Wer entscheidet bei den Banken über eine Immobilienfinanzierung?

Wer Gespräche mit seinem "Bankberater" bzw. "Bankberaterin" über eine Immobilienfinanzierung führt, erwartet meist, dass der oder die auch über Finanzierung entscheidet. Das kann sein, muss aber nicht. Wer innerhalb einer Bank über die Bewilligung von Darlehen entscheidet, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wer sich nur auf das Wort seines "Beraters" bzw. "Beraterin" verlässt, kann da schnell auf die Nase fallen.

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Bei der Zusammenarbeit mit Kreditinstituten (Banken, Sparkassen usw.) fragen wir als erstes nach den "Kompetenzen". Wir klären damit, wer innerhalb einer Bank über die von uns eingereichten Darlehensanträge entscheidet, also Darlehensanträge bewilligt oder ablehnt. Das ist wichtig, denn die Entscheidungswege und -prozesse haben u.a. großen Einfluss auf die Bearbeitungsdauer. Aber auch Verbraucher sollten sich genau informieren, wer in einer Bank was entscheiden darf. Wir kennen diverse Fälle, in denen sich Verbraucher auf das Wort ihres Kundenberaters bzw- -beraterin verlassen und einen Kaufvertrag unterschrieben haben, die Finanzierung am Ende aber doch noch abgelehnt wurde.

Grundsätzlich gilt, dass über Darlehen bzw. Kredite immer im sog. Vieraugen-Prinzip entschieden werden muss. Das ist eine Vorgabe der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Diese Vorgabe findet sich in den sog.  „Mindestanforderungen an das Risikomanagement der Kreditinstitute (MaRisk)“. Dabei sollen zwei unterschiedliche "Stellen" über Kredite entscheiden: die Kundenberatung/-betreuung sowie die sog. Marktfolge in der Kreditabteilung. Die Marktfolge soll dabei -und ohne Beeinflussung von Außen- ausschließlich anhand der Aktenlage (mit-)entscheiden. Das soll verhindern, dass Kundenbetreuer(innen) bzw. Berater(innen) Darlehen nach rein persönlichen Kriterien vergeben (beispielsweise, weil der Darlehensnehmer ein alter Kumpel aus dem Fußballverein ist).

Wie bei jedem Grundsatz, gibt es auch hier Ausnahmen. Das nennt sich dann „...nicht risikorelevantes Geschäft...“. Weil es viel zu aufwendig wäre, jeden Kredit über mindestens zwei Schreibtische laufen zu lassen, können Kreditinstitute selbst festlegen, welche Kredite/Darlehen für sie selbst risikorelevant sind oder nicht. Bei den nicht risikorelevanten Darlehen kann dann ggf. auch ein(e) Mitarbeiter(in) allein entscheiden ("Einzelkompetenz").

In der Praxis machen die Kreditinstitute dieses Risiko an der Kundengruppe, Finanzierungsart oder auch an dem Darlehensbetrag fest. Die Mitarbeiter bekommen dann entsprechende Einzelkompetenzen, an die sie sich zu halten haben. So kann es beispielsweise sein, dass die Leitung einer Bankfiliale Immobilienfinanzierungen bis 500.000 Euro je Darlehensnehmer allein entscheiden kann, bei einem gewerblichen Kredit in gleicher Höhe aber ein sog. zweites Votum aus der Kreditabteilung bzw. Marktfolge braucht.

Für den normalen Verbraucher ist nicht erkennbar, welche Einzelkompetenzen der Ansprechpartner in der Bank hat. Und leider wird das auch nicht immer offen kommuniziert. Verbraucher sollten bei Kreditgesprächen also immer unbedingt danach fragen, was der Gegenüber selbst entscheiden kann oder wofür "eine zweite Meinung" gebraucht wird. Unabhängig davon sollten sich Verbraucher niemals auf mündliche Finanzierungszusagen einer Bank oder gar eines Vermittlers verlassen. Und auch bei schriftlichen "Vorabzusagen" mit Vorbehalten ist Vorsicht angesagt.