Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine finanzielle Ausgleichszahlung, die eine Bank von Kreditnehmern verlangt, wenn ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ganz oder teilweise zurückgezahlt wird. Dies geschieht meist bei einem Verkauf der Immobilie oder – sofern überhaupt möglich- der vorzeitigen Umschuldung des Darlehens. Die Entschädigung dient dazu, den der Bank entgangenen Zinsertrag auszugleichen.

Hintergrund
Ein Immobilienkredit ist ein fest vereinbartes Geschäft: Die Bank kalkuliert mit den geplanten Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit und refinanziert sich entsprechend. Löst der Kreditnehmer das Darlehen vorzeitig ab, entgehen der Bank – je nach dann herrschendem Zinsniveau- Zinseinnahmen. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll sicherstellen, dass die Bank durch die vorzeitige Darlehensablösung finanziell nicht benachteiligt wird.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von mehreren Faktoren ab:

1. Restlaufzeit des Darlehens: Je länger die verbleibende Zinsbindungsdauer, desto höher die Entschädigung.
2. Restschuld: Die Höhe der noch offenen Darlehenssumme ist entscheidend.
3. Aktuelles Zinsniveau: Wenn das Marktzinsniveau niedriger ist als der Vertragszins, fällt die Entschädigung höher aus, da der Bank ein größerer Zinsschaden entsteht.
4. Tilgungsverlauf: Sondertilgungen oder bereits gezahlte Raten werden berücksichtigt. Dabei müssen auch fiktive Sondertilgungen in Höhe der vereinbarten Sondertilgungsoption berücksichtigt werden

Es gibt zwei gängige Berechnungsmethoden:

• Aktiv-Aktiv-Methode: Vergleich der Zinsverluste mit einer Wiederanlage zu aktuellen Marktkonditionen.
• Aktiv-Passiv-Methode: Annahme, dass die Bank die Restschuld durch Pfandbriefe refinanziert.

Praxistipps zur Vorfälligkeitsentschädigung

1. Flexible Darlehenskonditionen vereinbaren
   Achten Sie schon beim Vertragsabschluss auf Flexibilität. Klauseln wie Sondertilgungsrechte oder ein kündbares Darlehen nach 10 Jahren (§ 489 BGB) reduzieren das Risiko einer Vorfälligkeitsentschädigung.
2. Kreditlaufzeit und Zinsbindung realistisch planen
   Wählen Sie die Zinsbindungsdauer so, dass sie zu Ihren Lebensplänen passt. Wenn ein Immobilienverkauf wahrscheinlich ist, bietet eine kürzere Bindung mehr Flexibilität.
3. Vorfälligkeitsentschädigung vorab berechnen lassen
   Lassen Sie sich von der Bank vor einer vorzeitigen Ablösung eine detaillierte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vorlegen. So können Sie besser abschätzen, ob sich die vorzeitige Ablösung lohnt.
4. Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren nutzen
   Bei Darlehen mit festem Zinssatz haben Kreditnehmer gemäß § 489 BGB das Recht, das Darlehen nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
5. Umschuldung sorgfältig prüfen
   Wenn die Zinsersparnis durch eine Umschuldung die Vorfälligkeitsentschädigung übersteigt, kann sich die Ablösung lohnen. Holen Sie verschiedene Angebote ein und rechnen Sie genau nach.
6. Auf Forward-Darlehen ausweichen
   Statt einer vorzeitigen Ablösung könnten Sie ein Forward-Darlehen nutzen, um sich günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern.