Projektfinanzierungen für Investoren: allein auf die Mieterträge abgestellt

19.05.2020: Ihre Immobilie finanziert sich über die Mieterträge letztlich selbst? Sie benötigen eine Bankfinanzierung mit möglichst geringem bürokratischen Aufwand und möglichst geringem Eigenkapitaleinsatz? Dann sollten wir über die Möglichkeit einer sog. Projektfinanzierung sprechen. Hiermit sind Wohn- und Gewerbeobjekte relativ unkompliziert zu normalen Marktkonditionen finanzierbar.

Foto: Olaf Varlemann

Wenn es um die Finanzierung etwas komplexerer Immobilieninvestments geht (also mehr als die klassische vermietete einzelne Wohnung), wird es bei den meisten Banken in Deutschland kompliziert. Die eine Bank akzeptiert keinen Gewerbeanteil, die nächste Bank "spitzt den Bleistift" erst bei Volumina von mind. 5 Mio Euro und die übernächste Bank verlangt Wagenladungen von Einkommens- und Vermögensnachweisen oder hat extreme Bonitätsanforderungen. Und dann wird auch noch so lange bewertet und geprüft bis ein anderer Käufer schneller ist.

Das geht auch einfacher!

Das Zauberwort heißt "Projektfinanzierung". Dabei handelt es sich allerdings nicht um Hexenwerk oder irgendein kompliziertes Finanzierungskonstrukt über Banken im Ausland o.ä., sondern um eine ganz normale Immobilienfinanzierung. Der einzige Unterschied zur klassischen Baufinanzierung besteht in den Entscheidungsprozessen und Anforderungen der Bank. Entscheidend ist hierbei die Wirtschaftlichkeit der Immobilie selbst und nicht so sehr das ganze Drumherum (persönliche Bonität usw.).

Dabei sind Projektfinanzierungen sind nichts neues oder ungewöhnliches. Neu und ungewöhnlich ist allerdings, dass einige Banken diese Form der Immobilienfinanzierung erst jetzt für sich entdeckt haben. Wenn die Erträge bei den Baufinanzierungen "für normale Häuslebauer" immer weiter in den Keller gehen, muss man sich als Bank eben auch mal links und rechts nach anderen Geschäftsfeldern umsehen. Trotzdem bieten nur sehr wenige Banken derartige Projektfinanzierungen an. Das ist auch den Corona-Zeiten geschuldet, denn viele Banken und Sparkassen haben ihre Kreditvergabekriterien seit Ausbruch der Pandemie eher verschärft. Glücklicherweise kennen wir die Banken, die praxisorientert an das Thema herangehen und sich insbesondere nicht hinter irgendwelchen "Regularien" verstecken.

Dreh- und Angelpunkt einer Projektfinanzierung sind die Erträge aus der Immobilie selbst, also die Mieteinnahmen. Diese Einnahmen müssen ausreichen, um die anfallenden Kosten (Finanzierung und Bewirtschaftung) langfristig tragen zu können. Ist das der Fall, ist eine stark vereinfachte Abwicklung einer Finanzierung möglich (weil dann ja u.a. die Bonität des bzw. der Darlehensnehmer eine eher untergeordnete Rolle spielt).

Die wichtigsten Fakten in einem kleinen Video (kein Ton oder Musik!)

Welche Immobilien sind finanzierbar?

• Wohnimmobilien (mit mehr als drei Wohnungen)
• Wohn- und Geschäftshäuser
• Sozialimmobilien (Kitas, Pflegeeinrichtungen o.ä.)
• Supermärkte (Mieter muss ein bekannter Filialist sein)
• nicht finanzierbar sind reine Gewerbe-, Industrie- oder Spezialimmobilien (Autohäuser, Industriehallen, Reiterhöfe o.ä.) oder reine Bauträgerprojekte (ein teilweiser Abverkauf ist aber möglich!)

Für wen ist eine Finanzierung machbar?

• für natürliche Personen (mit vereinfachter Bonitätsprüfung!)
• juristische Personen (auch die frisch gegründete Besitz- bzw. Projektgesellschaft)

Wie hoch kann finanziert werden?

• die Darlehenshöhe wird allein von den Mieterträgen und den Bewirtschaftungskosten bestimmt
• Faustformel: die Nettokaltmiete abzgl. 20-30 Prozent Bewirtschaftungspauschale muss die Zins- und Tilgungsraten tragen können
• die Höhe der kalkulatorischen Bewirtschaftungskosten hängt u.a. von der Immobilienart sowie von dem Alter und dem Erhaltungszustand der Immobilie ab
• beispielsweise bei Kauf sollten zumindest die Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln getragen werden

Finanzierungsmodell/-konstrukt/-konditionen

• Die Finanzierung erfolgt in Form von reinen Annuitätendarlehen mit laufender Zins- und Tilgungsrate. Tilgungsfreie Darlehen sind nicht möglich
• die Zinskonditionen orientieren sich an den "normalen" Immobilienfinanzierungen

Wie lange dauert die Abwicklung bis zur Darlehenszusage?

• Die Bearbeitungszeiten hängen von der Immobilienart, dem Finanzierungsvolumen und der Auslastung bei der jeweiligen Bank ab (ein grundsätzliches "OK" braucht derzeit ca. 2-3 Werktage; die komplette Abwicklung kann ca. 3 Wochen dauern)

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