Wohnrecht

Das Wohnrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht, das einer Person erlaubt, eine Immobilie oder einen Teil davon lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer der Immobilie zu sein. Es wird häufig bei Schenkungen, Erbregelungen oder Immobilienverkäufen mit besonderen Vereinbarungen vereinbart.

Wohnrecht und Immobilienfinanzierung

Ein Wohnrecht kann erhebliche Auswirkungen auf die Finanzierung einer Immobilie haben, insbesondere wenn die Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen dienen soll. Banken bewerten das Wohnrecht als Belastung des Grundstücks, da es den Wert und die Verwertbarkeit der Immobilie mindert.

Arten von Wohnrechten

1. Lebenslanges Wohnrecht (§ 1093 BGB)
   • Das Recht besteht bis zum Tod der berechtigten Person.
   • Es ist nicht übertragbar und kann nicht vererbt oder verkauft werden.
2. Befristetes Wohnrecht
   • Das Wohnrecht gilt nur für einen bestimmten Zeitraum und endet danach automatisch.
3. Wohnrecht gegen Zahlung oder unentgeltlich
   • Ein Wohnrecht kann unentgeltlich vereinbart oder an regelmäßige Zahlungen (z. B. Miete oder Pflegeleistungen) geknüpft werden.

Auswirkungen eines Wohnrechts auf die Finanzierung

1. Wertminderung der Immobilie
   Ein Wohnrecht senkt den Verkehrswert der Immobilie, da das Wohnrecht ein wirtschaftlicher Nachteil für potenzielle Käufer oder Kreditgeber ist. Banken berücksichtigen dies bei der Beleihungswertermittlung.
2. Erschwerte Verwertung
   • Wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht bedienen kann und die Immobilie zwangsversteigert werden muss, bleibt das Wohnrecht bestehen.
   • Käufer müssen das Wohnrecht akzeptieren, was die Vermarktung erschwert.
3. Nachrangigkeit der Grundschuld
   • Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht steht in der Regel vor einer Grundschuld.
   • Das bedeutet, die Bank kann im Fall eines Zahlungsausfalls die Immobilie nur nachrangig verwerten.
   • Banken verlangen daher oft, dass das Wohnrecht im Grundbuch nachrangig eingetragen wird, um die Verwertung sicherzustellen.
4. Reduzierte Beleihungssumme
   • Aufgrund der Wertminderung durch das Wohnrecht kann die Bank nur eine geringere Beleihungssumme gewähren.
   • Der Kreditnehmer muss unter Umständen mehr Eigenkapital einbringen oder erhält einen niedrigeren Kredit.

Wie gehen Banken mit Wohnrechten um?

• Prüfung des Grundbuchs: Banken analysieren das Grundbuch auf bestehende Wohnrechte.
• Rangfolge der Eintragungen: Die Bank wird fordern, dass das Wohnrecht nachrangig zur Grundschuld eingetragen wird, um ihre Sicherheit zu wahren.
• Wertabschlag: Bei der Ermittlung des Beleihungswertes wird der wirtschaftliche Wert des Wohnrechts abgezogen.
• Zusätzliche Sicherheiten: Falls der Wert der Immobilie durch das Wohnrecht stark gemindert ist, kann die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen.

Praxistipps für Kreditnehmer mit Wohnrecht

1. Nachrangigkeit vereinbaren
   • Falls ein Wohnrecht bestehen muss, sollte es im Grundbuch nachrangig zur Grundschuld eingetragen werden, um die Finanzierbarkeit zu erleichtern.
2. Wohnrecht bewerten lassen
   • Lassen Sie das Wohnrecht von einem Sachverständigen bewerten, um den genauen Einfluss auf den Immobilienwert zu kennen.
3. Transparenz gegenüber der Bank
   • Informieren Sie die Bank frühzeitig über ein bestehendes oder geplantes Wohnrecht. Eine verdeckte Eintragung könnte die Finanzierung gefährden.
4. Alternative Lösungen prüfen
   • Statt eines eingetragenen Wohnrechts kann auch ein Nutzungsvertrag vereinbart werden, der nicht ins Grundbuch eingetragen wird. Dies schafft mehr Flexibilität für Finanzierungen.
   • Ein Nießbrauchrecht (mit weitergehenden Nutzungsrechten) könnte ebenfalls geprüft werden.
5. Zusätzliche Sicherheiten anbieten
   • Wenn das Wohnrecht den Beleihungswert der Immobilie zu stark mindert, können weitere Sicherheiten (z. B. andere Immobilien, Bürgschaften) eingebracht werden.

Beispiel aus der Praxis

Ein Hausbesitzer überträgt seine Immobilie an seine Tochter und lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen. Die Tochter möchte das Haus finanzieren, um Modernisierungen durchzuführen. Da das Wohnrecht den Immobilienwert mindert, bietet die Tochter der Bank zusätzlich eine Grundschuld auf eine weitere Immobilie an, um die Finanzierung zu ermöglichen.

Fazit

Ein Wohnrecht kann die Finanzierung einer Immobilie erheblich beeinflussen, da es den Immobilienwert senkt und die Verwertung für Banken erschwert. Durch kluge Gestaltung – wie die Vereinbarung der Nachrangigkeit oder Alternativlösungen – können Kreditnehmer die Finanzierbarkeit jedoch sicherstellen. Transparenz und frühzeitige Kommunikation mit der Bank sind hier der Schlüssel.