Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt seriös?

Im Internet und anderen Medien wird die Finanzierung von Immobilien ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) häufig als unseriös beschrieben. Wer nicht mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen kann, sollte demnach die Finger von der eigenen Immobilie bzw. einer Finanzierung lassen. Aber ist das tatsächlich richtig und noch zeitgemäß?

Wenn man einige  Artikel von "Fachjournalisten" liest, fragt man sich als Fachmann aus der Praxis schnell, wo und wie diese "Fachjournalisten" eigentlich recherchiert haben. Immer wieder wird geschrieben, dass Banken in Deutschland grundsätzlich keine Vollfinanzierungen anbieten oder diese sogar per Gesetz verboten sind. Ebenso häufig wird behaupt, dass Immobilienfinanzierungen nur mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital möglich sind. Wer diese 20 Prozent Eigenkapital zzgl. der Erwerbsnebenkosten nicht mitbringt, hat demnach bei den Banken hierzulande keine Chance. Und alle Angebote, Immobilien auch mit geringem Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren (oder sogar ganz ohne), sind somit grundsätzlich unseriös und verbraucherfeindlich.

Klar, dass man da als Verbraucher ziemlich verunsichert ist. Und das ist auch gut so! Warum? Wer sich nicht sicher ist, fragt und hinterfragt mehr, informiert sich mehr und denkt mehr über sein Handeln nach. Auch wenn die o.g. Behauptungen falsch sind, gilt den Journalisten daher trotzdem mein Dank.

Die Zeiten ändern sich...

Bis noch in die 90er Jahre des letzten Jahrhunderts hat man in Deutschland private Wohnimmobilien vor allem über Hypothekenbanken und Bausparkassen finanziert. Diese durften aufgrund gesetzlicher Vorgaben maximal 80 Prozent des Immobilienwertes finanzieren (Versicherungsgesellschaften maximal 60 Prozent). Aus diesen Zeiten stammt die häufig zitierte "20-Prozent-Regelung". Allerdings gab es auch in diesen Zeiten schon vielfältige Möglichkeiten, das erforderliche Eigenkapital "kreativ und und nur auf dem Papier darzustellen".

Aber seit den 90ern hat sich einiges getan und geändert. Der Kreis der Immobilienfinanzierer ist deutlich größer geworden. Inzwischen werden Immobilien vor allem von "Vollbanken" finanziert. Das sind all die Geschäftsbanken, Genossenschaftsbanken oder Sparkassen, die Girokonten führen und Filialen vor Ort betreiben (oder wie die ING-DiBa nur im Internet zu finden sind). Und mittlerweile haben Hypothekenbanken, Bausparkassen und sogar Versicherungsgesellschaften Mittel und Wege gefunden, gesetzliche Anforderungen an die Sicherheit der Finanzierungen so abzudecken, dass auch höhere Beleihungen möglich sind. Wer heute behauptet, dass man unbedingt mindestens 20 Prozent Eigenkapital braucht, um eine Immobilie zu finanzieren, ist also nicht mehr ganz auf der Höhe der Zeit.

Vollfinanzierungen sind alles andere als unseriös!

Heute ist es kein Problem mehr, eine Immobilie komplett ohne Eigenkapital zu finanzieren. Sogar die sog. "weichen Kosten" beim Neubau oder Kauf lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen mitfinanzieren. Solch hohe Beleihungen sind weder per Gesetz verboten noch unüblich. Und inzwischen haben sogar die Verbraucherverbände eingesehen, dass Vollfinanzierungen an sich weder Teufelszeug noch unseriös sind.

Es kommt allerdings auf die Details an!

Verbraucherverbände warnen allerdings - zu Recht- davor, dass Finanzierungen mit wenig oder ohne Eigenkapital einige besondere Risiken mit sich bringen. Das Hauptrisiko besteht dabei in einer möglichen Überschuldung. Von einer Überschuldung spricht man, wenn die bestehenden Verbindlichkeiten höher sind als vorhandene Vermögenswerte (inkl. der eigenen Immobilie) UND sämtliche Ratenverpflichtungen mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens verbrauchen. Wer an dieser Belastungsgrenze kratzt oder sie sogar überschreitet, sollte sich den Immobilienerwerb tatsächlich nochmal sehr gründlich überlegen oder das Ganze ggf. eine Stufe bescheidener angehen.

Unseriös sind höchstens die Berater(innen!

Vollfinanzierungen sind eine sehr beratungsintensive Angelegenheit und fordern vom Berater bzw. der Beraterin ein sehr hohes Maß an Verantwortung. Im Zweifelsfall muss man Verbrauchern eher vom Bau- oder Kaufvorhaben abraten. Leider gibt es bei Banken oder Vermittlern aber viele "Kundenberater(innen", die weniger die Interessen ihrer Kunden, sondern vor allem ihre eigenen im Sinn haben. Wer als Verbraucher an einen solchen Berater bzw. Beraterin gerät, läuft definitiv Gefahr, sich mit dem Finanzierungsvorhaben in Teufels Küche zu begeben.

Woran erkennt man eine seriöse Beratung?

Ein(e) seriöse Berater(in) wird sich vor allem Zeit für Sie nehmen. Eine Vollfinanzierung lässt sich nicht innerhalb einer halben Stunden regeln! Im Gespräch gilt es vor allem, die Risiken abzuklopfen.

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