Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem Grundstück, das einer anderen Person gehört, ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Es wird oft als „Baugrundstück auf Zeit“ bezeichnet. Das Erbbaurecht wird durch einen Erbbaurechtsvertrag geregelt und ins Grundbuch (Erbbaugrundbuch) eingetragen. Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt in der Regel 50 bis 99 Jahre. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbbaurechtsnehmer einen Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks (Erbbaurechtsgeber).
Wesentliche Merkmale des Erbbaurechts
- Trennung von Grundstück und Gebäude
- Der Erbbaurechtsnehmer ist Eigentümer des Gebäudes, während der Grundstückseigentümer das Eigentum am Grund und Boden behält.
- Erbbauzins
- Der Erbbaurechtsnehmer zahlt regelmäßig (meist jährlich) einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Dieser ist in der Regel vertraglich festgelegt, kann aber in bestimmten Abständen angepasst werden.
- Zeitliche Begrenzung
- Nach Ablauf des Erbbaurechts fällt das Gebäude (ggf. gegen eine Entschädigung) an den Grundstückseigentümer zurück.
- Grundbucheintrag
- Das Erbbaurecht wird im Grundbuch als eigenständiges Recht eingetragen, wodurch es veräußerbar und belastbar wird.
- Vererbbarkeit und Übertragbarkeit
- Das Erbbaurecht kann verkauft, verschenkt oder vererbt werden, ähnlich wie ein Grundstück.
Besonderheiten des Erbbaurechts bei der Finanzierung
Die Finanzierung eines Bauvorhabens auf einem Erbbaurechtsgrundstück weist einige Besonderheiten auf:
1. Sicherheit für die Bank
- Grundschuld oder Hypothek am Erbbaurecht
Das Erbbaurecht kann – wie ein Grundstück – mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet werden. Diese dient der Bank als Sicherheit für den Baukredit. - Belastung des Grundstücks
Im Gegensatz zu herkömmlichen Grundstücken ist nicht das Grundstück selbst, sondern nur das Erbbaurecht belastbar. Dies kann den Wert der Sicherheit aus Sicht der Bank reduzieren.
2. Einfluss des Erbbauzinses
- Erbbauzins als laufende Belastung
Da der Erbbauzins eine zusätzliche laufende Verpflichtung ist, wird er bei der Berechnung der Tragfähigkeit des Kredits berücksichtigt. Das kann die maximal mögliche Kredithöhe reduzieren. - Erhöhung des Erbbauzinses
Erbbauzinsanpassungen, die im Erbbaurechtsvertrag geregelt sind, können langfristig die finanzielle Belastung des Erbbaurechtsnehmers erhöhen.
3. Kreditwürdigkeit des Erbbaurechts
- Banken bewerten das Erbbaurecht oft konservativer als den Eigentumserwerb eines Grundstücks, da es ein zeitlich begrenztes Recht ist. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts beeinflusst die Kreditvergabe:
- Bei kurzer Restlaufzeit (z. B. unter 30 Jahren) wird die Finanzierung schwieriger, da der Sicherungswert für die Bank sinkt.
4. Entschädigungsregelungen
- Nach Ablauf des Erbbaurechts kann der Grundstückseigentümer das Gebäude übernehmen. Oft ist im Erbbaurechtsvertrag geregelt, dass eine Entschädigung (z. B. in Höhe von zwei Dritteln des Gebäudewerts) gezahlt wird. Diese Regelung hat Einfluss auf den Sicherungswert des Gebäudes.
5. Höheres Eigenkapital erforderlich
- Da das Grundstück nicht gekauft wird, sondern lediglich das Erbbaurecht, ist häufig ein geringerer Finanzierungsbedarf für den Kauf vorhanden. Dennoch fordern Banken oft ein höheres Eigenkapital, um das erhöhte Risiko der Finanzierung eines zeitlich begrenzten Rechts auszugleichen.
6. Auswirkungen auf die Kreditlaufzeit
- Die Kreditlaufzeit darf in der Regel nicht länger sein als die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Ein Kredit über 30 Jahre ist z. B. nicht möglich, wenn das Erbbaurecht nur noch 20 Jahre läuft.
Vorteile des Erbbaurechts bei der Finanzierung
- Geringere Anschaffungskosten
- Da das Grundstück nicht gekauft wird, entfallen die Kosten für den Grunderwerb. Das reduziert den Eigenkapitalbedarf und die Kredithöhe.
- Ersparnis der Grunderwerbsteuer
- Auf das Erbbaurecht wird keine Grunderwerbsteuer fällig, sondern nur auf das Gebäude.
Nachteile des Erbbaurechts bei der Finanzierung
- Begrenzte Sicherheiten für die Bank
- Die Bank sieht das Erbbaurecht als weniger werthaltig an als ein Grundstück in Volleigentum, das es die Erbpacht kapitalisiert und als sog. Vorlast betrachtet
- Zusätzliche finanzielle Belastung durch den Erbbauzins
- Der Erbbauzins reduziert das verfügbare Einkommen des Kreditnehmers.
- Wertverlust bei ablaufendem Erbbaurecht
- Je kürzer die Restlaufzeit des Erbbaurechts, desto geringer ist der Marktwert des Rechts und damit die Sicherheit für die Bank.
- Beschränkungen bei der Beleihungshöhe
- Einige Erbbaurechtsverträge begrenzen die maximal eintragbare Grundschuld; das kann dazu führen, dass Banken auch die maximale Höhe des Darlehens begrenzen oder Zinsaufschläge verlangen, weil das Darlehen nicht vollständig mit Grundschulden abgesichert werden kann
Fazit
Das Erbbaurecht ist eine interessante Alternative zum Kauf eines Grundstücks, insbesondere für Käufer mit begrenztem Eigenkapital. Allerdings erfordert es eine sorgfältige Prüfung des Erbbaurechtsvertrags und eine angepasste Finanzierung. Banken bewerten Erbbaurechte aufgrund der begrenzten Laufzeit und des Erbbauzinses oft zurückhaltender, was sich auf die Kreditvergabe und -konditionen auswirken kann. Käufer sollten langfristige finanzielle Planungen vornehmen, um mögliche Risiken, wie eine spätere Erhöhung des Erbbauzinses oder den Ablauf des Erbbaurechts, zu berücksichtigen.
Im Rahmen des Kaufes einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück sollte man immer mit dem Erbbaurechtsgeber klären, ob dieser bereit ist, das Grundstück zu verkaufen. Das kann sich durchaus rechnen, wenn die Finanzierungskosten für den Grundstücksanteil niedriger sind als die Erbpacht.
(Dieser Beitrag wurde mit KI erstellt und anschließend redaktionell ergänzt und bearbeitet)