So reduzieren Sie die Doppelbelastung beim Hausbau

Wer neu baut wird fast immer eine Doppelbelastung aus weiter laufender Miete und den Finanzierungskosten für das Neubauvorhaben stemmen müssen, Wir zeigen Ihnen, wie Sie diese doppelte Belastung so weit wie möglich reduzieren können.

Anders als beim Kauf einer fertiggestellten Immobilie muss man die Kosten bei einem Neubauvorhaben in Teilbeträgen zahlen. Das fängt mit dem Erwerb des Grundstücks an und setzt sich mit dem Hausbau fort. Bis zum Einzug fallen in der Regel viele Teilzahlungen an Bauunternehmen, Handwerker, Energieversorger usw. an.  Je nach Höhe des vorhandenen Eigenkapitals und dem Aufbau der Finanzierung fallen hier unterschiedlich höhe Bauzeitzinsen an. So nennt man die Zinsen, die Sie bis zum Einzug an eine Bank zu zahlen haben.

Was sind Bauzeitzinsen?

Unter Bauzeitzinsen versteht man die Zisen, die Sie bis zum Abschluß des Bauvorhabens an die Bank zahlen müssen. Diese setzten sich zusammen aus den Zinsen für ausgezahlte Darlehensbeträge und ggf. anfallenden Bereitstellungenzinsen. Je nach Vereinbarung mit der Bank müssen Sie irgendwann auf dann noch nicht ausgezahlte Darlehensbeträge eben diese Bereitstellungzinsen zahlen, also Zinsen dafür, dass Ihnen das Geld bereitgestellt wird. Diese Bereitstellungszinsen haben es in sich, denn hierfür berechnen fast alle Banken in Deutschland einen Zinssatz von 3% jährlich - und damit teilweise das dreifache von dem, was das Darlehen selbst kostet.

Auf den Zahlungsplan kommt es an!

Die wenigsten Bauunternehmen verlangen die Bezahlung bei Fertigstellung und Übergabein einer Summe. Statt dessen sind fast immer Teilzahlungen zu leisten. Das ist verständlich, denn ein Bauunternehmen muss bei den Materialkosten und dem Arbeitslohn in Vorleistung gehen. Wer mit einem Architekten und vielen einzelnen Handwerkern baut, braucht so gar keine Hoffnung darauf machen, dass er bzw. sie die Rechnung erst am Bauende präsentiert bekommt.

Bauunternehmen erstellen einen Zahlungsplan nach Makler- und Bauträgerverordnung (MABV). Bauherren sollten sich von dem Bauunternehmen zumindest grob skizzieren lassen, wann ab Baubeginn mit welchen Zahlungsraten zu rechnen ist. Bei einem Architektenhaus sollte eben der Architekt bzw. die Architektin einen solchen Zahlungsplan erstellen. Anhand dieses Zahlungsplanes lässt sich dann - zumindest ungefähr- ermitteln, wann welche Zahlungen zu leisten sind und woher das Geld dafür kommen soll bzw. ab wann es zur Verfügung stehen muss. Hieraus lässt sich dann wieder ableiten, wie hoch die Doppelbelastung werden kann.

Übrigens: verlangt ein Bauunternehmen die vollständige Zahlung erst bei Fertigstellung, muss das nicht unbedingt günstiger sein als die Zahlung in Teilbeträgen. Hier kommt es darauf an, ob und in welcher Höhe das Bauunternehmen hierfür einen Zuschlag einkalkuliert.

Darlehenszinsen aber keine Tilgung!

Sobald ein Euro aus einem bereitgestellten Darlehen ausgezahlt wird, müssen Sie dafür den im Vertrag vereinbarten Zins zahlen. Diese Zinsen werden taggenau zum Monatsende abgerechnet und dann vom Konto eingezogen. Während dieser Auszahlungsphase zahlen Sie aber "nur" die Zinsen auf den ausgezahlten Betrag. Die Tilgung setzt erst nach vollständiger Auszahlung des Darlehens ein. Bei KfW-Darlehen oder öffentlichen Förderdarlehen kann das auch deutlich nach Vollauszahlung sein ("tilgungsfreie Jahre").

Wer Zinsen sparen will, sollte als erstes seine Eigenmittel einsetzen, um Rechnungen zu zahlen. Erst wenn diese Eigenmittel aufgebraucht sind, werden dann die Darlehen in Anspruch genommen. Aber Vorsicht: einige Banken vereinbaren im Darlehensvertrag einen Mindestauszahlungsbetrag. Wer dann mit kleineren Rechnungen "um die Ecke kommt", muss diese ggf. selbst teuer vorfinanzieren (z.B. über einen Dispokredit).

Bereitstellungszinsen?!

Sobald ein Darlehen von der Bank bewilligt wird, fängt die Uhr an zu ticken. Im Darlehensvertrag wird der Zeitpunkt vereinbart, ab dem Sie Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Das sind Zinsen auf den Teil des Darlehens, der bis zu diesem Datum noch nicht ausgezahlt wurde. Der Zinssatz für diese Bereitstellung ist angesichts der allgemein niedrigen Zinsen ziemlich happig, nämlich fast immer 3% p.a. . Mann könnte von einem historischen Zinssatz sprechen, denn die 3 Prozent wurden auch schon vor 20 Jahren verlangt.

Diese Bereitstellungszinsen kann man vermeiden (oder zumindest reduzieren), wenn man den Termin möglichst weit in die Zukunft legt. Man spricht dann von der "bereitstellungszinsfreien Zeit". Banken gehen mit diesem Thema sehr unterschiedlich um. Es gibt Banken, bei denen diese bereitstellungszinsfreie Zeit standardmäßig bei beispielsweise 6 Monaten liegt. Wer eine längere Zeit ohne Bereistellungzinsen will, muss hierfür ggf. einen Zinszuschlag zahlen. Andere Banken wiederum vereinbaren bei einem Neubau standardmäßig -und ohne Zinszuschlag- eine "BZ-freie Zeit" von 12 oder sogar 18 Monaten. Aber dafür sind diese Banken ggf. schon beim Zinssatz teurer als Banken mit einer geringeren BZ-freien Zeit.

Wenn man hier die Doppelbelastung und die Kreditkosten insgesamt möglichst niedrig halten will, muss man Finanzierungsangebote sehr genau miteinander vergleichen. Ein Darlehen mit langer Zeit ohne Bereitstellungzinsen kann unter Umständen am Ende deutlich teuer sein als das Angebot mit einer kürzeren BZ-freien Zeit. Um das möglichst genau kalkulieren zu können, brauht es -siehe oben- einen genauen Zahlungs- und Ablaufplan.

 Das ist Ihnen alles zu kompliziert und Sie brauchen Beratung? Kein Problem! Gerne tüfteln wir gemeinsm mit Ihnen aus, wie Sie die Doppelbelastung bei Ihrem Neubauvorhaben kalkulieren und reduzieren können. Und wir finden auch die Bank(en), die Ihnen - unter dem Strich- das günstigst Angebot für Ihr Bauvorhaben machen. Nehmen Sie dazu mittels unsere Online-Anfrage einfach Kontakt mit uns.