Grundsätzliche Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung

Die Grundvoraussetzungen für eine Vollfinanzierung sind eigentlich sehr einfach: Ihr regelmäßiges Einkommen muss ausreichen, um auf Dauer die monatlichen Zins- und Tilgungsraten zahlen zu können. Außerdem sollten Sie möglichst über eine “positive Vermögensbilanz” verfügen. Das bedeutet, dass sich bestehende Verbindlichkeiten und ggf. vorhandene Vermögenswerte zumindest ausgleichen. Und Ihre Schufa-Auskunft sollte keine Negativmerkmale enthalten.

Wichtigste Voraussetzung: einwandfreie Bonität!

Wenn Sie eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren wollen, müssen Sie über eine einwandfreie Bonität verfügen. Das bedeutet insbesondere, dass Ihre Schufa-Auskunft "sauber" sein muss, also keine Negativeinträge enthalten darf. Negativeinträge sind beispielsweise Kündigungen von Bankkonten oder Krediten. Kredite an sich sind keine Negativeinträge.

Reicht das Einkommen für eine Vollfinanzierung?

Ob Ihr Einkommen ausreicht, um die Raten zahlen zu können, hängt von der sog. Haushaltsrechnung ab. Bei dieser Haushaltsrechnungen werden feste Einnahmen und Ausgaben gegeneinander aufgerechnet. Wenn diese Haushaltsrechnung positiv ist, also aus Bankensicht noch genug zum Leben übrig bleibt, steht auch der Vollfinanzierung einer Immobilie grundsätzlich nichts mehr im Weg.

Wer eine Immobilie mit sehr wenig oder ganz ohne Eigenkapital finanzieren will, sollte sich vor allem darüber Gedanken machen, ob die monatliche Ratenbelastung auch auf lange Sicht tragbar ist. Dazu gehört vor allem, die eigene Einkommenssituation realistisch einzuschätzen. Wer bislang häufig “Überstunden schiebt” oder im Schichtdienst arbeitet, sollte einfach mal rechnen, was passiert, wenn diese Zulagen in Zukunft wegfallen. Ist die Ratenbelastung auch dann noch tragbar?

Zu der sog. Haushaltsrechnung gehören im übrigen auch die laufenden Nebenkosten und Kosten für die Instandhaltung der Immobilie. Diese können je nach Alter und Zustand der Immobilie und eigenem “Wohnverhalten” sehr unterschiedlich ausfallen. Wer glaubt, bei einem “normalen” freistehenden Einfamilienhaus unter ca. 500 Euro monatlich zu bleiben, läuft schon Gefahr, sich die Kosten seiner Immobilie hübsch zu rechnen.

Sie sollten auch daran denken, dass Sie Ihre Darlehen höher tilgen sollten als Ihr Nachbar oder Kollege, der einen guten Teil Eigenkapital in sein Hausprojekt eingebracht hat. Ziel sollte es sein, in den ersten 10 Jahren mindestens 20 Prozent der Verbindlichkeiten abzubauen. Seit Einführung der sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie gilt zudem, dass sämtliche Darlehen grundsätzlich bis zum Rentenbeginn (mit spätestens 67) vollständig getilgt sein sollten. Ist das nicht möglich oder gewünscht, müssen Sie nachweisen, dass Ihre Einkünfte im Rentenalter ausreichen, um die Darlehensraten weiter zahlen zu können. Das dürfte vielen “Normalverdienern” mit einer normalen gesetzlichen Rente allerdings schwer fallen.

Unter einer “positiven Vermögensbilanz” versteht man, dass sich ggf. bestehende Verbindlichkeiten (z.B. aus Ratenkrediten oder Leasingverträgen) mit vorhandem Vermögen (beispielsweise Guthaben bei Banken, Rückkaufwerten in Lebens-/Rentenversicherungen o.ä.) mindestens die Waage halten. Diese Vermögenswerte müssen zwar nachgewiesen werden, aber nicht eingesetzt zu werden.