Einliegerwohnung

Eine Einliegerwohnung ist eine separate, abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses oder auf demselben Grundstück. Sie verfügt meist über einen eigenen Eingang sowie eine eigene Küche und Sanitäranlagen. Die Einliegerwohnung wird häufig vermietet oder von Angehörigen genutzt.

Charakteristisch für die Einliegerwohnung

Sie ist kleiner als die Hauptwohnung.
Sie befindet sich in der Regel im Keller, Dachgeschoss oder Anbau des Hauses.
Sie kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vorteile bringen.

Rechtliche Aspekte der Einliegerwohnung

Baugenehmigung
- Eine Einliegerwohnung muss baurechtlich genehmigt werden und die Landesbauordnung (LBO) einhalten.
- Voraussetzungen: Eine abgeschlossene Wohneinheit mit separatem Zugang, Küche und Bad.
Mietrecht
- Wird die Einliegerwohnung vermietet, gilt grundsätzlich das Mietrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
- Ausnahme: Wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt und nur eine Wohnung vermietet, gelten teilweise gelockerte Kündigungsschutzregeln (§ 573a BGB).
Steuerliche Vorteile
- Abschreibung (AfA): Die Kosten für den Bau oder die Sanierung der Einliegerwohnung können teilweise steuerlich abgeschrieben werden.
- Werbungskostenabzug: Vermieter können Ausgaben wie Zinsen, Reparaturen oder Abschreibung geltend machen, sofern die Wohnung vermietet wird.
- Umsatzsteuerfreiheit: Die Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt nicht der Umsatzsteuer.
Grundsteuer
Eine Einliegerwohnung kann zu einer höheren Grundsteuer führen, da sie als separate Wohneinheit gewertet wird.

Vorteile einer Einliegerwohnung

Zusätzliche Einnahmen
- Die Vermietung der Einliegerwohnung kann als passives Einkommen dienen und bei der Finanzierung des Eigenheims helfen.
Flexible Nutzung
- Als Wohnraum für erwachsene Kinder, Senioren oder Pflegekräfte.
- Nutzung als Homeoffice, Gästezimmer oder Ferienwohnung.
Steuerliche Entlastung
- Vermieter profitieren von steuerlichen Abzügen und Abschreibungsmöglichkeiten!
Wertsteigerung der Immobilie
- Ein Haus mit einer zusätzlichen Wohneinheit hat oft einen höheren Marktwert und spricht mehr Käufer an!
Zusätzliche Fördermittel bzw. doppelte Förderung
- Einige Fördermittelprogramme gelten je Wohneinheit. Bei einem Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung kann die Förderung je Wohneinheit beantragt werden!

Nachteile einer Einliegerwohnung

Eingeschränkte Privatsphäre
- Durch die räumliche Nähe kann es zu Konflikten zwischen Mieter und Eigentümer kommen.
Zusätzlicher Verwaltungsaufwand
- Vermietung bedeutet Zeitaufwand für Mietersuche, Mietverträge und Instandhaltung.
Steuerliche Fallstricke
- Vermieter müssen Mieteinnahmen versteuern. Eine fehlerhafte Nutzung kann zu Rückforderungen oder Steuerproblemen führen.
Baurechtliche Auflagen
- Strenge baurechtliche Vorgaben können den Umbau einer Einliegerwohnung aufwendig und kostspielig machen.

Praxistipps zur Einliegerwohnung

Planung und Genehmigung!
- Klären Sie frühzeitig mit dem Bauamt, ob die geplante Einliegerwohnung zulässig ist.
Bauliche Trennung!
- Eine Einliegerwohnung muss abgeschlossen sein und über separate Anschlüsse für Strom und Wasser verfügen.
Steuerberater hinzuziehen!
- Lassen Sie sich steuerlich beraten, um alle Vorteile zu nutzen und Fehler zu vermeiden.
Vermietung sorgfältig planen!
- Erstellen Sie einen rechtskonformen Mietvertrag und achten Sie auf eine faire Miete. Bei Vermietung an Familienangehörige muss der Mietzins marktgerecht sein, um steuerliche Abzüge geltend zu machen.
Förderungen prüfen!
- Beim Neubau, Kauf, der energetischer Sanierung oder barrierefreiem Umbau einer Einliegerwohnung können Sie staatliche Förderungen (z. B. KfW-Zuschüsse) beantragen.

Fazit

Eine Einliegerwohnung bietet zahlreiche Vorteile, wie zusätzliche Einnahmen, steuerliche Vorteile, oder doppelte Förderung. Allerdings erfordert sie eine sorgfältige Planung, bauliche Umsetzung und Verwaltung. Wer die rechtlichen Rahmenbedingungen einhält und die Nutzung gut durchdenkt, kann von einer Einliegerwohnung langfristig profitieren.