Wir machen Wohneigentum (wieder) bezahlbar!
Die seit Anfang 2022 stark gestiegenen Zinsen haben dafür gesorgt, dass viele ihre Pläne in Richtung eigenes Haus oder der eigene Wohnung erst einmal ad acta gelegt haben. Dabei besteht oft eigentlich gar kein Grund für totale Resignation. Mit dem passenden Finanzierungskonzept ist Wohneigentum immer noch bezahlbar. Wer trotzdem abwarten will oder muss, kann die Zeit nutzen und für sich arbeiten lassen!
(Update 31.01.2023)
Wer bis Ende 2021 eine Immobilie finanzieren wollte, hatte es einfach. In den meisten Fällen konnte man die Finanzierung für 20-30 Jahre festmachen (am besten mit einem sog. Volltilgerdarlehen). Die monatlichen Raten waren Dank niedriger Zinsen bezahlbar und man hatte auf Jahre oder sogar bis zum Schluss seine Ruhe. Damit konnte man auf Kunden- und Beraterseite nicht allzu viel falsch machen. Wohneigentum war so für viele - auch sog. Normalverdiener- auf Dauer bezahlbar.
Seit dem hat sich die Situation ziemlich gedreht. Die Kombination aus stark gestiegenen Zinsen und immer noch hohen Kaufpreisen, macht vielen Bau- und Kaufinteressenten aktuell einen Strich durch die Rechnung. Mit den gewohnten Standardlösungen kommt man nicht mehr weit. Stattdessen sind wieder sehr individuelle Finanzierungskonzepte gefragt, mit denen man die Ratenbelastung an Ihre persönliche Situation anpassen kann.
Welche Möglichkeiten gibt es, Wohneigentum wieder bezahlbar zu machen?
Es gibt verschiedene Wege, um bei einer bezahlbaren Finanzierungsrate anzukommen. Grundsätzlich kommen in Frage:
- Darlehensbetrag reduzieren!
- möglichst niedrige Zinsen!
- ggf. eine möglichst niedrige Tilgung!
Wie kann man denn den Darlehensbetrag reduzieren?
Am einfachsten ist es natürlich, mehr Eigenkapital einzubringen, um so weniger finanzieren zu müssen. Aber wer kann das schon?
Der etwas umständlicher Weg ist, den geforderten Kaufpreis nach unten zu verhandeln. Geht nicht? Doch das geht inzwischen wieder, denn die Zeiten, in denen die Käufer Schlange standen, sind erst einmal vorbei! Und bei den Kaufpreisverhandlungen helfen wir Ihnen!
Wir ermitteln für Sie den aktuellen Wert und einen realistischen Kaufpreis. Sie können dann dem Verkäufer ein entsprechendes Angebot machen und dies ggf. mit unserer Wertermittlung untermauern. Zugegeben, das funktioniert nicht immer, aber wir hatten in den vergangenen Monaten diverse Fälle, in denen Verkäufer beim Kaufpreis um bis zu 20% nach unten gegangen sind.
Daneben kann man den Finanzierungsbedarf natürlich auch verringern, in dem man den Eigenkapitalanteil aufstockt (sofern denn überhaupt möglich). Aber denken Sie daran: "All in" wie beim Pokern, ist nicht unbedingt die beste Idee!
Wie bekommt man möglichst niedrige Zinsen?
Die Höhe der Zinssätze hängt im wesentlichen von 3 Faktoren ab:
- der Höhe der Beleihung
- der Dauer der Zinsfestschreibung (Sollzinsbindung)
- der Auswahl der günstigsten Bank
Mit Höhe der Beleihung bzw. Beleihungshöhe ist das Verhältnis zwischen dem Immobilienwert und dem Darlehensbetrag gemeint. Je höher die Bleihung, desto höher ist der Zinssatz.
Die Beleihung kann man natürlich dadurch reduzieren, dass man einfach ein niedrigeres Darlehen aufnimmt. Also braucht man mehr Eigenkapital oder einen Eigenkapitalersatz. Die Beleihung kann man aber ggf. auch schon damit reduzieren, dass Banken die Immobilie besser/höher bewerten. Wie das genau funktioniert und welchen Effekt hat für Sie haben kann, besprechen wir im Rahmen unserer persönlichen Beratung!
Auch das Thema "Dauer der Zinsfestschreibung" ist Teil unserer persönlichen Beratung. Klar, Sie können jetzt natürlich einfach die Zinsbindungsdauer auf beispielsweise 10 Jahre reduzieren. Dann zahlen Sie zumindest in den ersten 10 Jahren niedriger Zinsen als bei einer 20jährigen Zinsbindung. Aber ist das wirklich eine gute Idee? Die salomonische Antwort lautet: es kommt darauf an! Wobei es eben auf Ihre persönliche Situation ankommt.
Bei der Auswahl der passenden Bank kommt es heute nicht (mehr) darauf an, das diese jetzt und heute den absolut billigsten Zins anbietet. Statt dessen ist vor Voraussicht erforderlich. Die - heute- billigste Bank kann zum Bumerang werden, wenn Sie beispielsweise in 1-5 Jahren Modernisierungsmaßnahmen angehen und ebenfalls finanzieren wollen. Da hilft unsere Erfahrung, denn wir können vorausdenken und wissen aus der Praxis, wie einfach/kompliziert oder wie teuer das werden kann.
Sollte man bei der Tilgung sparen?
Nachdem die Banken gemerkt haben, dass die gestiegenen Zinsen für unbezahlbare Monatsraten sorgen, haben sie an der einfachsten Schraube gedreht: der Tilgung! Zinsen rauf, also Tilgung runter! Ja, man kann damit tatsächlich die monatliche Belastung drücken. Ob das sinnvoll ist, ist aber wieder eine ganz andere Frage. Die Tilgung reduzieren bedeutet auch, die Gesamtlaufzeit der Finanzierung zu verlängern. Zudem ist die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung i.d.R. deutlich höher. Das kann einem bei der Anschlussfinanzierung ggf. "das Genick brechen".
Häufig hilft es, die Tilgung etwas variabler zu gestalten. Das ist dann besonders sinnvoll, wenn Sie aktuell ein geringeres Einkommen haben (beispielsweise wegen Kindererziehungszeiten). Dann kann man jetzt und heute mit einer möglichst niedrigen Tilgung anfangen und diese ggf. später erhöhen. Dabei spielen aber nicht alle Banken mit.
Also: Tilgung reduzieren? Ja, ist machbar, aber es kommt wieder auf den Einzelfall an, ob es auch sinnvoll ist. Auch hier - Vorsicht Wiederholung- ist eine ausführliche Beratung erforderlich.
Abwarten und Tee trinken?
Als gebürtiger Ostfriese bin ich natürlich ein Fan vom Teetrinken. Wenn es aber um das Thema Immobilienerwerb geht, ist reines "Abwarten und Teetrinken" gerade nicht so angesagt. Wer in halbwegs absehbarer Zeit eine Immobilie kaufen oder bauen will, hat jetzt noch die Chance, sich günstige Zinsen für die Finanzierung zu sichern!
Dabei spielt das Thema Bausparen eine wesentliche Rolle, denn das ist nun einmal das einzige Instrument, mit dem Sie sich als Verbraucher Zinssätze für die Zukunft sichern können, die unter den aktuellen Hypothekenzinssätzen der Banken liegen. Auch wenn es ein wenig dramatisch klingt: das ist de facto eine historische Chance, die so schnell nicht wieder kommt. Grund: auch die Bausparkassen haben angefangen ihre Zinssätze erhöhen.
Bausparen ist aber nicht gleich Bausparen!
Viele meinen, dass es zwischen den Bausparkassen und den Bauspartarifen keine wesentlichen Unterschiede gibt. Alles ein Einheitsbrei? Auf gar keinen Fall! Zwischen den einzelnen Bausparkassen und deren Tarifen gibt es himmelweite Unterschiede, die darüber entscheiden, ob es sich lohnt oder nicht. Und: der niedrigste Bausparzins, ist meist sogar die schlechteste Lösung!
Einfach einen Beratungstermin vereinbaren und informieren!
Wissen schadet nur dem, der keines hat! Vereinbaren Sie einfach einen Beratungstermin in einem unserer Partnerbüros in Ihrer Nähe oder eine Online-Beratungstermin. Das kostet Sie nichts und verpflichtet Sie auch zu nichts!
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Ihr
Olaf Varlemann
Geschäftsführer der Baufi-Nord GmbH