Wertermittlung

Die Wertermittlung bezeichnet die Bewertung einer Immobilie, um ihren aktuellen Marktwert, Verkehrswert oder Beleihungswert festzustellen. Diese Bewertung spielt eine zentrale Rolle im Immobilien- und Finanzierungsbereich, da sie die Grundlage für Kaufentscheidungen, Finanzierungspläne und die Vergabe von Krediten durch Banken bildet.

Ziele der Wertermittlung

1. Käufer und Verkäufer:

   • Für Käufer und Verkäufer dient die Wertermittlung dazu, den Marktwert der Immobilie zu bestimmen und eine faire Preisfindung zu ermöglichen.

2. Banken und Finanzierungsinstitute:

   • Für Banken ist die Wertermittlung ein wichtiges Instrument, um den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln. Dieser Wert bestimmt, wie viel die Bank bereit ist, als Darlehen zu gewähren.

3. Versicherungen und steuerliche Zwecke:

   • Auch bei Versicherungen, Erbschaften oder steuerlichen Angelegenheiten (z. B. Grundsteuer) wird eine Wertermittlung benötigt.

Arten der Wertermittlung

Es gibt verschiedene Ansätze, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Die gängigsten Verfahren sind:

1. Vergleichswertverfahren:

   • Der Wert der Immobilie wird auf Basis von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in derselben Lage ermittelt.
   • Besonders geeignet für Wohnimmobilien wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.

2. Sachwertverfahren:

   • Hier wird der Wert der Immobilie auf Basis der Baukosten (Neubauwert) und des Bodenwerts ermittelt. Alter und Zustand der Immobilie werden durch Abschreibungen berücksichtigt.
   • Geeignet für selbst genutzte Immobilien oder Sonderimmobilien.

3. Ertragswertverfahren:

   • Der Wert basiert auf den zukünftigen Erträgen der Immobilie, z. B. Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
   • Geeignet für vermietete Immobilien und Gewerbeobjekte.

4. Pauschalbewertung durch Banken:

   • Banken verwenden oft vereinfachte Verfahren, um den Beleihungswert zu berechnen. Dieser ist konservativer angesetzt, um das Kreditrisiko zu minimieren.

Unterschiede zwischen der Wertermittlung durch einen Sachverständigen und durch eine Bank

1. Wertermittlung durch einen Sachverständigen

• Ziel:
  • Den tatsächlichen Marktwert oder Verkehrswert der Immobilie festzustellen.
• Methodik:
  • Sachverständige nutzen anerkannte Verfahren wie das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren.
  • Es werden umfassende Daten wie Baujahr, Zustand, Lage, Ausstattung und Marktumfeld berücksichtigt.
• Anwendungsbereich:
  • Kauf-/Verkaufspreisfindung.
  • Steuerliche Bewertungen (z. B. Erbschaft oder Schenkung).
  • Streitfälle, z. B. Scheidung oder Nachlassangelegenheiten.
• Dokumentation:
  • Sachverständige erstellen detaillierte Gutachten mit einer umfassenden Beschreibung der Immobilie und der Bewertungsgrundlagen.

2. Wertermittlung durch eine Bank

• Ziel:
  • Den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln. Dieser dient als Sicherheit für den Kredit und liegt oft unter dem tatsächlichen Marktwert.
• Methodik:
  • Banken verwenden oft standardisierte Verfahren oder Softwaretools (automatisierte Bewertungssysteme) zur schnellen Einschätzung des Werts.
  • Häufig wird der Marktwert konservativ angesetzt, um das Risiko von Wertverlusten abzusichern.
  • Bei höheren Kreditsummen oder speziellen Objekten beauftragt die Bank häufig interne oder externe Gutachter.
• Anwendungsbereich:
  • Basis für die Ermittlung der maximalen Darlehenssumme.
  • Grundlage für die Kreditentscheidung.
• Dokumentation:
  • Die Bankdokumentation ist oft weniger detailliert und dient vor allem internen Zwecken.

Hauptunterschiede auf einen Blick

Relevanz der Wertermittlung für die Finanzierung

1. Beleihungswert als Basis für Kredite:

   • Der Beleihungswert, den die Bank auf Basis der Wertermittlung festlegt, bestimmt die maximale Darlehenssumme. Meist wird nur ein bestimmter Prozentsatz des Beleihungswerts finanziert (z. B. 80 %).

2. Eigenkapitalanforderungen:

   • Wenn der Marktwert einer Immobilie höher eingeschätzt wird als der Beleihungswert der Bank, muss der Kreditnehmer die Differenz mit Eigenkapital abdecken.

3. Absicherung gegen Überfinanzierung:

   • Durch die konservative Bewertung schützt die Bank sowohl sich selbst als auch den Kreditnehmer vor einer möglichen Überfinanzierung.

Unser Service

Die Wertermittlung ist ein zentraler Bestandteil jeder Immobilienfinanzierung. Wir unterstützen Sie, indem wir:

• Den Marktwert der Immobilie realistisch einschätzen, um sicherzustellen, dass Kaufpreis und Finanzierung angemessen sind.
• Die Bewertungsmethoden der Bank erklären und vergleichen, damit Sie genau wissen, wie sich der Beleihungswert auf Ihre Finanzierung auswirkt.
• Eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung entwickeln, die auf der Wertermittlung basiert.

Mit unserer Erfahrung und Expertise stellen wir sicher, dass Ihre Finanzierung transparent und optimal an Ihre Bedürfnisse angepasst ist. Sprechen Sie uns an, um Ihre Immobilie professionell bewerten zu lassen!

(Dieser Beitrag wurde mit Hilfe von KI geschrieben und redaktionell bearbeitet und ergänzt)