Ist die selbstgenutzte Immobilie eine gute Altersversorgung?

Für viele Deutsche ist die selbstgenutzte Wohnimmobilie ein wesentlicher Teil ihrer Altersversorgung. "Mietfrei wohnen im Alter!" lautet dabei das Motto. Aber ist eine eigengenutzte Immobilie tatsächlich eine gute private Altersversorgung? Oder andersherum. woran sollte man denken, damit die eigene Immobilie im Rentenalter nicht zur Belastung wird?

"Steine kann man nicht essen!", so lautet ein Spruch in der Banken- und Immobilienbranche. Dahinter steckt die Warnung, beim Thema Altersversorgung nicht alles auf die Karte "Eigenheim" zu setzen. Das gilt grundsätzlich für alle, insbesondere aber für Selbstständige.

"Wenn ich in Rente gehe, wohne ich mietfrei!" - aber leider nicht umsonst!

Auch im Rentenalter will das eigene Haus oder die eigene Wohnung instandgehalten und bewirtschaftet werden. Zu den normalen meist verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Strom, Heizung, Wasser usw.) kommen die Kosten für Reparaturen und auch die Pflege der Immobilie. Gerade diese Kosten können mit zunehmendem Alter steigen, denn ab einem gewissen Alter werden viele Arbeiten - gerade am Haus oder drumherum- beschwerlicher. In Folge beauftragt man dann gerne das eine oder andere mal ein Unternehmen, statt sich beispielsweise selbst auf eine wackelige Leiter zu stellen, um die Dachrinne vom Laub des letztes Herbstes zu befreien. Als Hausbesitzer(in) können Sie ja spaßeshalber mal eine Liste mit den ganzen Arbeiten machen, die am oder im Haus so das Jahr über anfallen und sich dann überlegen, ob sie das in fortgeschrittenem Alter immer noch selbst machen können/wollen.

Aber nicht nur Ihr Alter spielt eine Rolle, sondern auch das der Immobilie. Je älter diese Immobilie ist, desto größer ist in der Regel der Erhaltungsaufwand. Das gilt natürlich nicht nur für das klassische Einfamilienhaus, sondern auch eine Eigentumswohnung. Auch dort steigt der Erhaltungs- bzw. Reparaturaufwand. Und das gilt nicht nur für die Wohnung selbst, sondern auch für das sog. Gemeinschaftseigentum. Hier drohen mit zunehmendem Alter höhere Instandhaltungsrücklagen oder ggf. auch Sonderumlagen bei größeren Maßnahmen, die keinen Aufschub dulden (siehe beispielsweise, dass in einem Mehrfamilienhaus Hausschwamm festgestellte wurde; das hat sich gerade bei einem unserer Kunden ergeben).

Wohneigentum muss man sich im Alter leisten können!

Wer auch im Rentenalter möglichst sorglos und stressfrei in der eigenen Immobilie leben will, braucht vor allem eines: ausreichend Einkommen bzw. Liquidität, denn "Steine kann man nicht essen!" (siehe oben). Die eigengenutzte Immobilie bringt aber kein Einkommen (außer bei Teilvermietung). Insoweit müssen gesetzliche oder private Rente(n) bzw. Kapitalanlagen für diese Liquidität sorgen.

Vor dem Kauf/Neubau die eigene Altersversorgung prüfen!

Wer eine eigengenutzte Immobilie bauen oder kaufen will, sollte das zum Anlass nehmen, die eigene Altersversorgung auf den Prüfstand zu stellen. Das gilt insbesondere, wenn die Immobilie über den Rentenbeginn hinaus finanziert werden soll/muss. Reichen die Einkünfte im Rentenalter nach heutigen Maßstäben nicht aus, gibt es nur 2 Möglichkeiten:

• Die Tilgungsraten so anpassen, dass die Finanzierung vor Rentenbeginn erledigt ist!
• Die Immobilie vor Rentenbeginn verkaufen!

Letzteres ist nicht unbedingt das, was die meisten Immobilienbesitzer wollen. Allerdings kann das durchaus eine sinnvolle Option sein, sich im Alter räumlich eher zu verkleinern.

Aber Vorsicht: Banken lassen sich bei der Finanzierung nur selten auf Option 2 ein. Reichen die Alterseinkünfte aus Sicht der jeweiligen Bank nicht aus, um dann noch die Darlehensraten zahlen zu können, wird sie in der Regel auf einer Ratenanpassung bestehen. Ist diese dann aktuell zu hoch, wird es meist nichts mit der Finanzierung.

Wir erleben es in der Praxis immer wieder, dass Menschen keine Ahnung haben, wie hoch ihre Rente (gesetzlich und/oder privat) wahrscheinlich ausfallen wird. Das ist keine gute Basis für die Frage, ob man sich Immobilie auch im Rentenalter noch leisten kann oder ob die selbstgenutzte Immobilie als Altersversorgung lohnt oder nicht. Also: machen Sie sich schlau!

Kleine Zusammenfassung

Die Frage, ob die selbstgenutzte Immobilie für Sie als Altersversorgung geeignet ist, kann man nicht pauschal beantworten. Es kommt darauf an, wie Ihre persönliche Rentensituation aussieht. Und es kommt auf die Immobilie an. Je älter diese wird, desto mehr Kosten kann sie verusachen.

Insbesondere wenn Sie älter als ca. Mitte 30 sind, sollten Sie vor dem Kauf/Bau einer eigengenutzten Immobilie ihre vorhandene Altersversorgung checken. Das gilt insbesondere, wenn absehbar ist, dass sie die Darlehen nicht bis Rentenbeginn abbezahlt haben werden.

Ein schuldenfreies Haus allein ist in der Regel noch keine sinnvolle Altersversorgung. Sie brauchen auch genug Einkünfte bzw. Liquidität, um im Rentenalter gut leben zu können. Da macht es ggf. Sinn, nicht alles aufzuwenden, um die Immobilie schuldenfrei zu bekommen, sondern statt dessen über die Jahre Liquidität aufzubauen.

Ihr

Olaf Varlemann