Vorsicht Falle: Grunderwerbsteuer sparen kann teuer werden!

Die Grunderwerbsteuer hat sich in den vergangenen Jahren in einigen Bundesländern fast verdoppelt. Da ist es grundsätzlich schon legitim, wenn man sich Gedanken darüber macht, wie man diese Abgabe möglichst niedrig halten kann. Aber der Wunsch, bei der lästigen Grunderwerbssteuer zu sparen, kann auch schnell “in´s Auge gehen” (und das mehrfach). Die Medaille “Grunderwerbsteuer sparen” hat nämlich mindestens zwei Seiten.

Wer Grunderwerbsteuer sparen will, muss den Immobilienkaufpreis im Kaufvertrag aufteilen. Das erfolgt üblicherweise in der Form, dass man einen Teil des Kaufpreises als Kosten für mitzuerwerbendes Inventar ausweist. Da bietet sich bei Wohnimmobilien vor allem die Küche an. Wird der Preis für die Küche (oder andere Einbaumöbel) im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, fällt für diesen Teil keine Grunderwerbsteuer an.

Wer nun aber meint, er könnte bei einem Immobilienkaufpreis von beispielsweise 200.000 Euro einfach mal 20.000 Euro für die Küche “abziehen” wird sich höchst wahrscheinlich mit dem Finanzamt auseinandersetzen müssen, denn das prüft in der Regel sehr genau, ob eine solche Aufteilung tatsächlich angemessen ist.

Abgesehen von dem Ärger mit dem Finanzamt riskiert man aber vor allem Ärger mit der finanzierenden Bank. Wer eine Finanzierungszusage beispielsweise für einen Kaufpreis von 200.000 Euro in der Tasche hat und dann -ohne Wissen und Zustimmung der Bank- den Kaufpreis beim Notartermin beispielsweise in 190.000 Euro Immobilienkaufpreis und 10.000 Euro für das Inventar aufteilt, riskiert unter Umständen einen nachträglichen Zinszuschlag oder sogar die (teilweise) Kündigung durch die Bank.

Möbel und Inventar werden von Banken nicht als werthaltig anerkannt. Maßgeblich für Banken ist der reine Immobilienkaufpreis. Ist der plötzlich geringer als ursprünglich angegeben, ist die Kreditentscheidung der Bank hinfällig. Im Normalfall wird die Bank die Darlehenszusage entsprechend reduzieren. Pech hat dann, wer den Kaufpreis zu 100 Prozent finanzieren wollte, denn fehlt der Teil der für das Inventar vereinbart wurde.

Wer über durch den gesonderten Ausweis von Mobiliar und Zubehör Grunderwerbsteuer sparen will, sollte das zu einem mit dem Finanzamt bwz. Steuerberater, aber vor allem auch mit der finanzierenden Bank besprechen. Ansonsten kann “Grunderwerbsteuer sparen” sehr schnell sehr teuer werden.

Ws für das Inventar gilt, gilt im übrigen auf für die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen. Auch hier empfehlen Immobilienmakler und Notare gerne, diese Instandhaltungsrücklage gesondert auszuweisen. Mit diesem "Trick" kann man tatsächlich Grunderwerbsteuer sparen, aber auch hier führt der Ausweis der Rücklage dazu, dass Banken den Immobilienwert in der Regel entsprechend nach unten korrigieren. Über den Sinn und Unsinn dieser Vorgehensweise kann man -zugegeben- trefflich streiten.

Tipp: Wer beim Kauf einer Immobilie Grunderwerbsteuern sparen will, sollte sich hier vor Unterschrift des Kaufvertrages mit seinem (ihrem) Finanzierer absprechen. Wenn die Anpassung des Kaufpreises bzw. Immobilienwertes nicht dazu führt, dass mean eine bestimmte Beleihunsggrenze überschreitet, kann man durchaus eine Aufteilung vornehmen. Das sollte aber auf jeden Fall vor Beantragung eines Darlehens genau geklärt werden!

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