Mehr Infos
Skip to main content

admin logo backend

Heimfall

Definition: Heimfall beim Erbbaurecht

Der Heimfall bezeichnet im Zusammenhang mit einem Erbbaurecht die Rückübertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer (den sogenannten Erbbaurechtsgeber) vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Er tritt ein, wenn der Erbbaurechtsnehmer gegen wesentliche vertragliche Verpflichtungen verstößt, die im Erbbaurechtsvertrag geregelt sind. Der Heimfall ist eine Sicherungsregelung zugunsten des Grundstückseigentümers, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks zu gewährleisten.

Rechtliche Grundlage des Heimfalls

Die rechtliche Grundlage für den Heimfall ergibt sich aus den Bestimmungen des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) und den vertraglichen Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag:

  1. Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG):

    • Das ErbbauRG gibt dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit, vertragliche Heimfallgründe zu vereinbaren.
    • Es wird jedoch vorausgesetzt, dass diese Gründe objektiv gerechtfertigt sind und kein unangemessener Nachteil für den Erbbaurechtsnehmer entsteht.

  2. Erbbaurechtsvertrag:

    • Die konkreten Voraussetzungen und der Ablauf eines Heimfalls werden individuell im Erbbaurechtsvertrag festgelegt.
    • Typische Heimfallgründe und die Folgen sind vertraglich genau geregelt.

Typische Gründe für den Heimfall

Der Heimfall kann eintreten, wenn der Erbbaurechtsnehmer wesentliche Pflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag verletzt. Typische Heimfallgründe sind:

  1. Zahlungsverzug beim Erbbauzins:

    • Der Erbbaurechtsnehmer kommt mit der Zahlung des vereinbarten Erbbauzinses über einen längeren Zeitraum in Verzug.

  2. Vertragswidrige Nutzung:

    • Das Erbbaurecht wird für andere Zwecke genutzt, als im Vertrag vereinbart (z. B. Gewerbenutzung statt Wohnnutzung).

  3. Unterlassene Bebauung oder Instandhaltung:

    • Der Erbbaurechtsnehmer unterlässt die vereinbarte Bebauung des Grundstücks innerhalb der vorgesehenen Frist.
    • Die Immobilie wird nicht instandgehalten und verfällt, wodurch der Wert des Grundstücks beeinträchtigt wird.

  4. Veräußerung oder Belastung ohne Zustimmung:

    • Der Erbbaurechtsnehmer veräußert oder belastet das Erbbaurecht (z. B. durch eine Grundschuld) ohne die erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers.

  5. Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit:

    • Bei einer Insolvenz des Erbbaurechtsnehmers kann ein Heimfall ausgelöst werden, um die Interessen des Grundstückseigentümers zu schützen.

Ablauf des Heimfalls

  1. Feststellung der Vertragsverletzung:

    • Der Grundstückseigentümer stellt einen der vertraglich vereinbarten Heimfallgründe fest (z. B. Zahlungsverzug).

  2. Mahnung oder Fristsetzung:

    • In der Regel wird dem Erbbaurechtsnehmer eine Frist gesetzt, um die Vertragsverletzung zu beheben (z. B. Zahlung des rückständigen Erbbauzinses).

  3. Heimfallausübung:

    • Wenn die Frist ergebnislos verstreicht, erklärt der Grundstückseigentümer den Heimfall und fordert das Erbbaurecht zurück.

  4. Rückübertragung des Erbbaurechts:

    • Das Erbbaurecht wird auf den Grundstückseigentümer zurückübertragen, in der Regel durch eine Grundbuchänderung.

  5. Entschädigung:

    • Der Erbbaurechtsnehmer hat Anspruch auf eine Entschädigung für die von ihm errichteten Bauwerke und Anlagen. Die Höhe der Entschädigung wird im Erbbaurechtsvertrag geregelt und orientiert sich oft am Verkehrswert der Gebäude.

Folgen des Heimfalls

  1. Für den Erbbaurechtsnehmer:

    • Verlust des Erbbaurechts und damit des Nutzungsrechts an Grundstück und Gebäude.
    • Anspruch auf eine Entschädigung für die Bauwerke, die jedoch häufig unter dem Verkehrswert liegen kann.

  2. Für den Grundstückseigentümer:

    • Rückgewinnung der Verfügungsmacht über das Grundstück und die darauf errichteten Bauwerke.
    • Verpflichtung zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Entschädigung an den Erbbaurechtsnehmer.

  3. Für Gläubiger:

    • Bestehen Belastungen (z. B. Hypotheken oder Grundschulden) auf dem Erbbaurecht, können diese auf den Grundstückseigentümer übergehen, es sei denn, der Heimfallvertrag regelt dies anders.

Praxisbeispiel

Ein Erbbaurechtsnehmer hat ein Wohnhaus auf einem Grundstück errichtet, das ihm im Rahmen eines Erbbaurechts zur Verfügung steht. Der vereinbarte Erbbauzins beträgt 5.000 € jährlich. Nach mehreren Mahnungen bleibt der Erbbaurechtsnehmer die Zahlung des Erbbauzinses über zwei Jahre schuldig. Der Grundstückseigentümer setzt ihm eine letzte Frist zur Begleichung der Rückstände. Da diese verstreicht, erklärt der Grundstückseigentümer den Heimfall und lässt das Erbbaurecht im Grundbuch löschen. Der Erbbaurechtsnehmer erhält eine Entschädigung für das Wohnhaus, die unter Berücksichtigung von Wertverlusten berechnet wird.

Fazit

Der Heimfall ist eine vertragliche Möglichkeit, das Erbbaurecht bei wesentlichen Vertragsverstößen vorzeitig zu beenden. Er schützt die Interessen des Grundstückseigentümers und sorgt für eine ordnungsgemäße Nutzung des Grundstücks. Gleichzeitig stellt die vertraglich vereinbarte Entschädigung sicher, dass der Erbbaurechtsnehmer für seinen Aufwand angemessen entschädigt wird.

(Dieser Beitrag wurde mit KI erstellt und redaktionell überarbeitet und ergänzt)