Ertragswert

Der Ertragswert ist ein Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie, das insbesondere bei Renditeobjekten – also Immobilien, die Erträge durch Vermietung oder Verpachtung generieren – zur Anwendung kommt. Er bildet den wirtschaftlichen Wert der Immobilie ab, indem er die künftigen Mieteinnahmen und die damit verbundenen Kosten berücksichtigt. Der Ertragswert spielt eine zentrale Rolle bei der Finanzierung durch Banken, wenn eine Immobilie mindestens drei Wohnungen umfasst.

Wann kommt der Ertragswert zur Anwendung?

Der Ertragswert wird von Banken und Gutachtern primär dann verwendet, wenn es sich um mehrfamilienhausartige Immobilien handelt, die mehr als drei Wohneinheiten haben. Das liegt daran, dass solche Immobilien häufig weniger als Wohnobjekte für Selbstnutzer, sondern vielmehr als Kapitalanlagen betrachtet werden. Daher steht der wirtschaftliche Ertrag – also die zu erwartenden Mieteinnahmen – im Fokus der Bewertung.

Typische Immobilien, bei denen der Ertragswert zur Anwendung kommt:

• Mehrfamilienhäuser (ab 3 Wohneinheiten)
• Wohn- und Geschäftshäuser
• Gewerbeimmobilien

Wie wird der Ertragswert berechnet?

Die Ermittlung des Ertragswerts folgt einem standardisierten Verfahren, das im Wesentlichen die erwarteten Einnahmen und Ausgaben der Immobilie analysiert:

1. Ermittlung des Reinertrags:

   • Bruttoertrag: Hier werden die jährlichen Mieteinnahmen aus allen Wohneinheiten (und ggf. Gewerbeeinheiten) berechnet.
   • Bewirtschaftungskosten: Von den Einnahmen werden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallrisiken und Betriebskosten abgezogen.
     = Reinertrag der Immobilie

2. Abzug des Bodenwertanteils:
   Der Bodenwert (Wert des Grundstücks) wird separat betrachtet, da dieser nicht direkt mit der Nutzung der Immobilie zusammenhängt. Der Bodenwert wird vom Reinertrag abgezogen.

3. Kapitalisierung:
   Der verbleibende Ertrag wird auf Basis eines festgelegten Kapitalisierungszinssatzes (auch Liegenschaftszins genannt) in einen Gesamtwert umgerechnet. Dieser Zinssatz orientiert sich an der Marktverzinsung für Immobilien und bildet das Risiko der Investition ab.

   Formel:
   Ertragswert der Immobilie = Reinertrag / Kapitalisierungszinssatz

Warum ist der Ertragswert wichtig für Banken?

Für Banken ist der Ertragswert eine wichtige Bewertungsgrundlage, da er den langfristigen wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie aufzeigt. Besonders bei Finanzierungen von Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen ab drei Wohnungen schauen die Banken weniger auf den Sachwert (Baukosten und Grundstück), sondern auf die zu erwartenden Erträge.

Die Bewertung nach dem Ertragswert hilft der Bank, die Finanzierbarkeit zu prüfen und das Risiko der Kreditvergabe einzuschätzen. Der Ertragswert bestimmt häufig, wie viel Darlehen die Bank bereit ist, zu vergeben.

Praxisbeispiel (vereinfacht):
Herr Müller möchte ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten kaufen. Die Immobilie erzielt jährliche Mieteinnahmen von 24.000 Euro. Die Bewirtschaftungskosten, inklusive Rücklagen und Verwaltung, betragen 6.000 Euro pro Jahr. Der Bodenwert des Grundstücks beträgt 50.000 Euro, und der Kapitalisierungszinssatz liegt bei 5 %.

1. Reinertrag der Immobilie:
   24.000 € (Mieteinnahmen) – 6.000 € (Bewirtschaftungskosten) = 18.000 €
2. Ertragswert ohne Bodenwert:
   18.000 € / 5 % = 360.000 €
3. Ertragswert der Immobilie (inkl. Bodenwert):
   360.000 € + 50.000 € (Bodenwert) = 410.000 €

Die Bank wird bei der Finanzierung den Ertragswert von 410.000 Euro als Grundlage nehmen.

Fazit

Der Ertragswert ist ein entscheidendes Kriterium bei der Bewertung von Immobilien, die mindestens drei Wohneinheiten haben. Anders als beim Sachwert oder Vergleichswert steht hier der wirtschaftliche Nutzen der Immobilie im Vordergrund. Banken nutzen diese Methode, um die Ertragskraft und damit die langfristige Sicherheit der Finanzierung zu bewerten.

Wenn du planst, eine Immobilie mit mehreren Wohnungen zu kaufen und Fragen zum Ertragswert oder zur Finanzierung hast, unterstützt dich Baufi-Nord gerne bei der Suche nach der passenden Bank. Mit unserer Erfahrung und unserem Netzwerk finden wir die besten Konditionen für dein Vorhaben!

(Dieser Beitrag wurde mit KI erstellt und redaktionell überarbeitet)