Warum sind die Zinsen in der Grundschuld höher als der Darlehenszins?

Viele Bankkunden bekommen Schnappatmung, wenn sie die Unterlagen für die Grundschuldeintragung das erste mal durchsehen. Im Grundbuch soll eine Grundschuld mit 10% Zinsen eingetragen werden? Warum will die Bank plötzlich sehr viel höhere Zinsen als im Darlehensvertrag vereinbart wurde?

 Die gute Nachricht lautet: Nein, die Bank will plötzlich nicht mehr Zinsen als im Darlehensvertrag vereinbart wurden. Der vergleichsweise hohe Zinssatz in der Grundschuld ist eher hypothetisch und kommt höchst selten tatsächlich zur Anwendung.

Grundschulden werden in der Regel einmal als Sicherheit für ein Darlehen eingetragen. Man könnte da natürlich auch den Zinssatz eintragen, der im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Dann müsste man aber bei jeder Änderung (z.B. bei einer Anschlussfinanzierung mit einem anderen Zins) die Grundschuld anpassen. Das verursacht weitere Notar- und Gerichtskosten, die man sich mit einem hohen Zinssatz (der in der Praxis hoffentlich nie zum tragen kommt) umgehen.

Zudem möchten Banken über die Grundschuld natürlich auch die Zinsen absichern, die anfallen können, wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Bei einer Kündigung wird die Bank nicht nur den eigentlich vereinbarten Zins verlangen, sondern darüber hinaus auch Verzugszinsen.

Insgesamt kann die Bank aber nicht mehr Zinsen geltend machen als ihr laut Kreditvertrag zusteht. Damit das gewährleistet ist (und Sie auf der sicheren Seite sind), gibt es zusätzlich zum Darlehensvertrag und der Grundschuld eine sog. Grundschuldzweckerklärung. Diese Grundschuldzweckerklärung ist die Verbindung zwischen Grundschuld und Darlehensvertrag. Sinngemäß sagt die Bank dort zu, dass sie aus der Grundschuld nur solche Forderungen geltend macht, die ihr laut Kreditvertrag zustehen.