So berechnen Sie die Eigenkapitalrendite für Ihre vermietete Immobilie!
Das Thema Eigenkapitalrendite ist eigentlich ziemlich simpel. Die Formel zur Berechnung ist so kurz und einfach, dass man die anfängliche Eigenkapitalrendite bei einer vermieteten Immobilie auch mit einem einfachen Taschenrechner berechnen kann. Der Teufel steckt dabei aber im Detail, denn die Eigenkapitalrendite sagt nur wenig darüber aus, ob sich der Kauf der Immobilie auf Dauer lohnt und rechnet.
Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite ist simpel:
Eigenkapitalrendite= Eingesetztes Eigenkapital : Jährlicher Gewinn vor Steuern×100
Der jährliche Gewinn berechnet sich dabei wie folgt:
Jahresnettokaltmiete
./. Darlehenszinsen (nicht die Tilgung!)
./. laufenden nicht umlagefähige Kosten
= Jährlicher Gewinn vor Steuern
Das eingesetztes Eigenkapital ist der Betrag, den Sie am Anfang selbst in die Immobilie investiert haben (beispielsweise die Erwerbsnebenkosten bzw. ihren Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung).
Wichtige Punkte bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite!
- Jahresnettokaltmiete: Das ist die Miete, die Sie nach Abzug der Nebenkosten erhalten.
- Laufende Kosten: Dazu zählen Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Grundsteuer, die nicht auf den Mieter umlegbar sind.
- Zinsen auf das Fremdkapital: das sind die Zinsen für das Bankdarlehen (nur die Zinsen, nicht die Tilgung, denn die Tilgung sind keine Kosten
Diese Rendite gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Eigenkapitals Sie jährlich durch die Vermietung erwirtschaften.
Diese Eigenkapitalrendite zeigt, wieviel Zinsen Sie für Ihr Geld bekommen müssten, um den gleichen Ertrag zu erwirtschaften.
Das Ganze hat nur ein paar Haken:
- die Berechnung berücksichtigt nicht Ihre laufenden Tilgungsraten oder gar Sondertilgungen; diese sind ja letztlich nichts anders als das im Laufe eines Jahres zusätzlich eingebrachte Eigenkapital!
- die Berechnung berücksichtigt keine steuerlichen Komponenten, insbsondere keine Steuervorteile!
- die Berechnung berücksichtigt nicht, dass die Immobilie irgendwann wahrscheinlich schuldenfrei ist und damit die Zinskosten entfallen!
- die Berechnung berücksichtigt auch keinen Gewinn bei einem späteren Verkauf!
Die Berechnung der Eigenkapitalrendite ist somit immer die Momentaufnahme eines (!) bestimmten Jahres (in der Regel des ersten). Letztlich müsste man die Eigenkapitalrendite jedes Jahr neu berechnen, da sich der Eigenkapitaleinsatz jedes Jahr durch die Tilgungsraten erhöht und die zu zahlenden Schuldzinsen durch die Tilgung reduzieren.