Erschließung und Erschließungskosten

Die Erschließung umfasst alle Maßnahmen und Infrastrukturarbeiten, die notwendig sind, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu zählen insbesondere die Anbindung an die öffentliche Infrastruktur wie Straßen, Wege, Wasser- und Abwasserversorgung, Stromleitungen, Gasversorgung sowie Telekommunikationsanschlüsse. Ohne eine vollständige Erschließung darf ein Grundstück in der Regel nicht bebaut werden. Der Begriff unterscheidet zwischen der äußeren Erschließung (Zugang zu öffentlichen Versorgungsnetzen) und der inneren Erschließung (z.B. Grundstücksanschlüsse und Zufahrten auf dem eigenen Grundstück).

Erschließungskosten

Erschließungskosten bezeichnen die Kosten, die für die Herstellung der oben genannten Infrastrukturmaßnahmen anfallen. Sie umfassen:

• Straßenbaukosten: Bau und Ausbau von Straßen, Gehwegen und Beleuchtung.
• Ver- und Entsorgungsleitungen: Kosten für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation.
• Anschlussgebühren: Kosten für die Verknüpfung des Grundstücks mit den Versorgungsnetzen.
• Kommunale Beiträge: Beiträge der Anlieger für die Straßenanbindung, die oft durch die Gemeinde erhoben werden.

Die Erschließungskosten können je nach Lage, Größe des Grundstücks und der vorhandenen Infrastruktur stark variieren. Sie werden entweder direkt von der Gemeinde oder durch den Bauträger in Rechnung gestellt.

Hinweise zur Finanzierung eines Neubaus in Bezug auf Erschließungskosten

1. Erschließungskosten einkalkulieren
   Bei der Finanzierung eines Neubaus ist es essenziell, die Erschließungskosten frühzeitig in die Gesamtkostenplanung einzubeziehen. Diese Kosten werden häufig unterschätzt und können eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen.
2. Aufschlüsselung im Finanzierungsplan
   Es ist ratsam, die Erschließungskosten im Finanzierungsplan separat auszuweisen, um eine genaue Kostenkontrolle zu gewährleisten und die volle Transparenz gegenüber der finanzierenden Bank zu sichern.
3. Gemeindebeiträge prüfen
   Zukünftige Bauherren sollten bei der Gemeinde nachfragen, ob und welche Erschließungskosten bereits beglichen wurden oder noch anstehen. Oft werden diese Kosten in Raten abbezahlt, was im Finanzierungszeitplan berücksichtigt werden muss.
4. Unvorhergesehene Kosten absichern
   Es können unerwartete zusätzliche Kosten entstehen, etwa für die Verlegung von Leitungen auf schwierigen Bodenverhältnissen. Es empfiehlt sich, einen Puffer von 10–20 % der geschätzten Erschließungskosten einzuplanen.

Erschließungskosten: Vorsicht Falle!

Auch beim Kauf einer längst fertiggestellten Immobilie sollte man sich bei der Kommune informieren, ob noch Erschließungsbeiträge offen sind. Diese werden von den Kommunen oft erst lange nach Abschluss der Arbeiten abgrechnet.