Wer seine Immobilie(n) vermietet, erzielt damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Daraus folgt die Pflicht, jährlich eine Steuererklärung abzugeben und die Einkünfte zu versteuern. Verluste können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden.
Banken erkennen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Einkommen an und berücksichtigen diese im Rahmen ihrer Bonitätsprüfung und Haushaltsrechnung. Das ist - anders als bei der Gewinnermittlung für das Finanzamt- eine reine Cash-Flow-Betrachtung.
Auf der Einnahmenseite sieht das wie folgt aus:
Nettokaltmieten ./. Sicherheitsabschlag = ansetzbare Mieteinnahmen
Die Höhe des Sicherheitsabschlags für Mietausfall usw. variiert von Bank zu Bank. Üblich sind ca. 20% der Nettokaltmiete. Möglich Steuervorteile werde von den Banken in der Regel nicht angsetzt, da diese je nach Einkommenssituation stark variieren können.
Aus der Ausgabenseite sieht das so aus:
Darlehensrate (inkl. Tilgung) + Bewirtschaftungskosten + Instandhaltung
Auch hier gilt: ob und in welcher Höhe Banken bei den Ausgaben Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten ansetzen, ist von Bank zu Bank sehr unterschiedlich. Einig sind sich die Banken nur darin, dass sie sich nicht durch den Wirtschaftplan oder die Protokolle der Eigentümerversammlungen wühlen, um die individuellen Kosten zu ermitteln. Hier wird ausschließlich mit Pauchalen gearbeitet.
Übrigens: wer ist Deutschland nicht steuerpflichtig ist, aber hier eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, wird damit in Deutschland begrenzt steuerpflichtig!
