Compliance: Regeln für die Kooperationspartner des Baufi-Nord-Netzwerks

Grundsätzlich gilt, dass alle Berater/Vermittler im Baufi-Nord-Netzwerk sich an die gesetzlichen Regeln und Vorgaben zu halten haben.

Neben den gesetzlichen Regeln und Verpflichtungen haben wir in unserem Beraternetzwerk aber auch eigene Regeln und Grundsätze, die die gesetzlichen Vorgaben im Sinne des Verbraucherschutzes sinnvoll ergänzen.

Rechtlicher Ausgangspunkt

Für Immobiliardarlehensvermittler geht es nicht nur um Erlaubnis und Registrierung. § 34i GewO verlangt unter anderem, dass die Vergütungsstruktur die Tätigkeit im besten Interesse des Darlehensnehmers nicht beeinträchtigt und insbesondere nicht an Absatzziele gekoppelt wird.

Die ImmVermV verlangt eine Tätigkeit mit Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit im Interesse des Kunden. Außerdem dürfen Vermittler keine Kundengelder annehmen. Bestimmte Aufzeichnungen müssen unverzüglich erstellt und fünf Jahre aufbewahrt werden. 

Bei der Vermittlung müssen Kunden unter anderem über Identität, Status, Umfang der berücksichtigten Anbieter und die Vergütung beziehungsweise deren Berechnung informiert werden.

Datenschutzrechtlich gelten insbesondere Rechtmäßigkeit, Transparenz, Zweckbindung, Datenminimierung, Richtigkeit, Speicherbegrenzung sowie Integrität und Vertraulichkeit.

Das ist aber nur der gesetzliche Sockel. Der Baufi-Nord-Standard sollte darüber hinausgehen. Vor allem bei der Frage, wann man Kunden ausdrücklich von einem Immobilienkauf oder einer Finanzierung abraten muss.

Baufi-Nord Compliance-Grundsätze

1. Zweck und Geltungsbereich
Diese Grundsätze beschreiben die Mindestanforderungen an eine faire, bedarfsorientierte und verantwortungsvolle Finanzierungsberatung im Baufi-Nord Netzwerk.

Sie gelten für alle Personen, die unter Verwendung des Namens, der Systeme, der Kontakte oder der Dienstleistungen von Baufi-Nord Kunden beraten, Finanzierungen vermitteln oder an der Bearbeitung von Finanzierungsanfragen mitwirken.

Gesetzliche, behördliche, vertragliche und datenschutzrechtliche Anforderungen bleiben uneingeschränkt zu beachten. Bei Widersprüchen gilt stets die strengere gesetzliche Anforderung.

2. Das Kundeninteresse steht an erster Stelle!

Ziel unserer Tätigkeit ist nicht der Abschluss einer möglichst hohen oder möglichst provisionsstarken Finanzierung.

Ziel ist eine Finanzierungslösung, die zur persönlichen, wirtschaftlichen und familiären Situation des Kunden passt und voraussichtlich langfristig tragfähig ist.

Die Interessen von Baufi-Nord, eines Beraters, eines Tippgebers, eines Kreditinstituts oder eines sonstigen Geschäftspartners dürfen nicht über die berechtigten Interessen des Kunden gestellt werden.

3. Keine Finanzierung um jeden Preis!

Eine technisch darstellbare oder durch ein Kreditinstitut genehmigte Finanzierung ist nicht automatisch eine empfehlenswerte Finanzierung.

Beraterinnen und Berater müssen Kunden ausdrücklich vom Kauf oder von der Finanzierung einer Immobilie abraten, wenn nach ihrer fachlichen Einschätzung erhebliche Risiken bestehen, beispielsweise:

• dauerhaft nicht tragfähige monatliche Belastungen
• fehlende finanzielle Rücklagen
• offensichtlich zu knapp kalkulierte Erwerbs- oder Baukosten
• nicht berücksichtigte Modernisierungs- oder Instandhaltungskosten
• unrealistische Annahmen zu Einkommen, Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen
• erhebliche Risiken nach Ablauf der Sollzinsbindung
• eine erkennbare finanzielle Überforderung
• ungeklärte rechtliche, steuerliche oder persönliche Rahmenbedingungen
• ein Immobilienkauf, der erkennbar nicht zu den Zielen und Möglichkeiten des Kunden passt.

Eine solche Empfehlung ist nachvollziehbar zu begründen und zu dokumentieren.

4. Vollständige und wahrheitsgemäße Angaben!

Kundenangaben und Unterlagen dürfen gegenüber Kreditinstituten, Plattformen oder anderen Beteiligten weder verändert noch beschönigt, verkürzt oder irreführend dargestellt werden.

Dies gilt insbesondere für:

• Einkommen und Beschäftigungsverhältnisse
• bestehende Kredite und sonstige Verpflichtungen
• Eigenkapital und Herkunft der Mittel
• Wohnsitz und steuerlichen Status
• Unterhaltsverpflichtungen
• Immobiliennutzung
• Kaufpreis und Nebenkosten
• Modernisierungsmaßnahmen
• negative Bonitätsmerkmale
• familiäre oder wirtschaftliche Abhängigkeiten

Bestehen Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit von Angaben, ist der Vorgang bis zur Klärung nicht weiterzubearbeiten.

Dokumente dürfen niemals manipuliert, nachgebaut, rückdatiert oder inhaltlich verfälscht werden.

5. Sorgfältige Bedarfsermittlung!

Vor einer konkreten Produktempfehlung müssen mindestens folgende Punkte geklärt werden:

• Ziel und Anlass der Finanzierung
• persönliche und familiäre Situation
• Einkommen und dessen nachhaltige Entwicklung
• regelmäßige Ausgaben und bestehende Verpflichtungen
• verfügbares Eigenkapital und notwendige Rücklagen
• gewünschte und tragbare monatliche Belastung
• geplante Nutzungsdauer der Immobilie
• Sicherheitsbedürfnis und Risikobereitschaftgewünschte Flexibilität
• absehbare Veränderungen der Lebenssituation
• Auswirkungen nach Ablauf der Sollzinsbindung

Unvollständige Informationen dürfen nicht durch Vermutungen ersetzt werden. Die sog. Präferenzen sind vollständig zu erfassen und zu dokumentieren.

6. Tragfähigkeit statt Bankobergrenze!

Die maximale Darlehenssumme, die ein Kreditinstitut bereitstellt, ist nicht automatisch der Betrag, den ein Kunde aufnehmen sollte.

Bei der Beurteilung der Tragfähigkeit sind insbesondere zu berücksichtigen:

• angemessene Lebenshaltungskosten
• dauerhaft notwendige Rücklagen
• Instandhaltungskosten
• mögliche Einkommensrückgänge
• Elternzeit, Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Ruhestand
• steigende Bewirtschaftungs- und Energiekosten
• mögliche Zinsänderungen bei der Anschlussfinanzierung
• Währungsrisiken bei Einkommen oder Darlehen in unterschiedlichen Währungen
• Die Haushaltsrechnung einer Bank ersetzt nicht die eigene verantwortungsvolle Einschätzung des Beraters

7. Variantenvergleich vor Zinsvergleich!

Eine verantwortungsvolle Beratung beschränkt sich nicht auf den nominell niedrigsten Zinssatz.

Soweit sinnvoll, sollen unterschiedliche Finanzierungskonzepte dargestellt und verglichen werden, beispielsweise hinsichtlich:

• Eigenkapitaleinsatz
• Tilgungshöhe
• Zinsbindung
• Sondertilgungsmöglichkeiten
• Tilgungsänderungen
• Fördermittel /Förderdarlehen,
  Gesamtlaufzeit
• Restschuld
• monatlicher Belastung
• Flexibilität und Risiken

Die Vor- und Nachteile der Varianten müssen für den Kunden verständlich erläutert werden.

8. Transparenz über Marktumfang und Vergütung!

Kunden dürfen nicht der Eindruck vermittelt werden, es werde ausnahmslos der gesamte deutsche Finanzierungsmarkt untersucht, wenn dies tatsächlich nicht möglich ist.

Der Umfang der berücksichtigten Kreditinstitute, Plattformen und Finanzierungsmöglichkeiten ist transparent darzustellen.

Auch mögliche Vergütungen, Gebühren, wirtschaftliche Interessen und relevante Abhängigkeiten sind entsprechend den gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen offenzulegen.

Unterschiedliche Provisionshöhen dürfen nicht ausschlaggebend für die Empfehlung eines Kreditinstituts oder Finanzierungsprodukts sein.

9. Keine falschen Versprechen!

Vor einer verbindlichen Kreditentscheidung des Kreditinstituts dürfen insbesondere folgende Aussagen nicht als gesicherte Tatsachen dargestellt werden:

• „Die Finanzierung ist genehmigt.“
• „Die Bank finanziert das auf jeden Fall.“
• „Der Zinssatz ist sicher.“
• „Die Auszahlung erfolgt garantiert rechtzeitig.“
• „Die Immobilie ist den Kaufpreis wert.“
• „Die Anschlussfinanzierung wird später problemlos möglich sein.“
• Prognosen, Einschätzungen und vorläufige Bankaussagen müssen als solche gekennzeichnet werden.

10. Keine unangemessene Abschlussbeeinflussung!

Kunden dürfen nicht durch künstlichen Zeitdruck, Angst, unvollständige Informationen oder vermeintlich einmalige Konditionen zu einer Entscheidung gedrängt werden.

Insbesondere dürfen keine falschen Fristen, nicht existente Konkurrenzangebote oder angeblich sichere Zinssteigerungen erfunden oder übertrieben dargestellt werden.

Der Kunde muss ausreichend Gelegenheit erhalten, die Finanzierung, deren Kosten und deren Risiken zu verstehen.

11. Verständliche Kommunikation!

Informationen sind so zu erklären, dass der jeweilige Kunde sie verstehen kann.

Fachbegriffe wie Effektivzins, Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung, Tilgungsaussetzung, Nachrang, Bereitstellungszinsen oder Währungsrisiko dürfen nicht lediglich genannt, sondern müssen bei Relevanz verständlich erläutert werden.

Sprachliche Schwierigkeiten oder fehlende Fachkenntnisse des Kunden dürfen nicht ausgenutzt werden.

12. Besondere Sorgfalt bei Kunden mit Auslandsbezug!

Bei Kunden mit ausländischem Wohnsitz, ausländischem Einkommen oder ausländischer Staatsangehörigkeit sind zusätzliche Risiken und Anforderungen zu berücksichtigen.

Dazu können insbesondere gehören:

• Währungsrisiken
• abweichende Bonitätsunterlagen
• ausländische Steuerunterlagen
• eingeschränkte Bankauswahl
• Besonderheiten bei Vollmachten und Legitimation
• grenzüberschreitende Datenübermittlung
• unterschiedliche rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen.

Steuerliche oder rechtliche Auskünfte dürfen nur erteilt werden, soweit hierfür eine entsprechende Befugnis und ausreichende Fachkenntnis besteht. Anderenfalls ist auf geeignete Rechtsanwälte, Steuerberater oder andere Fachleute zu verweisen.

13. Datenschutz und Vertraulichkeit!

Kundendaten dürfen nur für berechtigte und nachvollziehbare Zwecke verarbeitet und weitergegeben werden.

Es dürfen nur diejenigen Daten erhoben werden, die für Beratung, Vermittlung, Prüfung oder gesetzliche Pflichten tatsächlich benötigt werden.

Kundenunterlagen dürfen insbesondere nicht:

• über private oder unsichere Kommunikationswege versendet
• ungeschützt auf privaten Geräten gespeichert
• unberechtigten Personen zugänglich gemacht
• für andere Kunden oder Schulungszwecke ohne ausreichende Anonymisierung verwendet
• ohne Rechtsgrundlage in externe KI-Systeme eingegeben

werden.

Zugänge, Passwörter und Authentifizierungsverfahren sind gegen unbefugte Nutzung zu schützen.

Datenschutzverletzungen oder der Verlust von Kundendaten sind unverzüglich an die zuständige Stelle zu melden.

14. Verantwortungsvoller Einsatz künstlicher Intelligenz!

KI-Systeme dürfen die fachliche Prüfung und persönliche Verantwortung des Beraters nicht ersetzen.

Von einer KI erstellte Berechnungen, Texte, Bewertungen oder Empfehlungen müssen vor ihrer Verwendung auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Eignung geprüft werden.

Vertrauliche oder personenbezogene Kundendaten dürfen nur in dafür ausdrücklich freigegebene Systeme eingegeben werden.

Gegenüber Kunden dürfen KI-Ergebnisse nicht als gesicherte Fakten dargestellt werden, wenn sie nicht fachlich überprüft wurden.

15. Interessenkonflikte, Geschenke und persönliche Vorteile!

Mögliche Interessenkonflikte sind frühzeitig zu erkennen, offenzulegen und nach Möglichkeit zu vermeiden.

Persönliche Vorteile, Geschenke, Einladungen oder sonstige Zuwendungen dürfen nicht angenommen werden, wenn dadurch der Eindruck entstehen könnte, dass eine Empfehlung oder Entscheidung beeinflusst wird.

Private Beziehungen zu Verkäufern, Maklern, Bauträgern, Banken oder anderen Beteiligten sind offenzulegen, wenn sie für die Beratung oder Empfehlung relevant sein können.

16. Dokumentation und Nachvollziehbarkeit!

Jeder Beratungs- und Vermittlungsvorgang muss so dokumentiert werden, dass ein sachkundiger Dritter die wesentlichen Schritte nachvollziehen kann.

Zu dokumentieren sind insbesondere:

• Ausgangssituation und Kundenwunsch (“Präferenzen”)
• wesentliche Kundendaten
• Bedarfsermittlung
• tragbare monatliche Belastung
• betrachtete Finanzierungsvarianten
• wesentliche Risiken
• Gründe für die Empfehlung
• vom Kunden abweichend getroffene Entscheidungen
• erteilte Warnungen oder Abratungenrelevante Kommunikation
• Gründe für die Beendigung oder Ablehnung des Vorgangs.

Nicht dokumentierte wesentliche Beratungsschritte gelten im Zweifel als nicht erfolgt.

17. Umgang mit Fehlern!

Fehler dürfen nicht vertuscht werden.

Wer einen eigenen oder fremden Fehler erkennt, muss unverzüglich Maßnahmen ergreifen, um mögliche Nachteile für den Kunden zu begrenzen.

Schwerwiegende Fehler, Datenschutzvorfälle, Verdachtsfälle auf Manipulation sowie mögliche Verstöße gegen Gesetze oder diese Grundsätze sind an die zuständige Baufi-Nord Stelle zu melden.

Eine frühzeitige und offene Fehlermeldung wird grundsätzlich anders bewertet als das Verschweigen oder Vertuschen eines Fehlers.

18. Beschwerden!

Kundenbeschwerden sind ernst zu nehmen, sachlich zu prüfen und zeitnah zu beantworten.

Beschwerden dürfen nicht allein von der Person abschließend bearbeitet werden, gegen deren Verhalten sich die Beschwerde richtet, wenn dadurch eine objektive Bewertung gefährdet wäre.

Aus Beschwerden und wiederkehrenden Fehlern sind Maßnahmen zur Verbesserung von Prozessen und Beratung abzuleiten.

19. Verstöße und Konsequenzen!

Verstöße gegen diese Grundsätze können abhängig von Schwere, Häufigkeit, Verschulden und möglichen Kundennachteilen insbesondere folgende Konsequenzen haben:

• fachlicher Hinweis oder verpflichtende Nachbearbeitung
• Schulungs- oder Unterstützungsmaßnahmen
• verstärkte Qualitätskontrollen
• Einschränkung der Nutzung einzelner Systeme oder Dienstleistungen
• vorübergehende Sperrung
• Beendigung der Zusammenarbeit
• Meldung an Versicherer, Behörden oder andere zuständige Stellen, soweit dies erforderlich oder gesetzlich vorgeschrieben ist.

Vorsätzliche Täuschungen, Manipulationen von Unterlagen, Veruntreuung von Kundengeldern, bewusste Falschangaben oder das Vertuschen schwerwiegender Verstöße sind mit einer Zusammenarbeit im Baufi-Nord Netzwerk grundsätzlich nicht vereinbar.

20. Absolute No-Gos!

Die Kooperationspartner halten sich an folgende Vorgaben:

• keine gefälschten oder veränderten Dokumente
• keine verschwiegenen Verbindlichkeiten
• keine erfundenen Eigenmittel
• keine falschen Angaben zur Nutzung der Immobilie
• keine Kundendaten in nicht freigegebenen KI-Systemen
• keine Zusage einer Finanzierung ohne Bankentscheidung
• keine Empfehlung allein wegen einer höheren Provision
• keine Umgehung einer Bankvorgabe durch irreführende Darstellung
• keine Finanzierung erkennbar überforderter Kunden
• kein Vertuschen von Fehlern.

21. Persönliche Verantwortung!

Jede Beraterin und jeder Berater bleibt für das eigene Handeln persönlich verantwortlich.

Die Nutzung von Plattformen, Vergleichsprogrammen, Bankvorgaben, Mustertexten, KI-Systemen oder Empfehlungen anderer Personen entbindet nicht von der Pflicht zur eigenen fachlichen und verantwortungsvollen Prüfung.

Im Zweifel gilt:

Keine Finanzierung ist besser als eine Finanzierung, die den Kunden voraussichtlich überfordert oder ihm langfristig schadet!

Steinburg, den 19.07.2026