Als Nachrangdarlehen bezeichnet man Darlehen, die mit einer nachrangig im Grundbuch eingetragenen Grundschuld abgesichert werden. Das kommt vor, wenn zu einem späteren Zeitpunkt ein weiteres Darlehen aufgenommen wird oder bei Einbeziehung von öffentlichen Förderdarlehen.
Die Bank oder das Landesförderinstitut, die bzw. das ihr Darlehen mit einer nachrangigen Grundschuld eintragen lässt hat dabei die schlechteren Sicherheit. Grund: bei einem Verkauf (oder Zwangsversteigerung) bekommt erst einmal der Gläubiger sei Geld, der an erster Stelle im Grundbuch steht. Daher sind Banken nicht immer begeistert, wenn sie ihr Darlehen nur nachrangig absichern können und verlangen wegen der schlechteren Sicherheiten häufig Zinsaufschläge.
Anders sieht es bei Nachrangdarlehen von Landesförderinstituten aus. Die sind extra so ausgelegt, dass sie im Grundbuch nachrangig abgesichert werden. Die Bank, die in der Regel den Hauptteil der Finanzierung übernimmt, hat dann bessere Sicherheiten. Damit ist das nachrangige Darlehen des Förderinstitutes eine Art von Eigenkapitalersatz.
Beispiel aus dem Bundesland Schleswig-Holstein:
- Kaufpreis der Immobilie: 400.000 Euro
- Darlehensbedarf 400.000 Euro
- Variante A: eine Bank finanziert die 400.000 Euro komplett; das ist eine 100%-Finanzierung; Zinssatz - beispielsweise- 4% p.a.
- Variante B: eine Bank finanziert 300.000 Euro und das Landesförderinstitut 100.000 Euro (z.B. über das KfW-Wohneigentumsprogramm); aus Sicht der Bank ist das eine 75%-Finanzierung; Zinssatz dann -beispielsweise- 3,5% p.a.
Gerade mit dem Einsatz nachrangiger Förderdarlehen kann man die Gesamtkosten der Finanzierung meist deutlich senken. Deswegen sind wir absolute Fans von öfentlichen Fördermitteln, auch wenn die Beantragung oft kompliziert und langwierig ist.
