Wie finanziert man eine Immobilie in Deutschland?

Wer in Deutschland eine Immobilie (beispielsweise ein Haus) bauen oder kaufen will, wird diese nur selten vollständig mit eigenem Geld bezahlen können. Die meisten brauchen zusätzlich einen Kredit von einer Bank. Das ist in Deutschland nicht anders als in den meisten anderen Ländern der Welt. Aber wir wären nicht in Deutschland, wenn es hier nicht ein paar Besonderheiten geben würde.

Wer finanziert in Deutschland Immobilien?

In Deutschland können grundsätzlich folgende Unternehmen Immobilien für Privatkunden finanzieren:

• Banken & Sparkassen
• Bausparkassen
• Versicherungsgesellschaften
• Förderinstitute bzw. Förderbanken (beispielsweise die KfW oder Landesförderinstitute)

Wer bekommt in Deutschland einen Immobilienkredit?

Alle Kreditgeber sind per Gesetz dazu verpflichtet, zu prüfen, ob Verbraucher sich die Finanzierung langfristig leisten können. Daher konzentrieren sich Banken ganz besonders auf die Prüfung, wie hoch und wie nachhaltig das Einkommen ist. Das ist am einfachsten bei Angestellten und Beamten, die ja ein regelmäßiges festes Einkommen haben. Etwas schwieriger wird es bei Arbeitern mit einem Stundenlohn und Zulagen (beispielsweise Schichtzulagen oder Arbeit an den Wochenenden). Am schwierigsten ist diese Prüfung des Einkommens bei Selbständigen, denn da kann das Einkommen sehr schwanken. Daher lehen viele Banken die Finanzierung für Selbstständige ab.

Um für den Bau oder Kauf einen Kredit von einer Bank zu bekommen, sollte man also ein festes und regelmäßiges Einkommen haben. Dabei sollte der Arbeitsvertrag unbefristet sein und keine Probezeit mehr bestehen.

Es spielt keine Rolle, wie hoch die Sicherheiten sind, die die Bank bekommt. Es ist den Banken, Sparkassen usw. sogar ausdrücklich verboten, Kredite an Privatkunden nur auf Basis der Sicherheiten zu vergeben. Die Banken müssen also immer prüfen, ob das Einkommen auf Dauer ausreicht, um die Kreditraten zahlen zu können. Wer kein regelmäßiges Einkommen nachweisen kann, bekommt auch keinen Kredit.

Wichtig ist auch die sog. Bonitätsprüfung. Dabei schauen Banken sehr genau, ob man schon laufende Kredite hat und seinen Zahlungsverpflichtungen bisher immer nachgekommen ist. Dazu holen Banken Auskünfte ein (beispielsweise bei der Schufa oder der Bank, bei der man sein Girokonto hat). Inzwischen sind viele Banken technisch auch so weit, dass sie diese Bankauskünfte online abrufen können ("Digitaler Kontocheck").

Abgesehen von dem Einkommen und der guten Bonität verlangen fast alle Banken in Deutschland, dass die Kunden eine unbefristete Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis besitzen müssen, um ein Darlehen zu bekommen. Einige wenige Banken akzeptieren immerhin die Bluecard.

Wie viel Darlehen kann man von den Banken bekommen?

Deutschland gehört zu den wenigen Ländern, in denen es bei der Darlehens- bzw. Beleihungshöhe grundsätzlich kein Limit gibt. Das ist anders als beispielsweise in der Schweiz oder Österreich, wo man beim Kauf einer Immobilie mindestens 20 Prozent Eigenkapital einsetzen muss. Diese Grenze gibt es in Deutschland (noch) nicht.

Theoretisch kann man in Deutschland eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital finanzieren. Aber dann muss über eine sehr gute Bonität verfügen (beispielsweise über ein sehr hohes Einkommen). In der Paxis finanzieren die meisten Banken aber höchstens 100% des Kaufpreises oder vergleichbarer Kosten beim Neubau.

Bei Kunden mit einer beschränkten Aufenthaltserlaubnis in Deutschland oder einem Wohnsitz im Ausland sind die Banken vorsichter und finanzieren meistens nur 80-90 Prozent des Kaufpreises (Ausnahmen sind möglich).

Am Ende entscheiden ganz besonders das Einkommen und die Bonität darüber, wie viel Geld man von einer Bank als Kredit für den Kauf oder Neubau einer Immobilie bekommt.

Welche Immobilien finanzieren Banken?

Die meisten Banken finanzieren nur reine Wohngebäude. Das ist beispielsweise das typische Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung. Dabei finanzieren Banken den Neubau oder den Kauf einer gebrauchten Immobilie. Kompliziert wird es, wenn Sie neben dem Kaufpreis auch die Modernisierung der Immobilie finanzieren wollen. Da sind die meisten Banken sehr vorsichtig und finanzieren oft nur maximal 50% der Modernisierungskosten. Aber auch da gibt es keine festen Regeln.

Wie viel Eigenkapital muss man haben?

In Deutschland gibt es kein Gesetz, das regelt, wie viel Eigenkapital man beim Kauf oder Bau einer Immobilie einsetzen muss. Banken können Immobilien theoretisch auch ganz ohne Eigenkapital finanzieren. In der Praxis sollte man aber mindesten das Eigenkapital haben, um die Erwerbsnebenkosten selbst zahlen zu können. Dabei gilt: je mehr Eigenkapital man einsetzt, um so mehr Banken vergeben Darlehen und um so günstiger wird der Zinssatz für das Darlehen.

Was für eine Art von Darlehen bekommt man?

In Deutschland vergeben Banken sog. Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie als Kunde monatlich eine feste Zins- und Tilgungsrate ("Annuität"). Da Sie mit jeder Monatsrate das Darlehen ein wenig tilgen, sinkt jeden Monat der Anteil der Zinsen in der Rate. Weil aber die Rate gleicht bleibt, wird der Anteil der Tilgung jeden Monat etwas höher. Das ist der Grund, warum in Darlehensverträgen immer von "anfänglicher Tilgung" die Rede ist.

Eine Variante ist, dass Sie das Darlehen nicht direkt tilgen, sondern statt dessen einen Bausparvertrag ansparen. Dieser Bausparvertrag löst dann in beispielsweise 10-15 Jahren das ursprüngliche Darlehen ab. Diese Variante kann interessant sein, um sich die Zinsen für später zu sichern. Allerdings muss man da sehr genau hinschauen, denn meistens ist ein "normales" Annuitätendarlehen insgesamt wesentlich günstiger.

Wie ist der Ablauf bei einer Immobilienfinanzierung?

Der Ablauf ist eigentlich ziemlich simpel. Sie gehen zu einer Bank und legen dort alle erforderlichen persöhnlichen Unterlagen (Gehaltsabrechnungen, Eigenkapitalnachweise usw.) vor. Außerdem bringen Sie noch alle Unterlagen zur Immobilie mit ("Objektunterlagen"). Wichtig: ein Expose der Immobilie allein reicht nicht. Banken benötigen da sehr viel mehr Unterlagen zu der Immobilie, die sie finanzieren sollen.

Die Bank prüft als erstes ihre Bonität. Sie prüft also, ob Ihr Einkommen ausreicht, um das Darlehen langfristig bezahlen zu können. Dabei macht die Bank einen Kontenabfrage (schaut also in Ihr Girokonto, auch wenn das bei einer anderen Bank ist). Und die Bank schaut, ob bei der Schufa irgendwelche negativen Punkte gespeichert sind. Ist das alles in Ordnung, prüft die Bank die Immobilie und somit den Betrag, den sie maximal finanzieren kann bzw. finanzieren will.

Bei der Prüfung der Immobilie geht es der Bank vor allem darum, den Wert der Immobilie zu ermitteln. Dieser sog. "Beleihungswert" ist aber nicht der aktuelle Preis, den Sie für die Immobilie zahlen sollen, sondern der Wert, den diese Immobilie wahrscheinlich auch in den kommenden Jahren haben wird. Banken wollen bzw. müssen sicher gehen, dass das Darlehen immer ausreichend hoch abgesichert ist. Daher sind die Banken bei der Wertermittlung ziemlich vorsichtig.

Wenn die Bank zum Ergebnis kommt, dass alles in Ordnung ist, bekommen Sie ein schriftliches Angebot. In der Form ist das ein Kreditvertrag, den Sie nur noch unterschreiben müssen. Dieses Vertragsangebot ist in der Regel die verbindliche Zusage der Bank. Nur wenn Sie diese Zusage haben, sollten Sie beim Notar einen Kaufvertrag unterschreiben. Verlassen Sie sich dabei auf gar keinen Fall auf mündliche Zusagen oder Versprechungen. Die sind meist nichts wert!

Zusammen mit dem Darlehensvertrag bekommen Sie auch Unterlagen für die Eintragung der Grundschulden als Sicherheit für die Bank. Diese Unterlagen bekommt der Notar, der auch den Kaufvertrag beurkundet und kümmert sich dann, darum, dass die Grundschulden im Grundbuch eingetragen werden. Sobald dieser Eintrag erfolgt ist, kann die Bank das Darlehen auszahlen. Die Auszahlung erfolgt dann beispielsweise direkt an den Verkäufer der Immobilie oder an das Bauunternehmen, mit dem Sie Ihr Haus bauen. Dabei kann das Darlehen auch in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt werden.

Was machen wir als Berater bzw. Vermittler?

Unser Job ist es, Sie beim Thema Immobilienfinanzierung rundum zu beraten. Wir machen uns ein genaues Bild von Ihnen und der Immobilie, die Sie finanzieren wollen. Dann ermitteln wir, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt (siehe unter anderen auch Fördermittel). Die sinnvollen Varianten besprechen wir mit Ihnen und suchen dann die Variante heraus, die am besten zu Ihnen passt bzw. die Ihnen am besten gefällt. Dazu gehört auch, dass wir natürlich schauen, welche Banken für Sie die besten Konditionen anbieten.

Anschließend sammeln wir alle Unterlagen zusammen, die die Banken benötigen und bereiten diese auf. Ziel ist, dass wir für die Bank bzw. die Banken eine komplette Finanzierungsakte zusammenstellen. Das sorgt dafür, dass die Banken Ihren Kreditantrag schnell und ohne Rückfragen prüfen und genehmigen können. Dabei helfen wir auch, wenn bestimmte Unterlagen fehlen oder -beipielsweise- bestimmte Unterlagen übersetzt werden müssen.

Da wir dabei den Banken viel Arbeit abnehmen, werden wir bei Abschluss eines Darlehensvertrages von den Banken bezahlt. Diese sparen sich eigene Kosten und zahlen uns daher eine einmalige Provision für unsere Vorarbeiten. Dieses System sorgt dafür, dass Sie selbst uns nicht bezahlen müssen. Es gibt nur eine Ausnahme: wenn wir Sie bei der Beantragung von Fördermitteln unterstützen, verlangen wir dafür ein angemessenes Honorar für unsere Arbeit. Leider ist es so, dass wir von den Förderbanken keine Provisionen bekommen. Einzige Ausnahme ist das Land Schleswig-Holstein und daher verzichten wir dort auf Honorare für die Abwicklung der Fördermittel. Gleiches gilt übrigens auch für alle KfW-Darlehen (egal, wo sich die Immobilie in Deutschland befindet).

Wir helfen Ihnen also, die optimale Finanzierung zu best möglichen Konditionen zu finden. Und wir sorgen für eine schnelle und reibungslose Abwicklung. Das spart Ihnen viel Zeit und Nerven!

Ihr

Olaf Varlemann

Geschäftsführer der Baufi-Nord GmbH