Stillhalteerklärung

Eine Stillhalteerklärung ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Erbbaurechtsgeber (z. B. ein Grundstückseigentümer oder eine Stiftung) und einem finanzierenden Kreditinstitut. Sie dient dazu, die Rechte der Bank bei der Finanzierung einer Immobilie auf Erbpachtbasis zu sichern. Konkret verpflichtet sich der Erbbaurechtsgeber, bei bestimmten Szenarien, die das Erbbaurecht betreffen (z. B. Kündigung oder Rücknahme des Erbbaurechts), die Interessen des Kreditgebers zu berücksichtigen und keine Maßnahmen zu ergreifen, die die Sicherheiten der Bank gefährden.

Zweck der Stillhalteerklärung

1. Sicherung der Kreditsicherheit:
   • Bei der Finanzierung einer Immobilie auf Erbpachtbasis stellt das Erbbaurecht (also das Recht, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu nutzen und zu bebauen) die zentrale Kreditsicherheit dar. Sollte das Erbbaurecht durch eine Kündigung oder Rücknahme erlöschen, wäre die Sicherheit der Bank gefährdet.
   • Die Stillhalteerklärung schützt die Bank, indem sie sicherstellt, dass der Erbbaurechtsgeber bestimmte Rechte des Kreditgebers wahrt.
2. Kündigungsschutz für den Kreditgeber:
   • Der Erbbaurechtsgeber verpflichtet sich in der Stillhalteerklärung, das Erbbaurecht nicht ohne vorherige Zustimmung des Kreditinstituts zu kündigen, selbst wenn der Erbbaurechtsnehmer (z. B. der Käufer der Immobilie) gegen Vertragspflichten verstößt.
3. Vorrangige Information:
   • Der Erbbaurechtsgeber verpflichtet sich, die Bank rechtzeitig zu informieren, falls der Erbbaurechtsnehmer gegen die Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags verstößt. Dadurch hat die Bank die Möglichkeit, Maßnahmen zur Sicherung ihrer Kredite einzuleiten.

Inhalte der Stillhalteerklärung

Eine Stillhalteerklärung kann je nach Vereinbarung folgende Punkte umfassen:

1. Verzicht auf Kündigung des Erbbaurechts ohne Zustimmung der Bank:
   • Der Erbbaurechtsgeber darf das Erbbaurecht nicht kündigen, solange die Bank in Verbindung mit der Immobilie noch offene Kredite hat.
2. Verpflichtung zur Benachrichtigung:
   • Der Erbbaurechtsgeber verpflichtet sich, die Bank über Vertragsverletzungen des Erbbaurechtsnehmers zu informieren, bevor er rechtliche Schritte einleitet.
3. Zustimmung zu einer Übertragung des Erbbaurechts:
   • Falls der Kreditnehmer (Erbbaurechtsnehmer) zahlungsunfähig wird, sichert die Stillhalteerklärung der Bank das Recht, das Erbbaurecht zu übertragen (z. B. auf einen neuen Käufer).
4. Sicherung der Bankrechte:
   • Die Stillhalteerklärung stellt sicher, dass die Rechte der Bank, z. B. die Grundschuld oder Hypothek auf das Erbbaurecht, weiterhin bestehen, auch wenn das Erbbaurecht erlischt oder übertragen wird.
5. Keine Beeinträchtigung des Erbbaurechts durch den Erbbaurechtsgeber:
   • Der Erbbaurechtsgeber verpflichtet sich, keine Maßnahmen zu ergreifen, die den Wert des Erbbaurechts oder die Sicherheiten der Bank beeinträchtigen könnten.

Bedeutung für die Finanzierung

1. Erleichterung der Kreditvergabe:
   • Banken sehen die Stillhalteerklärung als essenziell an, um das mit der Finanzierung von Immobilien auf Erbpachtbasis verbundene Risiko zu minimieren. Ohne diese Vereinbarung könnte die Bank bei Erlöschen des Erbbaurechts einen vollständigen Verlust der Kreditsicherheit erleiden.
2. Verbesserung der Kreditkonditionen:
   • Mit einer Stillhalteerklärung sind die Rechte der Bank besser geschützt, was sich positiv auf die Kreditkonditionen auswirken kann (z. B. niedrigere Zinsen oder höhere Beleihungsausläufe).
3. Sicherstellung der langfristigen Nutzung:
   • Die Stillhalteerklärung schützt den Kreditgeber vor rechtlichen Unsicherheiten und sorgt dafür, dass das Erbbaurecht während der gesamten Finanzierungsdauer bestehen bleibt.

Fazit

Die Stillhalteerklärung ist ein zentraler Bestandteil der Finanzierung von Immobilien auf Erbpachtbasis, da sie die Rechte der Bank als Kreditgeber absichert. Sie sorgt dafür, dass das Erbbaurecht als Kreditsicherheit bestehen bleibt und schützt die Bank vor Risiken, die durch eine Kündigung oder andere Maßnahmen des Erbbaurechtsgebers entstehen könnten. Für den Erbbaurechtsnehmer (Immobilienkäufer) ist sie oft eine Voraussetzung für die Finanzierung.

(Dieser Beitrag wurde mit Hilfe von KI erstellt und anschließend redaktionell bearbeitet und ergänzt)