Wie kann man bei einer Baufinanzierung Zinsen sparen?

Bei der Antwort auf diese Frage, muss man wissen, wie die Frage überhaupt gemeint ist. Geht es darum, bei der Finanzierung insgesamt möglichst wenig Zinsen zu zahlen oder geht es darum, den Zinssatz für ein bestimmtes Finanzierungsmodell noch weiter zu reduzieren?

Wenn Sie sich für eine bestimmte Finanzierungsvariante entschieden haben (beispielsweise ein Annuitätendarlehen mit 20 jähriger Sollzinsbindung) und wissen wollen, wie man den Zinssatz dafür noch reduzieren kann, ist die Antwort relativ simpel. Die Zinskonditionen hängen bei fast allen Darlehensgebern vor allem von der Höhe der Beleihung ab, Damit ist das Verhältnis von Immobilienwert zu Darlehensbetrag gemeint. Je niedriger die Beleihung, desto niedriger meist der Zinssatz. Um eine niedrigere Beleihung zu erreichen, gibt es folgende Möglichkeiten:

  • mehr Eigenkapital einsetzen (und damit den Darlehensbetrag reduzieren)
  • dem Darlehensgeber werthaltige Zusatzsicherheiten stellen (z.B. Grundschulden auf anderen Immobilien)
  • den Tilgungsanteilanteil erhöhen (sofern es für eine höhere Tilgung einen Zinsrabatt gibt)
  • einen Teil des Darlehensbedarfes über sog. “Nachrangdarlehen” finanzieren

Der Einsatz von mehr Eigenkapital kann allerdings in einigen Fällen auch dazu führen, dass der Darlehensbetrag unter bestimmte Grenzen fällt und insgesamt teurer wird. Dies liegt daran, dass einige Banken Zinsrabatte für höhere Darlehensbeträge geben oder Zinszuschläge für “Kleindarlehen” verlangen. Mehr Eigenkapital führt also nicht immer zu niedrigeren Zinssätzen!

Bei Zusatzsicherheiten in Form von Grundschulden auf anderen Immobilien ist vor allem die Frage, wem diese Immobilien gehören. Hier sind es meist die Eltern oder andere nahe Verwandte, die helfen wollen und die Möglichkeit einer solchen Zusatzsicherheit anbieten. Allerdings sollte man immer daran denken, dass diese Immobilie dann voll für die gesamte Finanzierung haftet und im schlechtesten Fall der Fälle, die Immobilie der Eltern “unter den Hammer kommt”. Will man dieses Risiko tatsächlich eingehen und ist es die Zinsersparnis wert?

Bei den sog. Nachrangdarlehen handelt es sich meist um Bauspardarlehen, Ratenkredite (mit langen Laufzeiten) oder öffentliche Darlehen (inkl. KfW-Darlehen). Ob und in welcher Form der Einsatz solcher Nachrangdarlehen möglich ist und ob dies dann unter dem Strich zu einer echten Zinsersparnis führt, ist individuell und regional sehr unterschiedlich.

Wesentlich wichtiger als “das Pokern um die zweite Stelle hinter dem Komma” ist aber die richtige Konzeption der Baufinanzierung insgesamt. Hierbei geht es beispielsweise darum, öffentliche Fördermittel optimal einzubeziehen und die gesamte Finanzierung Ihren Wünschen und Ihrer weiteren Lebensplanung anzupassen. Und hier sind die Gestaltungsmöglichkeiten so vielfältig wie die Menschen selbst.

Ein guter Baufinanzierungsberater bzw. eine gute Baufinanzierungsberaterin wird Ihnen im Gespräch immer aufzeigen, wie Sie bei Ihrer Finanzierung ggf. noch mehr Geld sparen können, entweder durch die Konzeption der Finanzierung selbst und/oder durch das Ausreizen der Zinskonditionen.

Wovon hängen die Zinssätze bei einzelnen Banken ab?