ihre Immobilie über den Weg nicht nur auf dieser einen Plattform anbieten, sondern mit 1-2 Mausklicks auch auf anderen großen Immobilienportalen. Das spart viel Zeit und Kosten! Derzeit (Stand März 2024) müssen Sie mit ca. 100-150 Euro für das Online-Inserat rechnen.

Die Eingabe der erforderlichen Daten ist ziemlich simpel. Dabei kann man weder etwas vergessen, noch Fehler machen (vorausgesetzt man hat alle erforderlichen Daten/Unterlagen zur Immobilie zur Hand).

Bei den Inseraten gilt:

• Gute Objektfotos bringen die meiste Aufmerksamkeit!
• langatmige Texte in der Beschreibung liest dagegen kaum jemand!
• Ein aussagekräftiger Titel schafft ebenfalls Aufmerksamkeit!
• Weisen Sie in der Beschreibung auf gravierende Mängel hin (sofern vorhanden), denn das spart Ihnen unnötige Besichtigungen!
• Versprechen Sie in den Inseraten nichts, was Sie nicht halten können!
• Romanartige Beschreibungen der Stadt, Gemeinde oder Ortsteil, in der die Immobilie liegt, können Sie sich in der Regel auch sparen; schreiben Sie in der Rubrik Lage lieber etwas zur Mikrolage der Immobilie (z.B. "Kindergarten/Schule 500 m entfernt")! Weisen Sie aber ggf. auch auf negative Aspekte hin (z.B. vielbefahrene Strasse), denn in der Regel merken Interessenten das spätestens bei der Besichtung selbst.

Der erste Eindruck zählt: die passenden Objektfotos!

Bei einer Immobilie ist es wie bei den Menschen: der erste Eindruck zählt! Und das erste, was ein Kaufinteressent sieht und sich genau anschaut, sind die Objektbilder. Da kann an vieles richtig, abr auch vieles verkehrt machen.

So machen Sie es richtig!

• für gute Bilder reicht in der Regel die Kamera Ihres Smartphones!
• fotografieren Sie Ihre Immobilie sowohl innen als auch außen bei Tageslicht (es muss nicht unbedingt die Sonne scheinen)!
• sowohl innen als auch außen sollte es zumindest einigermaßen aufgeräumt aussehen (ansonsten denken Interessenten, dass die Immobilie insgesamt ungepflegt ist)!
• Machen Sie ein Rundgang um das Haus (erster Eindruck!)
• Machen Sie einen Rundgang durch das Haus!
• Einen Videorundgang durch die Immobilie sollte man Profis überlassen! Gute Fotos reichen für den ersten Eindruck völlig aus!
• Detailfotos machen nur Sinn, wenn sie wirklich wichtige oder interessante Details zeigen (aktuell stehen beispielsweise Bilder von der Heizungsanlage hoch im Kurs!)!
• Verzichten Sie bei Ihren Fotos auf irgendwelche Filter oder Retuschen!

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, die noch voll möbliert und irgendwo in den 70er oder 80er Jahren steckengeblieben ist, kann es Sinn machen, das Haus bzw. die Wohnung erst einmal zu räumen (müssen Sie nach dem Verkauf ja sowieso). Und ggf. macht es sogar Sinn, die Immobilie noch weiter "aufzuhübschen". Da bewegen wir uns dann schnell im Bereich des sog. Home-Staging. Dabei geht es nicht darum, Mängel zu kaschieren, sondern Kaufinteressenten einen Eindruck zu verschaffen, wie es da mal aussehen könnte. Ob sich das lohnt/rechnet, hängt sehr von der zu verkaufenden Immobilie und den Marktgegebenheiten vor Ort ab.

Besichtigung?!

Anders als bei Mietwohnungen in begehrter Lage sollte man beim Verkauf einer Immobilie auf Massenbesichtigungen möglichst verzichten. Kaufinteressenten haben in der Regel viele Fragen, die man besser im kleinen Kreis klärt.

Das A+O bei den Besichtigungsterminen ist die Auswahl der Interessenten bzw. die Auswahl der echten Interessenten. Ansonsten kann es sein, dass Sie ihre Zeit mit Menschen verschwenden, die sich die Immobilie nicht leisten können oder "nur mal schauen wollen" ("Immo-Touristen"). Der beste Filter ist die Frage nach der Finanzierung. Dabei ist klar, dass die Interessenten vor der Besichtigung noch keine verbindliche Zusage einer Bank für genau Ihre Immobilie haben können. Aber: wer auf Immobiliensuche ist und sich um das Thema Finanzierung gekümmert hat, kann zumindest eine sog. "Finanzierungsbestätigung" oder ein "Finanzierungszertifikat" vorlegen. Eine solche Bestätigung ist zwar noch keine verbindliche Zusage einer Bank, aber zeigt zumindest, das sich der Interessent um die Finanzierung gekümmert hat und diese grundsätzlich möglich sein sollte.

Fragen Sie also vor der Vereinbarung eines Besichtigungstermins immer nach der Finanzierung und machen Sie den Termin davon abhängig, dass die Interessenten Ihnen mindestens die vorgenannte Finanzierungsbestätigung oder einen Eigenkapitalnachweis vorlegen. Beides sollte aktuell sein (in der Finanzierungsbestätigung sollte zudem Ihre Immobilie genannt werden)! Und bleiben Sie standhaft! Wer nichts vorlegen kann, bekommt keinen Termin!

Lassen Sie sich bei der Auswahl der Kaufinteressenten für eine Besichtigung nicht von deren Namen beeinflussen. Auch wenn der Name nicht "urdeutsch" klingt oder Kaufinteressenten nur schlecht deutsch sprechen, bedeutet das nicht , dass kein ernsthaftes Interesse besteht oder sich die Interessenten die Immobilie nicht leisten können. Es bedeutet im übrigen auch nicht, dass der Verkauf nicht möglich ist. In Deutschland kann grundsätzlich jeder unabhängig von der Nationalität oder dem aktuellen Wohnsitz Immobilien erwerben.

Während des Besichtigungstermins sollten Sie möglichst zu zweit sein. Das hilft mögliche "Mißverständnisse" auszuräumen, beispielsweise wenn es um den Zustand der Immobilie, insbesondere Mängel geht. Eine Art von Besichtigungsprotokoll ist nicht zwingend notwendig, aber gerade bei älteren und modernisierungsbedürftigen Immobilien kann das zwecks Beweissicherung Sinn machen (insbesondere wenn nicht schon im Expose auf Mängel hingewiesen wurde).

Besichtigung durch einen Sachverständigen?!

Wir empfehlen unseren Kunden immer, die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen zu lassen. Dieser soll möglich Mängel, die bis jetzt nicht bekannt waren, finden und die Kaufinteressenten auch hinsichtlich möglicher Aus- oder Umbaupläne oder Modernisierungsmaßnahmen beraten. Wenn Ihr Kaufinteressent eien Besichtigung durch einen Sachverständigen wünscht, sollten Sie das unbedingt zulassen. Wenn Sie sich weigern, macht das -logisch- keinen besonders guten Eindruck und wird dazu führen, dass der Käufer sein Interesse verliert.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, die Sie selbst nicht so genau kennen (z.B. ein geerbtes Haus), sollten Sie als Verkäufer einen Sachverständigen mit der Besichtigung beaufragen. Nur so bekommen Sie einen verlässlichen Eindruck vom Zustand der Immobilie und können einen realistischen Verkaufspreis ermitteln.

Wie auf dem Basar: die Kaufpreisverhandlungen!

Wenn es um den Kaufpreis geht, gibt es keine Regeln! Es darf verhandelt werden "bis einer heult". Und geheult und gejammert wird viel bei Kaufpreisverhandlungen. Der Kaufpreis im Expose dient letztlich nur als Richtgröße. Ist die Nachfrage groß, können sich mehrere Kaufinteressenten gegenseitig überbieten. Ist das Interesse eher gering, kann es sein, dass Sie beim Wunschkaufpreis Abstriche machen müssen. Letztlich läuft es darauf hinaus, dass Sie Kaufinteressenten spätestens nach der 2. Besichtungung darum bitten, einen Kaufpreis zu nennen. Der wird natürlich niedriger ausfallen als der Preis, den der Interessent tatsächlich zahlen würde.

Sollten Ihnen mehrere Angebot vorliegen, ist es überhaupt nicht anrüchig, wenn sie die Interessenten über höher Angebote informieren und ihnen die Chance geben, nachzulegen.

Wenn kein Interessent ein Angebot macht oder dieses sehr deutlich unter Ihrem Wunschpreis liegt, sollten sich sich bzgl. des Kaufpreises nochmal ihre Gedanken machen oder überlegen, wie man den Kaufpreis doch noch nach oben puschen könnte. Auf keinen Fall müssen Sie ein Angebot annehmen, dass Ihnen überhaupt nicht passt.

Der Kaufvertrag!

Die gesetzliche Regelung, dass Käufer und Verkäfer mind. 14 Tage vor dem Noatrtermin einen noratiellen Kaufvertragsentwurf in Händen halten sollten, gilt nicht für den Verauf "von Privat". Trotzdem bestehen einige Notare darauf, dass diese 14-Tage-Frist eingehalten wird. Und das ist auch ganz in Ordnung, denn so sinkt auch die Gefahr, dass ein Kaufinteressent sich überrumpelt fühlt und den Kauf unmittelbar vor dem Notartermin absagt.

Sie sollten sich mit dem Käufer auf einen Notar einigen und diesen mit der Erstellung des Kaufvertragesentwurfs beauftragen. In diesem Entwurf sollte auf Besonderheiten, wie beispielsweise die schon mehrfach genannten Baumängel, bereits hingewiesen werden. Der Entwurf entspricht dann dem, was Sie gerne im Kaufverträg hätten. Der Kaufinteressent kann das dann prüfen (lassen) und spätestens beim Notartermin selbst, Änderungswünsche geltend machen. Im Notartermin wird der Kaufvertrag dann vorgelesen und vom Notar erklärt. Erst wenn beide Seiten mit dem Vertragstext zufrieden sind, erfolgt die Unterschrift inkl. Beurkundung durch den Notar.

Die meisten Kaufverträge sind inhaltlich übrigens identisch. Abwandlungen vom Standardtextes des Notariats sind eher selten und meist auch nicht notwendig. Wenn Ihr Kaufinteressent nur unzulänglich deutsch spricht und er für den Notartermin einen Dolmetscher benötigt, bedeutet das nicht, dass der Notar eine Übersetzung des Kaufvertrags bzw. Kaufvertragsentwurfs anfertigen oder in Auftrag geben muss. Um die Übersetzungen muss sich der Kaufinteressent selbst kümmern.