Kostenlose Immobilienbewertungen bringen kaum Nutzen

16.09.2020: Egal, wo man im Internet unterwegs ist, es dauert nicht lange und irgendwo ploppt Werbung für eine kostenlose Immobilienbewertung auf. "Bewerten sie ihre Immobilie noch heute kostenlos!" oder "Unsere Immobilienbewertung wird sie überraschen!" und ähnliches ist da zu lesen. Aber was taugen diese kostenlosen Immobilienbewertungen überhaupt? Kann man mit diesen Online-Rechentools tatsächliche zuverlässig den Wert seiner eigenen Immobilie ermitteln? Was steckt dahinter, wenn Makler mit einer kostenlosen Wertermittlung werben?

Immobilienwertermittlung online   shutterstock 1243793665

Um es vorweg zu nehmen: die kostenlose Online-Bewertung von Immobilien ist letztlich nur ein aus viel heißer Luft bestehender Bluff und Marketinggag. Im allergünstigsten Fall können Sie den Wert Ihrer Immobilie ganz grob schätzen, aber selbst das ist am Ende reines Glücksspiel. Wer sich auf die Ergebnisse einer kostenlosen Immobilienbewertung verlässt, ist am Ende meist verlassen und geht von einem völlig falschen Immobilienwert aus.

Warum taugt die Online-Immobilienbewertung nichts?

Die meisten Onlinerechner werten die Immobilienangebote auf den bekannten Immobilienplattformen wie ImmoScout oder Immowelt aus und vergleichen diese dann mit Ihrer Immobilie. In Städten und Regionen mit einem großen Angebot vergleichbarer Immobilien, bekommen Sie so einen Überblick, zu welchen Preisen diese Vergleichsobjekte angeboten werden bzw. kürzlich angeboten wurden.

Dabei gilt: je geringer das Angebot am Standort der Immobilie, desto dünner ist die Datengrundlage. Zudem werden bei der Online-Wertermittlung nur wenige Daten abgefragt (man will den Nutzer ja nicht überfordern). In der Regel müssen Sie nur folgende Daten eingeben:

  • Adresse
  • Immobilienart (Wohnung, Haus,...)
  • Bauweise (Massiv, Fertighaus,...)
  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Grundstücksgröße (entfällt bei Wohnungen)

Mit diesen Daten allein, ist eine halbwegs seriöse Wertermittlung überhaupt nicht möglich. Es macht beispielsweise einen erheblichen Unterschied aus, ob Ihr Haus aus den 60er Jahren zwischenzeitlich grundlegend modernisiert wurde oder nicht. Auch der Grundstücks-/Bodenwert dürfte so regelmäßig falsch ermittelt werden, denn je nach Grundstücksgröße muss man mit unterschiedlichen Quadratmeterpreisen rechnen. Zudem fällt dabei völlig unter den Tisch, dass in einigen Regionen die tatsächlichen Kaufpreise am Ende deutlich über den Angebotspreisen liegen. Das gilt natürlich auch für die andere Richtung.

Es gibt auch Bewertungstools, die nicht die Angebotspreise, sondern die tatsächlichen Marktdaten der Gutachterausschüsse auswerten. Die Wertermittlung basiert also auf den tatsächlichen Marktdaten der Vergangenheit (!) und nicht auf den Angebotspreisen. Das klingt ja schon mal etwas zuverlässiger, funktioniert in der Praxis aber auch nicht wirklich, denn auch diese Bewertungstools arbeiten mit den gleichen spärlichen Angaben wie die anderen Online-Vergleiche. Wenn man Glück hat, kommt am Ende ein sehr grober Näherungswert heraus, aber mehr auch nicht.

Kostenlose Bewertung durch Immobilienmakler?

Sie sollten sich erst einmal darüber klar werden, dass niemand in Deutschland kostenlos arbeitet. Ausgenommen sind die, die ehrenamtlich für Vereine und gemeinnützige Organisationen arbeiten. Immobilienmakler gehören mit Sicherheit nicht zu den gemeinnützigen Organisationen. Wenn Immobilienmakler eine Immobilienbewertung anbieten, verfolgen sie dabei nur ein Ziel: sie wollen den Auftrag für den Verkauf der Immobilie. Das ist an sich überhaupt nicht verwerflich, kann aber genau wie die Online-Bewertung zu falschen Ergebnissen führen.

Kein Immobilienmakler wird - auch wenn er über die Qualifikation verfügt- auf Verdacht ein echtes Wertgutachten Ihrer Immobilie erstellen. Das ist nämlich sehr zeitaufwendig und teuer (man müsste sich dafür diverse Unterlagen beschaffen und auch die Software für echte Wertgutachten ist teuer). Was machen die meisten Immobilienmakler, um Zeit und Geld zu sparen? Genau, sie erstellen eine simple Online-Bewertung. Je nachdem, welches Tool den Maklern und Maklerinnen zur Verfügung steht, ist das etwas detaillierter als die Online-Bewertung für Laien, aber letztlich auch nur eine erste grobe Indikation. Und weil Maklerunternehmen ja den Auftrag für den Verkauf von Ihnen haben wollen, muss der ermittelte Wert am Ende so hoch sein, dass Sie eigentlich gar nicht anders können als die Immobilie zu verkaufen. Ob Sie diesen Preis dann am Ende tatsächlich erzielen, ist fraglich.

Immobilienmakler(innen), die vor Ort ansässig sind und den regionalen Immobilienmarkt kennen, dürften bei den Kurzbewertungen noch zu den vernünftigsten Ergebnissen kommen. Wenn Sie allerdings 2-3 Makler(innen) mit der Preisfindung beauftragen, kann es sein, dass diese sich bei den in Aussicht gestellten Preisen überbieten (weil ja jeder den Auftrag von Ihnen will).

Eine echte Immobilienbewertung gibt es nicht umsonst!

Wir erleben es immer wieder, dass Eigentümer(innen) im Zusammenhang mit Scheidungsverfahren, Steuerstreitigkeiten oder Erbauseinandersetzungen mit den sog. Kurzbewertungen winken ("Schau mal, was die Immobilie laut Internet wert ist!"). Sorry, aber damit ist im Fall von Rechtsstreitigkeiten kein Blumentopf zu gewinnen. Wenn es vor Gericht geht, brauchen Sie in der Regel eine echtes Wertgutachten von einem bzw. einer Sachverständigen für Immobilienbewertung. Diese sog. Vollgutachten kosten Geld und sind kein Schnäppchen. Das Vollgutachten beispielsweise für ein Einfamilienhaus kostet ca. 2.000 Euro (und online geht da schon gar nichts).

Fazit

Online-Immobilienbewertungen sind ein nettes Spielzeug, wenn man mal so ungefähr wissen will, was die eigene Immobilie wert sein könnte. Das kann man mal machen, wenn man auf den Zug wartet oder im Wartezimmer vom Zahnarzt sitzt. Für mehr taugt das nicht; auch nicht, um zu sehen, ob der geforderte Kaufpreis einer Immobilie marktüblich ist oder nicht.

Unternehmen setzen diese Onlinebewertungen ein, um neue Kunden für ihre Dienstleistungen zu gewinnen (beispielsweise Immobilienmakler oder Baufinanzierungsvermittler). Ziel ist es, Sie so neugierig zu machen, dass Sie Kontakt zu den jeweiligen Anbietern aufnehmen, um beispielsweise Ihre Immobilie zu verkaufen oder über Darlehen Kapital zu beschaffen. Wirklich zuverlässig oder gar rechtsverbindlich sind derartige Kurzbewertungen auf keinen Fall.

Ihr

Olaf Varlemann

Inhaber von baufi-nord.de