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Anschaffungskosten

Die Anschaffungskosten bezeichnen die Kosten, die beim Erwerb eines Wirtschaftsguts – beispielsweise einer Immobilie – entstehen, um es in einen betriebsbereiten oder nutzbaren Zustand zu versetzen. Sie setzen sich aus dem Kaufpreis sowie den Nebenkosten zusammen, die direkt mit dem Erwerb verbunden sind.

Anschaffungskosten sind insbesondere im Bereich der Immobilienfinanzierung und steuerlichen Betrachtung von großer Bedeutung, da sie die Bemessungsgrundlage für Abschreibungen (AfA) und die spätere Gewinnermittlung beim Verkauf bilden.

Zusammensetzung der Anschaffungskosten

Die Anschaffungskosten setzen sich gemäß § 255 Abs. 1 Handelsgesetzbuch (HGB) aus folgenden Elementen zusammen:

  1. Kaufpreis
    Der vertraglich vereinbarte Preis für den Erwerb der Immobilie oder eines Grundstücks.
  2. Nebenkosten
    Alle Kosten, die unmittelbar mit dem Erwerb verbunden sind, z. B.:
    • Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
    • Notar- und Grundbuchkosten: Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung.
    • Maklerprovision: Bei Vermittlung durch einen Immobilienmakler fällt in der Regel eine Provision an (in der Regele bis zu 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt.).
    • Vermessungs- und Erschließungskosten: Falls ein Grundstück neu aufgeteilt oder erschlossen wird.
    • Gutachterkosten: Für die Bewertung der Immobilie.
    • Rechtsberatungskosten: Wenn ein Anwalt zur Prüfung des Kaufvertrags hinzugezogen wird.
  3. Kosten für nachträgliche Anschaffungen
    Dazu gehören Kosten, die direkt nach dem Erwerb entstehen, um das Objekt in einen nutzbaren Zustand zu versetzen, z. B.
    • Reparatur oder Austausch defekter Bauteile, die für die Grundnutzung notwendig sind (z. B. Heizung, Dach).
  4. Abzug von Preisminderungen
    Erhaltene Rabatte, Skonti oder Kaufpreisnachlässe mindern die Anschaffungskosten.

Abgrenzung zu Herstellungskosten

  • Anschaffungskosten: Fallen für den Erwerb eines bereits existierenden Wirtschaftsguts an.
    Beispiel: Kauf einer bestehenden Wohnung oder eines Hauses.
  • Herstellungskosten: Entstehen beim Bau oder der Errichtung eines neuen Wirtschaftsguts oder bei erheblichen Verbesserungen.
    Beispiel: Neubau eines Hauses oder umfassende Modernisierung, die den Wert der Immobilie erhöht.

Bedeutung der Anschaffungskosten in der Immobilienfinanzierung

  1. Steuerliche Abschreibung (AfA)
    • Bei vermieteten Immobilien können die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
    • Die Abschreibung erfolgt linear mit 2 % pro Jahr über 50 Jahre (bei Altbauten, je nach Baujahr).
    • Wichtig: Die Kosten für das Grundstück sind nicht abschreibbar.
  2. Kaufpreisaufteilung
    • Für die steuerliche Betrachtung müssen die Anschaffungskosten auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden.
    • Die Gebäudeanteile sind abschreibungsfähig, der Grundstücksanteil nicht.

Praxistipps zur Ermittlung der Anschaffungskosten

  1. Alle Kosten erfassen
    • Achten Sie darauf, sämtliche Nebenkosten genau zu dokumentieren, um die Anschaffungskosten korrekt zu ermitteln.
  2. Kaufpreisaufteilung verhandeln
    • Eine klare Aufteilung des Kaufpreises in Grundstück und Gebäude sollte bereits im Kaufvertrag geregelt werden. Dies hilft bei der steuerlichen Abschreibung.
  3. Steuerberater hinzuziehen
    • Ein Experte kann helfen, Anschaffungskosten korrekt zu berechnen und steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.
  4. Vorsicht bei nachträglichen Maßnahmen
    • Kosten für Modernisierungen oder Reparaturen kurz nach dem Kauf können unter Umständen zu den Anschaffungskosten gehören und sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar.

Fazit

Die Anschaffungskosten bilden die Grundlage für die Bewertung, Finanzierung und steuerliche Behandlung einer Immobilie. Sie bestehen aus dem Kaufpreis sowie den direkt zuordenbaren Nebenkosten. Eine klare Abgrenzung zu Herstellungskosten ist dabei besonders wichtig, um steuerliche Vorteile korrekt zu nutzen und finanzielle Planungssicherheit zu gewährleisten.