Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt seriös?

In den Medien wird die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital häufig als unseriös beschrieben. Wer nicht mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen kann, sollte die Finger von der eigenen Immobilie lassen. Wer Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital anbietet, wird gerne als unseriös abgestempelt. Aber ist das tatsächlich richtig?

Wenn man einige  Berichte von sog. "Fachjournalisten" liest, fragt man sich als Fachmann schnell, wo und wie diese Journalisten recherchiert haben. Da wird gerne mal geschrieben, dass Banken grundsätzlich keine Vollfinanzierungen anbieten oder Finanzierungen ohne Eigenkapital sogar per Gesetz verboten sind . In die gleiche Richtung geht die Behauptung, dass man für eine Immobilienfinanzierung mindestens 20 Prozent Eigenkapital benötigt. Wer diese 20 Prozent nicht mitbringt, hat demanch keine Chance bei Banken und sollte erst einmal sparen - und Mieter bleiben.

Derartige Artikel und Berichte sorgen bei Verbrauchern regelmäßig für Verunsicherung. Das gilt um so mehr, wenn die Eltern oder Großeltern das auch noch bestätigen und dabei ihre eigenen Erfahrungen bei der Immobilienfinanzierung schildern. "Wir musten jeden Pfennig zusammenkratzen und viel selbst machen, um das nötige Eigenkapital zusammenzubringen!". So oder so ähnlich hört es sich an, wenn jemand davon erzählt, wie man bis ca. Ende der 80er Jahre die eigene Immobilie finanziert hat.

Die Zeiten ändern sich...

Bis noch in die 90er Jahre des letzten Jahrhunderts hat man in Deutschland private Wohnimmobilien vor allem über Hypothekenbanken und Bausparkassen finanziert. Diese durften aufgrund gesetzlicher Vorgaben maximal 80 Prozent des Immobilienwertes finanzieren. Aus diesen Zeiten stammt die berühmt-berüchtigte 20-Prozent-Grenze.

Aber seit dem hat sich einiges getan. Der Kreis der Immobilienfinanzierer ist größer geworden. Inzwischen werden Immobilien auch von Geschäftsbanken, Genossenschaftsbanken oder Sparkassen finanziert. Und mittlerweile haben Hypothekenbanken, Bausparkassen und sogar Versicherungsgesellschaften Mittel und Wege gefunden, gesetzliche Anforderungen an die Sicherheit der Finanzierungen so abzudecken, dass auch höhere Beleihungen möglich sind. Wer heute behauptet, dass man mindestens 20 Prozent Eigenkapital braucht, um eine Immobilie zu finanzieren, ist also nicht mehr auf der Höhe der Zeit.

Vollfinanzierungen sind alles andere als unseriös!

Heute ist es kein Problem mehr, eine Immobilie komplett zu finanzieren. Sogar die die weichen Kosten beim Neubau oder Kauf lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen mitfinanzieren. Solch hohe Beleihungen sind weder per Gesetz verboten noch unüblich. Und inzwischen haben sogar die Verbraucherverbände eingesehen, dass Vollfinanzierungen an sich weder Teufelszeug noch unseriös sind.

Es kommt auf die Details an!

Verbraucherverbände warnen allerdings - zu Recht- davor, dass Finanzierungen mit wenig oder ohne Eigenkapital einige besondere Risiken mit sich bringen. Das Hauptrisiko besteht dabei in einer möglichen Überschuldung. Von einer Überschuldung spricht man, wenn die bestehenden Verbindlichkeiten höher sind als vorhandene Vermögenswerte (inkl. der eigenen Immobilie) UND die Ratenverpflichtungen ca. 40 Prozent des Nettoeinkommens aufbrauchen. Wer an dieser Belastungsgrenze kratzt oder sie sogar überschreitet, sollte sich den Immobilienerwerb tatsächlich nochmal gründlich überlegen oder das Ganze ggf. eine Stufe bescheidener angehen.

Unseriös sind höchstens die Berater(innen!

Vollfinanzierungen sind eine sehr beratungsintensive Angelegenheit und fordern vom Berater bzw. der Beraterin ein sehr hohes Maß an Verantwortung. Im Zweifelsfall muss man Verbrauchern eher vom Bau- oder Kaufvorhaben abraten. Leider gibt es bei Banken oder Vermittlern aber viele "Kundenberater(innen", die weniger die Interessen ihrer Kunden, sondern vor allem ihre eigenen im Sinn haben. Wer als Verbraucher an einen solchen Berater bzw. Beraterin gerät, läuft definitiv Gefahr, sich mit dem Finanzierungsvorhaben in Teufels Küche zu begeben.

Woran erkennt man eine seriöse Beratung?

Ein(e) seriöse Berater(in) wird sich vor allem Zeit für Sie nehmen. Eine Vollfinanzierung lässt sich nicht innerhalb einer halben Stunden regeln! Im Gespräch gilt es vor allem, die Risiken abzuklopfen.

Download PDF Broschuere