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Wohnfläche

Die Wohnfläche ist die Gesamtfläche einer Immobilie, die für Wohnzwecke genutzt werden kann. Sie ist ein zentraler Faktor bei der Bewertung und dem Kauf einer Immobilie, da sie maßgeblich den Preis, die Raumaufteilung und die Nutzungsmöglichkeiten beeinflusst. Für potenzielle Immobilienkäufer ist es wichtig, die Wohnfläche genau zu verstehen, da unterschiedliche Berechnungsmethoden zu Abweichungen führen können.

Unterschiedliche Berechnungsmethoden

Die Wohnfläche wird nicht immer einheitlich berechnet. In Deutschland gibt es mehrere Berechnungsgrundlagen, die je nach Baujahr, Vertrag und Kontext angewendet wurden oder werden:

  1. Wohnflächenverordnung (WoFlV):

    • Die WoFlV ist seit 2004 die gesetzliche Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche in Mietverhältnissen und Neubauten.
    • Sie berücksichtigt:
      • Vollständig: Räume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad.
      • Teilweise: Balkon-, Loggia- und Terrassenflächen (i. d. R. zu 25–50 % der Fläche).
      • Nicht: Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Garagen.

  2. DIN 277:

    • Diese Norm wird vor allem bei Gewerbeimmobilien und in der Bauwirtschaft verwendet.
    • Sie unterscheidet nicht zwischen Wohn- und Nutzfläche, sondern betrachtet die Gesamtfläche, was oft zu höheren Flächenangaben führt.

  3. Ältere Berechnungen:

    • Vor Einführung der WoFlV wurden Flächenberechnungen häufig nach individuellen oder regionalen Regeln durchgeführt, die nicht immer präzise oder einheitlich waren.
    • Es war beispielsweise üblich, Balkone vollständig einzurechnen oder Dachschrägen nicht korrekt zu berücksichtigen.

Warum die Wohnfläche kritisch geprüft werden sollte

  1. Abweichungen durch alte Berechnungen:

    • Ältere Flächenberechnungen sind häufig ungenau oder entsprechen nicht mehr den heutigen Standards. Beispielsweise wurden Dachschrägen oder Außenflächen oft falsch bewertet, was die Wohnfläche verzerrt.
    • Ein typisches Problem: Bei Dachwohnungen wurden Flächen unterhalb von Dachschrägen (unter 1 m Höhe) oft als vollwertig eingerechnet, obwohl diese nach heutiger WoFlV nicht zur Wohnfläche zählen.

  2. Auswirkungen auf den Immobilienpreis:

    • Der Quadratmeterpreis einer Immobilie basiert auf der angegebenen Wohnfläche. Selbst kleine Abweichungen können erhebliche finanzielle Unterschiede bedeuten.
    • Beispiel: Bei einem Preis von 4.000 €/m² ergibt eine falsche Angabe von nur 5 m² bereits eine Differenz von 20.000 €.
    • Auch bei der Finanzierung ist die Wohnfläche wichtig, denn sie ist Basis der Wertermittlung bei den Banken!

  3. Prüfbedarf durch den Käufer:

    • Insbesondere bei älteren Objekten oder unklaren Angaben sollte die Wohnfläche durch einen Fachmann (z. B. Architekten oder Vermessungstechniker) neu berechnet werden.
    • Es lohnt sich, bei Verdacht auf falsche Angaben die exakte Wohnfläche nach aktuellen Standards ermitteln zu lassen.

Tipps für Immobilienkäufer

  • Prüfung der Unterlagen:

    • Fordern Sie die Unterlagen zur Wohnflächenberechnung an und prüfen Sie, nach welchem Standard diese durchgeführt wurde (WoFlV, DIN 277 oder andere).

  • Skepsis bei älteren Berechnungen:

    • Seien Sie vorsichtig bei Immobilien mit Flächenberechnungen aus der Zeit vor 2004, da diese oft nicht den heutigen Standards entsprechen.

  • Professionelle Neuberechnung:

    • Wenn Zweifel an der Wohnfläche bestehen, lassen Sie diese von einem Experten prüfen. Dies kann in Preisverhandlungen oder späteren Streitfällen hilfreich sein.

  • Besonderes Augenmerk auf Balkone und Dachschrägen:

    • Prüfen Sie, wie diese Flächen in die Wohnfläche eingerechnet wurden, da sie oft als Teilflächen zählen.

Fazit

Für Immobilienkäufer ist die Wohnfläche ein entscheidender Wert, der jedoch mit Vorsicht zu genießen ist – insbesondere bei älteren Objekten. Da unterschiedliche Berechnungsmethoden verwendet werden können und ältere Wohnflächenangaben oft ungenau sind, lohnt es sich, die Fläche bei Bedarf durch einen Experten neu berechnen zu lassen. Dies schafft Klarheit und schützt vor möglichen Überzahlungen oder späteren Streitigkeiten.

Besonders mißtrauisch sollte man sein, wenn die ausgewiesene Wohnfläche kaum kleiner oder sogar größer als die Grundfläche ist.

(Dieser Beitrag wurde mit Hilfe von KI erstellt und anschließend redaktionell bearbeitet und ergänzt)