Immobilienteilverkauf - Liquidität für Immobilieneigentümer(innen)

Der sog. Immobilienteilverkauf ist eine Alternative, wenn Banken, beispielsweise aufgrund des Alters und/oder des aktuellen Einkommens (Renteneinkünfte), keine regulären Kredite vergeben wollen bzw. können. Dabei wird ein Teil der Immobilie (max. 50%) an einen Investor verkauft (z.B. ein darauf spezialisiertes Immobilienunternehmen). Der Kaufpreis steht dann in der Regel zur freien Verfügung und kann für beliebige Zwecke verwendet werden. Da es sich nicht um einen Kredit bzw. Darlehen handelt, ist diese Form der Liquiditätsbeschaffung gesetzlich nicht besonders geregelt.

(Mit natürlicher Intelligenz geschrieben)

Am Konzept Immobilienteilverkauf scheiden sich die Geister. Die einen verteufeln es, die anderen sehen darin eine Chance. Die Wahrheit - wenn es denn überhaupt eine gibt- liegt irgendwo in der Mitte. Was die Einordnung erschwert, ist die Tatsache, dass es da nicht ein bestimmtes Teilverkaufsmodell gibt, sondern eine Vielzahl von Variationsmöglichkeiten.

Wie funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie?

Wie der Name schon sagt, verkauft ein(e) Immobilienbesitzer(in) einen Teil der Immobilie an einen Geldgeber (gerne auch Investor genannt). In der Regel liegt dieser Anteil bei max. 50%. Das sorgt dafür, dass der bzw. die Immobilienbesitzer(in) die volle Verfügungsgewalt über die Immobilie behält. Für diesen Anteil zahlt der Investor einen Kaufpreis. Insoweit läuft das Geschäft genau so wie der "normale" komplette Verkauf. Kleiner Unterschied: der zu zahlende Kaufpreis wird über eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. So sorgt der Käufer dafür, dass er bei einem späteren Weiterverkauf sein investiertes Kapital zurückbekommt (und oft nur nur das).

Im Gegenzug zahlt der Verkäufer dafür, dass er weiter in der Immobilien wohnen bleiben kann, ein sog. Nutzungsentgelt an den Käufer. Das ist letztlich nichts anderes als eine Miete oder Zinsen für ein Darlehen.

Der Nebeneffekt bei diesem Geschäft: anders als ein normaler Bankkredit unterliegt der Immobilienteilverkauf nicht den gesetzlichen Regularien des Kreditgeschäftes (siehe z.B. die sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die es gerade älteren Menschn erschwert, Kredite von einer Bank zu bekommen).

Warum kaufen Investoren Immobilien anteilig?

Aus Sicht eines Investors ist der Teilverkauf bzw. aus dessen Sicht Teilkauf ein lukratives und vor allem auch sicheres Geschäft. Der Käufer investiert max. 50% des aktuellen Verkehrswertes und kann so davon ausgehen, dass er sein Geld immer wieder rausbekommt, selbst wenn die Immobilienpreise ein Stück weit sinken bzw. die Immobilie an Wert verliert. Die Rendite ist auch "nicht von schlechten Eltern", denn das vom Verkäufer zu zahlende Nutzungsentgeld liegt deutlich über den aktuellen Zinssätzen für sichere Kapitalanlagen oder Darlehenszinsen.

Einige Banken haben dieses Geschäftsmodell für sich entdeckt, weil sie so durch die Hintertür auch Kredite (und nichts anders ist der Teilverkauf de facto) an Menschen vergeben können, denen sie keinen regulären Kredit geben können/wollen. Das gilt insbesondere für Immobilienbesitzer im Rentenalter mit niedrigen Renten (reicht nicht für einen Kredit) oder Kunden jenseit der 80 Jahre, die einen Kredit innerhalb von ca. 5 Jahren komplett zurückzahlen müssten (wenn man denn die o.g. Wohnimmobilienkreditrichtlinie so auslegen will).

Ist ein Teilverkauf besser als ein normaler Kredit?

Eindeutige Antwort: Nein! Wer im Rentenalter seine Immobilie zu Geld machen will, ohne sie komplett zur verkaufen und ausziehen zu müssen, ist mit einem normalen Kredit fast immer besser bedient. Das liegt u.a. daran, dass das sog. Nutzungentgelt meist deutlich höher ist als die Zinsen für einen Bankkredit. Aber es gibt immer wieder "Fälle", in denen ein regulärer Bankkredit nicht machbar ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn Sie nur eine ziemlich schmale Rente beziehen. Eine Bank wird dann eine Kreditvergabe ggf. ablehnen, weil die sog. Kapitaldienstfähigkeit nicht gegeben ist (Einkünfte reichen nicht aus, um den Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nachkommen zu können). Bei einem Teilverkauf wird diese Kapitaldienstfähigkeit sehr viel laxer geprüft.

Ein großes Manko bei dem Teilverkauf ist, dass die Investoren nicht nur mit dem Nutzungsentgelt verdienen wollen, sondern auch an der Immobilie selbst. Dazu haben sich einige Anbieter ein ziemlich perfides System einfallen lassen, um da auf der sicheren Seite zu sein. Das System besteht darin, dass im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen wird, die deutlich höher als der vereinbarte Kaufpreis ist (bis zu 120%). Diese Grundschuld ist ein abstraktes Zahlungsversprechen. Wird die Immobilie irgendwann komplett verkauft, steht dem Investor dieser im Grundbuch eingetragene Betrag zu, unabhängig zu welchem Preis die Immobilie später verkauft wird. Aus Investorensicht macht es also Sinn, wenn die Immobilienbesitzer möglichst alt sind, denn dann kann es "mal so richtig in der Kasse klingeln".

Übrigens: auch Banken wollen als Sicherheit eine Grundschuld, aber die wird nur in Höhe des Kredites eingetragen. Bei einem späteren Verkauft bekommt die Bank also nur das Geld zurück, dass ihr laut Kreditvertrag zusteht.

Ist der Teilverkauf grundsätzlich schlecht?

Nein! Das Modell Immobilienteilverkauf ist für die Zielgruppe(n) der einzige Weg, die eigene Immobilie zu Geld zu machen, ohne komplett verkaufen und ggf. ausziehen zu müssen. Und ja, die Banken und Investoren werden immer auf ihre Kosten kommen. Aber wenn sie dabei keinen ordentlichen Gewinn machen würden, würden sie sicher die Finger davon lassen und ihr Geld irgendwo investieren. Und damit wäre all denen, die diese Liquidität brauchen, auch nicht geholfen.

Worin unterscheiden sich die verschiedenen Angebote für ein Immobilienteilverkauf?

Alle Teilverkaufangebote sind sich im Grundkonzept sehr ähnlich, unterscheiden sich aber in teils wichtigen Details. Das fängt an beim sog. Nutzungsentgelt (also der Miete bzw. Zinsrate), denn die fällt von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich aus. Von Anbieter zu Anbieter gibt es zudem Unterschiede bei der weiteren Nutzung der Immobilie durch den Verkäufer. Da spielen häufig kleine Details eine Rolle, die man als Laie auf den ersten oder auch zweiten Blick gar nicht sieht oder versteht.

Für wen eignet sich der Immobilienteilverkauf?

Das ist ganz simpel: der Immobilienteilverkauf ist nur, wenn sich definitiv keine Bank finden lässt, die ein normales Immobiliardarlehen vergibt. Diese Zielgruppe ist gem. unseren Erfahrungen ziemlich klein, denn wir kennen genügend Banken, die auch Kredite an Rentner vergeben (auch mit niedrigen Tilgungsraten, langen Darlehenslaufzeiten und somit vergleichsweise niedrigen monatlichen Raten). Aber auch wir bieten entsprechende Lösungen für einen Immobilienteilverkauf an. Insoweit können wir Sie offen und fair beraten, denn wir werden - anders als viele "Berater"- nicht dafür bezahlt, Ihnen auf Teufel komm raus, ein Teilverkaufsmodell verkaufen zu müssen.

Wenn Sie sich für das Thema Immobilienteilverkauf - und die möglichen Alternativen- interessieren, vereinbaren Sie einfach einen Beratungstermin mit einem unserer Partnerbüros in Ihrer Nähe. Sie bekommen dann alle Infos und wir klären Sie ohne Verkaufsdruck über die Vor- und Nachteile der verschiedenen Finanzierungsmodelle auf. Dieser Service ist für Sie kostenlos und unverbindlich.

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