Finanzierung vermietete Ferienwohnung

Ferienwohnungen, vor allem an der Nordsee- oder Ostseeküste, stehen bei Anlegern derzeit hoch im Kurs. Und das muss man wörtlich nehmen, denn die Preise sind aufgrund der großen Nachfrage in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Die Finanzierung einer Ferienwohnung ist ein Thema für sich, denn nicht alle Banken spielen dabei mit.

Die Erwerb und die Finanzierung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern ist keine Raketenwissenschaft, aber es gibt ein paar Besonderheiten, die man dabei beachten sollte.  

Viele Ferienwohnungen an Nord- und Ostsee sind keine echten Ferienwohnungen!

Viele Wohnungen und Häuser, die als Ferienimmobilien vermietet werden, liegen in einem normalen Wohngebiet. Damit ist eine Vermietung als Ferienwohnung grundsätzlich ausgeschlossen. In der Vergangenheit haben Ämter und Behörden vielerots aber nicht so genau hingesehen und die Ferienvermietung stillschweigend geduldet. Aber in Zeiten des knappen Angebotes an regulären Mietwohnungen hat sich das geändert (Stichwort "Sylter Verhältnisse"). Inzwischen wird die Vermietung von "normalen" Wohnungen als Ferienwohnung von vielen Kommunen nicht mehr akzeptiert und dagegen vorgegangen. Einen Bestandsschutz gibt es dabei übrigens nicht.

Ob Ihre Wunschimmobilie als reguläre Ferienwohnung nutzbar ist, zeigt ein Blick in den Bebauungsplan. Aber man kann sich auch vor Ort direkt bei den Gemeinden und Bauämtern informieren.

Die Sache mit der Mehrwertsteuer!

Die Vermietung von Ferienwohnungen ist grundsätzlich mehrwert- bzw. umsatzsteuerpflichtig (ermäßigter Steuersatz von 7%; Stand 06/2021). Dabei gelten allerdings die Regelungen für Kleinunternehmen. Liegt der Umsatz unter einer bestimmten Grenze, entfällt die Umsatzsteuer (in 2021 liegt die Grenze für Kleinunternehmen bei 22.000 Euro).

Es kann sich allerdings lohnen, umsatzsteuerpflichtig zu werden, denn unter bestimmten Voraussetzungen können Sie dann beim Kauf der Ferienwohnung die Umsatzsteuer für den Gebäudeanteil "ziehen" (also sich die Umsatzsteuer vom Finanzamt erstatten lassen). Das klingt verlockend, hat aber auch einige Nachteile (u.a. Pflicht zur Umsatzsteuervoranmeldung und Beschränkungen bei der Eigennutzung).

Tipp: besprechen Sie das ganze Thema "Vermietung Ferienwohnung" unbedingt mit einem versierten Steuerberater bzw. Steuerberaterin. So erfahren Sie rechtssicher, welche der verschiedenen Optionen für Sie passt. Die Recherche im internet bringt dabei nicht allzu viel, denn viele der Infos, die Sie dort finden, sind hoffnungslos veraltet!

Einkünfte aus der Ferienvermietung nicht zu hoch ansetzen!

Schon "vor Corona" haben wir unseren Kunden empfohlen, bei den möglichen Mieteinnahmen sehr konservativ zu rechnen. Nur die wenigsten Ferienwohnungen sind ganzjährig vermietet und die laufenden Kosten für Verwaltung, Vermietung, Instandhaltung und Reinigung der Ferienwohnung sollte man nicht unterschätzen. Bedenken Sie dabei auch, dass Ihre Ferienwohnung voll möbliert ist und gerade das Inventar häufiger ersetzt werden muss.

Grundsätzlich sollten Sie bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie so kalkulieren, dass Sie möglichst nicht auf die Einnahmen durch die Vermietung angewiesen sind. Auch die meisten Banken setzen die Einnahmen aus der Ferienvermietung oft nur begrenzt an und setzen voraus, dass die Finanzierungsbelastung auch ohne Mieteinnahmen tragbar ist.

Welche Möglichkeiten es für die Finanzierung gibt, hängt vor allem auch von der genauen Lage und der Art der Ferienimmobilie ab. Wir arbeiten in diesem Bereich mit vielen regionalen und überregionalen Kreditinstituten zusammen. Das ermöglicht es uns u.a. eine vernünftge Bewertung der Immobilie zu erreichen und ggf. auch (bei Neubauten) die Umsatzsteuer vorzufinanzieren.

Beispiel für die Finanzierung einer Ferimmobilie

• Für Arbeitnehmer mit Wohnsitz in Deutschland
• Lage: bundesweit; die Immobilie kann auch in einem Ferienhauspark gelegen sein!
• Finanziert werden max. 80% des Kaufpreises (exklusive Inventar!)
• Mindestdarlehensbetrag 60.000 Euro
• Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von wahlweise 5, 10 oder 15 Jahren
• Tilgung ab 1% jährlich (kalkulatorische Gesamtlaufzeit max. 40 Jahre)
• Sondertilgungsoption 5% jährlich kostenfrei möglich (bis 10% jährlich gegen Zinsaufschlag)
• Tilgungssatzwechsel von 1-5% einmal jährlich kostenfrei möglich
• die Einkünfte aus der Ferienhausvermietung werden voll angerechnet (Durchschnitt der letzten 3 Jahre)

Wir unterstützen Sie gerne bei der Finanzierung Ihrer Ferienimmobilie in Deutschland. Wenn Sie sich von uns beraten lassen möchten oder ein persönliches Finanzierungsangebot wünschen, nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf. Nutzen Sie dazu gerne unser Onlineformular für eine Finanzierungsanfrage!