Eigenheimförderung: Hürden abbauen ist die beste Form der Förderung!

Angesichts der gestiegenen Zinsen und immer noch hoher Kaufpreise bzw. Baukosten, wird von allen möglichen Seiten eine neue bzw. bessere Eigenheimförderung verlangt. Dabei geht es natürlich um viel Geld, das der Bund oder auch die Bundesländer für entsprechende Fördemittel bereit stellen sollen. Bevor man aber anfängt, sich immer neue Förderprogramme auszudenken, die nach wenigen Tagen, Wochen oder gar Monaten gestoppt werden müssen, sollte man erst einmal die Hürden beseitigen, die Menschen vom Kauf oder Neubau einer selbstgenutzten Immobilie abhalten.

Die Nachfrage ist eigentlich ungebrochen. Wir haben es täglich mit Menschen zu tun, die sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen wollen. Das scheitert in der Praxis leider häufig an den Steinen, die Bau- und Kaufwilligen dabei in den Weg gelegt werden. Wer diese Steine bzw. Hürden beseitigt, kann selbstgenutztes Wohneigentum effektiv und vor allem zuverlässig fördern. Gerade die zuletzt mangelnde Zuverlässigkeit beim Thema Förderung ist ein echter Störfaktor. Kaum jemand kauft oder baut spontan eine Immobile. Meistens vergehen mehrere Monate bis die Pläne umgesetzt werden. Wenn sich in dieser Zeit Förderprogramme ändern oder gar wegfallen, fangen die meisten wieder von vorne und oder lassen es genervt und enttäuscht gleich bleiben.

Das sind die größten Hürden beim Thema Wohneigentum!

• Hohe Erwerbsnebenkosten
• Geringe Eigenkapitalquote
• Hohe monatliche Raten durch hohe Zinsen
• Hohe Kaufpreise und Bauosten
• Unsicherheit beim Thema Energiekosten, Modernisierungspflichten usw.

Gegen die vielerorts noch hohen Kaufpreise oder auch gegen hohe Baukosten kann man von außen nur wenig machen. Das muss - wie man so schön sagt- der Markt regeln. Die Unsicherheit beim Thema Energiekosten, Modernisierungspflichten, Förderung usw. liegt vor allem an dem "raus aus die Kartoffeln und wieder rein in die Kartoffeln" der letzten Monate. Und das gilt nicht nur für unsere Bundesregierung, sondern auch für einzelne Bundesländer, denn auch da herrschte 2023 häufig "Förderchaos".

Hohe Erwerbsnebenkosten senken?!

Wer - beispielsweise- in Schleswig-Holstein eine gebrauchte Immobilie kaufen will, muss hier mit Erwerbsnebenkosten in Höhe von rund 12 % (!) rechnen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind somit schon fast 50.000 Euro weg für Nichts! Und diese 50.000 Euro muss man erst einmal selbst aufbringen. Wer das nicht kann, muss diese Nebenkosten sehr teuer mitfinanzieren, was den finanziellen Rahmen viele Kaufinteressenten sprengt.

Wer neu bauen will, kommt hier noch glimpflich davon, denn da werden die Nebenkosten nur für das Baugrundstück fällig (ausgenommen man baut mit einem Bauträger oder auf einem Grundstück mit sog. Baubindung).

Diese hohen Nebenkosten - insbesondere die Grunderwerbsteuer-  müssen beim Kauf einer fertiggestellten Immobilie oder Kauf vom Bauträger deutlich reduziert werden!

Mein Vorschlag: Einführung eines Grundsteuerfreibetrages beim Kauf einer selbstgenutzten Immobilie. Dieser Freibetrag sollte bei ca. 500.000 Euro (Freibetrag = Kaufpreis) liegen. Damit hätte man die meisten Kaufvorhaben für "Normalverdiener" erfasst. Wer eine teurere Immobilie kauft, wird in der Regel auch über die entsprechenden Mittel verfügen, die über den Freibetrag hinausgehenden Nebenkosten tragen zu können.

Ein weiterer wichtiger Kostenpunkt sind die Maklerkosten. Ich will an dieser Stelle keine Diskussionen darüber starten, ob die in der üblichen Höhe (meist 6% plus MWSt.) überhaupt angemessen sind. Von mir aus können Makler auch 10% Courtage verlangen. Allerdings sollte die allein vom Auftraggeber (also meist den Verkäufern) gezahlt werden. Aktuell werden Käufer gezwungen, die Maklerprovision zu zahlen, obwohl die Tätigkeit des Maklers für sie keinerlei Mehrwert bietet.

Und auch bei den lieben Notaren würde ich den Rotstift ansetzen. Zwar sind deren Gebühren in Summe bei weitem nicht so unverschämt wie die Maklerprovisionen, aber bei einem stinknormalen Kaufvertrag (ohne Besonderheiten und erhöhtem Arbeitsaufwand) aus meiner Sicht immer noch zu hoch. Hier sollte ggf. die Gebührentabelle angepasst werden. Die Notarkosten sollten zudem anders verteilt werden. Ich stelle mir eine Art von Grundgebühr für den Käufer vor. Alles was die Kaufvertragsabwicklung erschwert bzw. im Notariat einen höheren Aufwand erfordert, sollte vom Verkäufer gezahlt werden (auch so eine Art von Verursacherprinzip).

KfW-Förderung: das geht auch verbraucherfreundlicher!

Förderdarlehen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind ja an sich eine nette Sache. Sie haben nur leider einen grundsätzlichen Haken: die Zinssätze/Konditionen sind für maximal 10 Jahre fix. Daraus ergibt sich ein Zinsänderungsrisiko (also das Risiko, nach Ablauf der 10 Jahre höhere Zinsen zahlen zu müssen). Das fatale: dieses Zinsänderungsrisiko ist bei Förderdarlehen, die anfangs vom Bund bezuschusst werden, besonders hoch.

Mein Vorschlag: die KfW sollte (wieder) Zinsbindung von bis zu 20 Jahren anbieten. Je nach gewünschter Zinsbindung ergeben sich dann - durch die Subventionen des Bundes- andere Zinssätze. Das sorgt für mehr Sicherheit auf Seiten der Darlehensnehmer.

Die längeren Zinsbindungen - und damit ggf. etwas höhere Zinsen- machen vor allem Sinn, wenn die KfW den durchleitenden Banken eine sog. Haftungsfreistellung erteilt. In der Folge würden die KfW-Förderdarlehen aus Bankensicht zu einer Art von Eigenkapitalersatz. Die Beleihung und damit das Risiko sinken und die Zinskonditionen für das eigentliche Bankdarlehen würden sich deutlich reduzieren. So wären auch all die finanzierbar, bei denen es heute an 100 Euro monatlicher Rate scheitert. Und das sind aktuell nicht gerade wenige!

Erst wenn diese Hürden abgebaut und schon bestehende Fördermöglichkeiten optimiert sind, sollte man über weitergehende Förderungen nachdenken. Der Abbau der Hürden beim Thema Wohneigentum hat einen sehr wichtigen Aspekt: diese Förderung durch die Hintertür wäre langfristig planbar und zuverlässig. Und genau das ist es, was (künftige) Immobilien brauchen/wollen.

Ihr Olaf Varlemann

Geschäftsführer der Baufi-Nord GmbH