Sonderkündigungsrecht Darlehensvertrag

Grundsätzlich gilt, dass Immobiliardarlehen mit fester Zinsbindung sind für beide Seiten, Bank und Kreditnehmer, verbindlich abgeschlossen. Vor Ablauf der 10-jährigen Frist aus § 489 BGB ist eine Kündigung durch die Bank oder den Darlehensnehmer nur unter besonderen Voraussetzungen möglich.

1. Kündigung durch den Darlehensnehmer

a) Vorzeitige Rückzahlung bei berechtigtem Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB)

Der Darlehensnehmer kann das Darlehen vorzeitig kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung nachweisen kann. Typische Gründe sind:

• Verkauf der Immobilie: Wenn die Immobilie veräußert wird und der Kreditnehmer das Darlehen ablösen muss.
• Nachhaltige Änderung der Lebensumstände: Beispielsweise Trennung, Scheidung oder Jobverlust, die eine Fortführung des Kredits unmöglich machen.
• Ablehnung Nachfinanzierung: lehnt der Darlehensgeber eine weitere Finanzierung ab, kann der Darlehensnehmer das Darlehen ebenfalls kündigen

Folgen:

• Die Bank hat das Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen, um ihren finanziellen Verlust auszugleichen.
• Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate.

b) Rückzahlung bei vertraglich vereinbarten Sonderkündigungsrechten

Manche Darlehensverträge enthalten individuelle Sonderkündigungsklauseln. Beispiele sind:

• Sondertilgungsrechte: Bei vollständiger Rückzahlung des Darlehens.
• Flexibilität bei Immobilienverkauf: Eine vertragliche Regelung, die eine Kündigung ohne oder mit reduzierter Vorfälligkeitsentschädigung erlaubt.

Tipp: Prüfen Sie vor Abschluss des Darlehens, ob der Vertrag solche Sonderklauseln vorsieht.

2. Kündigung durch die Bank

a) Kündigung bei Zahlungsverzug (§ 498 BGB)

Die Bank hat das Recht, das Darlehen zu kündigen, wenn der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Voraussetzungen sind:

• Der Kreditnehmer schuldet mindestens zwei aufeinanderfolgende Raten ganz oder teilweise.
• Der Rückstand beträgt mindestens 2,5 % der Darlehenssumme.
• Die Bank hat den Kreditnehmer zuvor erfolglos abgemahnt und eine Zahlungsfrist gesetzt.

Folgen:

• Das Darlehen wird sofort fällig.
• Der Kreditnehmer muss die Restschuld zurückzahlen und kann zusätzlich Verzugszinsen sowie Mahnkosten tragen.

b) Kündigung bei fehlender Sicherheitenstellung

Wenn vereinbarte Sicherheiten (z. B. Grundschuld) entfallen oder der Wert der Sicherheiten erheblich sinkt, kann die Bank das Darlehen kündigen. Dies tritt ein, wenn:

• Die Immobilie an Wert verliert und keine anderen Sicherheiten gestellt werden können.
• Der Kreditnehmer vereinbarte Auflagen zur Sicherheitenstellung nicht erfüllt.

c) Kündigung bei Verstößen gegen vertragliche Pflichten

Die Bank kann das Darlehen kündigen, wenn der Kreditnehmer wesentliche Vertragsbedingungen verletzt, zum Beispiel:

• Falsche Angaben zur finanziellen Situation bei Kreditabschluss.
• Zweckentfremdung der Immobilie entgegen der Darlehensvereinbarung (z. B. gewerbliche Nutzung statt privater Wohnnutzung).

Zusammenfassung: Kündigungsgründe innerhalb der ersten 10 Jahre

Praxistipp

Kreditnehmer sollten:

1. Vor Abschluss des Darlehens auf Sonderkündigungsrechte achten.
2. Bei einem Verkauf der Immobilie die Vorfälligkeitsentschädigung genau berechnen lassen.
3. Bei Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig das Gespräch mit der Bank suchen, um Kündigungen zu vermeiden.

Mit diesen Regelungen erhalten Kreditnehmer und Banken klare Möglichkeiten, sich im Ausnahmefall vorzeitig von einem Darlehen zu trennen.