Wir machen Wohneigentum bezahlbar!

Die in den letzten Monaten stark gestiegenen Zinsen haben dafür gesorgt, dass viele ihre Pläne in Richtung eigenes Haus oder der eigene Wohnung erst einmal ad acta gelegt haben. Dabei besteht oft eigentlich gar kein Grund für totale Resignation. Mit dem passenden Finanzierungskonzept ist Wohneigentum immer noch bezahlbar. Wer trotzdem abwarten will oder muss, kann die Zeit nutzen und für sich arbeiten lassen!

(Update 20.07.2022)

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Wer bis Ende letzten Jahres eine Immobilie finanzieren wollte, hatte es einfach. In den meisten Fällen konnte man die Finanzierung für 20-30 Jahre festmachen (am besten mit einem sog. Volltilgerdarlehen). Die monatlichen Raten waren Dank niedriger Zinsen bezahlbar und man hatte auf Jahre oder sogar bis zum Schluss seine Ruhe. Damit konnte man auf Kunden- und Beraterseite nicht allzu viel falsch machen. Wohneigentum war so für viele - auch sog. Normalverdiener- auf Dauer bezahlbar.

Inzwischen hat sich die Situation gedreht. Die Kombination aus stark gestiegenen Zinsen und immer noch hohen Kaufpreisen, macht vielen Bau- und Kaufinteressenten aktuell einen Strich durch die Rechnung. Mit den bisherigen Standardlösungen kommt man nicht mehr weit. Stattdessen sind wieder individuelle Finanzierungskonzepte gefragt, mit denen man die Ratenbelastung an die persönlichen Anforderungen anpassen kann.

Welche Möglichkeiten gibt es, um die Finanzierungsraten zu senken?

Die Raten für ein Immobiliardarlehen setzen sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Logisch! Wenn Sie die Raten senken wollen, müssen Sie bei dem Zinssatz und oder bei der Tilgung sparen.

So sparen Sie Zinsen!

Die Höhe der Zinssätze hängt im wesentlichen von 2 Faktoren ab:

  • der Höhe der Beleihung (Verhältnis Darlehen zu Immobilienwert)
  • der Dauer der Zinsfestschreibung (Sollzinsbindung)

Die Beleihungshöhe können Sie natürlich dadurch reduzieren, dass Sie ganz einfach mehr Eigenkapital einsetzen und weniger Darlehen aufnehmen. Aber Sie können die Beleihungshöhe aus Sicht der Bank(en) auch auf anderem Weg reduzieren. Im ersten Schritt sollte man den sog. Beleihungswert erhöhen. Das ist der Wert, den Banken bei der Zinskalkulation ansetzen. Dieser hat mit dem Kaufpreis bzw. tatsächlichem Marktwert nicht unbedingt etwas zu tun.

Im nächsten Schritt können Sie die Finanzierung aufteilen. Das bedeutet, dass Sie nicht alles bei einer Bank finanzieren, sondern einen Teilbetrag über eine zweite Bank finanzieren. Dabei ist es wichtig, dass die zweite Bank entweder keine "dingliche Sicherheit" (also Grundschulden) verlangt oder aber bereit ist, sich im Grundbuch an die zweite Stelle eintragen zu lassen. Letzteres ist vor allem bei Förderdarlehen der Bundesländer üblich. Die Bank, die den Hauptteil finanziert, behandelt solche Darlehen quasi wie Eigenkapital. In der Folge verlangt sie für ihr eigenes Darlehen weniger Zinsen. Das Ganze lohnt sich ggf. sogar, wenn Sie für das zweite Darlehen deutlich höhere Zinsen zahlen sollen. Es ist halt eine Frage der richtigen Mischung.

Auch mit der Dauer der Zinsbindung können Sie Zinsen sparen. Das funktioniert ganz einfach, in dem Sie Ihr Darlehen nicht - wie bislang üblich- für 20 oder mehr Jahre festschreiben, sondern nur noch für 10 Jahre. Das macht allerdings nur Sinn, wenn Sie das Darlehen mit einem Bausparvertrag kombinieren. Derartige Kombidarlehen waren in der Niedrigzinsphase meistens keine gute Wahl. Das hat sich inzwischen aber komplett gedreht, denn die Zinssätze für Bauspardarlehen liegen derzeit deutlich unter den Zinssätzen für Bankdarlehen. Das ist eine Situation, die wir - gefühlt ewig- nicht mehr hatten. Wer so wie ich Bausparen eher kritisch sieht, muss derzeit gerade umdenken und vorurteilsfrei an das Thema herangehen.

Beim Thema Bausparen kommt es sehr auf die Wahl der richtigen Bausparkasse und des richtigen Bauspartarifs an. Die großen und durch die Werbung bekannten Bausparkassen wie Schwäbisch-Hall, Wüstenrot oder die Landesbausparkassen (LBS) sind da meistens nicht die erste Wahl. Da gibt es andere Anbieter, die deutlich interessantere Rahmenbedingungen bieten.

So sparen Sie bei der Tilgung!

Bei der Tilgung sparen bedeutet immer, dass sich die Laufzeit der Finanzierung verlängert. Insoweit sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie die Tilgung auf das absolute Minimum herunterfahren. Viele Banken verlangen noch eine Mindesttilgung von 2% jährlich, aber die ersten haben diesen Mindesttilgungssatz schon auf 1% reduziert.

Eine niedrige feste Tilgungsrate kann sinnvoll sein, wenn Sie bei der Tilgung flexibel sein wollen oder erst einmal die Anfangsbelastung reduzieren möchten (z.B. wegen Kindererziehungszeiten). Wichtig ist dann, dass auch die finanzierende Bank flexibel ist und Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel mitmacht. Sie sollten dabei daran denken, dass Sie das, was Sie am Anfang bei der Tilgung einsparen, später nachholen müssen, um nicht ewig und drei Tage Darlehensraten zahlen zu müssen.

Ganz wichtig: die Kombination aus kurzer Zinsbindung (10 Jahre) und dauerhaft niedrigst möglichem Tilgungssatz (1%) ist eine tickende Zeitbombe (insbesondere bei hohen Beleihungen). Dabei müssen die Zinsen im Lauf der kommenden 10 Jahre gar nicht mal weiter ansteigen. Es reicht beispielsweise auch, wenn die Bank bei der Anschlussfinanzierung feststellt, dass die Immobilie nicht mehr den ursprünglichen angesetzten Wert hat und Zusatzsicherheiten verlangt oder Sie einen größeren Teil sofort zurückzahlen sollen.

Abwarten und Tee trinken?

Als gebürtiger Ostfriese bin ich natürlich ein Fan vom Teetrinken. Wenn es aber um das Thema Immobilienerwerb geht, ist reines Abwarten gerade nicht so angesagt. Wer demnächst eine Immobilie kaufen oder bauen will, hat jetzt noch die Chance, sich günstige Zinsen für die Finanzierung zu sichern!

Auch hier spielt das Thema Bausparen eine wesentliche Rolle, denn das ist nun einmal das Instrument, mit dem Sie sich als Verbraucher Zinssätze für die Zukunft sichern können, die unter den aktuellen Hypothekenzinssätzen der Banken liegen. Auch wenn es ein wenig dramatisch klingt: das ist de facto eine historische Chance, die so schnell nicht wieder kommt. Grund: auch die Bausparkassen werden wahrscheinlich im Laufe des Jahres ihre Zinssätze erhöhen. Gut für die reinen Sparer, schlecht für alle, die später finanzieren wollen.

Bausparen ist aber nicht gleich Bausparen!

Viele meinen, dass es zwischen den Bausparkassen und den Bauspartarifen keine wesentlichen Unterschiede gibt. Alles ein Einheitsbrei? Auf gar keinen Fall! Zwischen den einzelnen Bausparkassen und deren Tarifen gibt es himmelweite Unterschiede, die darüber entscheiden, ob es sich lohnt oder nicht. Und: der niedrigste Bausparzins, ist meist sogar die schlechteste Lösung!

Auch beim sog. "Vorsorgebausparen" setzen wir sehr häufig auf die eher kleineren Bausparkassen. Diese haben meist flexiblere Tarife mit beispielsweise weniger Gebühren als die großen und bekannten Bausparkassen. Aber: wir sind mit keiner Bausparkasse verheiratet und suchen das für Sie beste Angebot heraus.

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Ihr

Olaf Varlemann

Geschäftsführer der Baufi-Nord GmbH