Grundstückskauf von der Gemeinde: Nachschusspflicht?

20.11.2019: Kommunen verkaufen Baugrundstücke in der Regel zu einem Preis, der deutlich unter dem eigentlichen Marktpreis liegt. Um Spekulationen mit diesen Baugrundstücken zu verhindern, wird im Kaufvertrag gerne eine sog. Nachschussverpflichtungen bei Weiterverkauf vereinbart.

So kann das in einem Kaufvertrag mit einer Gemeinde aussehen.

Wenn man tatsächlich vorhat, das Grundstück möglichst zügig zu bebauen, erscheint das erst einmal ziemlich harmlos. Allerdings sollten beim letzten Absatz die Alarmglocken angehen! Laut dem Kaufvertrag kann eine Bank demnach "nur" 500.000 Euro Grundschulden an sog. erster Rangstelle im Grundbuch eintragen. In diesem konkreten Fall sollten allerdings insgesamt 600.000 Euro finanziert werden (für ein normales Einfamilienhaus in sehr guter und teurer Lage). Die Banken könnten ein Darlehen i.H.v. 600.000 Euro also nur mit 500.000 Euro an erster Rangstelle im Grundbuch absichern. Danach käme die Grundschuld der Gemeinde und dann eine weitere zu Gunsten der Bank. Das wäre in diesem Fall schwierig geworden, denn aufgrund eines geringen Eigenkapitalainsatzes wäre die Grundschuldbelastung dann insgesamt deutlicher höher als der Objektwert. Eine Bank zu finden, die sich darauf einlässt, ist schwierig und besonders günstige Zinskonditionen sind da auch nicht zu erwarten.

In diesem speziellen Fall konnte das problem sehr unbürokratisch gelöst werden: die Gemeinde hat nach einem längeren Telefonat zugestimmt, ein Grundschuld von 600.000 Euro an erster Rangstelle im Grundbuch zuzulassen. Aber das ist nicht unbedingt der Normalfall und man sollte sich als Erwerber vor Abschluß des Kaufvertrages mit der Kommune darüber einigen.

Ihr

Olaf Varlemann

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