Immobilienkauf: modernisierungsbedürftige Altbauten sind derzeit besonders interessant!

Wer auf der Suche nach den eigenen 4 Wänden modernisierungsbedürftige Altbauten prinzipiell ausklammert, macht ggf. einen Fehler. Allein wegen der vergleichsweise stark gesunken Kaufpreise und attraktiver Fördermittel für die Modernisierung kann so ein Haus tatsächlich vom Oldie zu Goldie werden. Man muss nur mit System an das Thema Modernisierung herangehen. Wer sich davon nicht abschrecken lässt, kann sich mit überschaubarem Aufwand den Traum vom Eigenheim günstig erfüllen.

Stark gestiegene Zinsen, Baukosten und Grundstückpreise haben dafür gesorgt, dass viele Kaufinteressenten die Augen nach gebrauchten Immobilien aufhalten. Gefragt sind dabei vor allem Immobilien, die max. 20 Jahre alt sind und bei denen „nicht viel zu machen ist“. Je älter die Häuser sind, desto mehr ggf. modernisiert werden muss, desto geringer ist derzeit das Interesse.

Dabei haben auch modernisierungsbedürftige Häuser ihre Vorteile. Sie befinden sich meist in eher zentraler Lage und "in gewachsener Umgebung" (ohne den typischen Neubaugebietscharme). Viele Altbauten sind auch architektonisch interessanter als die typischen Einfamilienhäuser neuerer Zeit; ausgenommen, es handelt sich um die typischen Siedlungshäuschen aus den 50ern. Hier im Norden sind das beispielsweise die sog. "Hamburger Kaffeemühlen".

Geringe Nachfrage bei Altbauten sorgt für sinkende Preise?!

Aktuell beobachten wir, dass Eigentümer verstärkt versuchen, ihre modernisierungsbedürftigen Altbauten an den Mann oder die Frau zu bringen. Viele treibt dabei die Angst vor einer Modernisierungspflicht und dem damit verbundenen Aufwand um. Viele sehen aber auch, dass die Preise für Altbauten vielerorts bereits kräftig gesunken sind und wollen verkaufen, bevor die Preise noch weiter runter gehen. Je älter ein Haus und desto größer der Modernisierungsaufwand, desto geringer ist derzeit das Interesse auf Käuferseite. Und das sorgt im Idealfall aus Käufersicht für weiter fallende Preise. Bei den sog. Angebotspreisen ist somit sehr oft erheblicher Verhandlungsspielraum.

Der Modernisierungsaufwand wird häufig falsch eingeschätzt?!

Viele Verkäufer und kaufinteressenten schätzten den Sanierungsbedarf der Immobilie falsch ein. Aus Verkäufersicht muss man „nur mal mit ´nem Pott Farbe dadurch“, während Käufer mit Abriss und Neubau kalkulieren (zumindest im Rahmen der Kaufpreisverhandlungen). Aber wie kann man die Modernisierungskosten realistisch ermitteln?

Bei der Modernisierung eines Altbaus kommt es darauf an, was eigentlich modernisiert werden soll bzw. muss (ja, wir haben längst eine Modernisierungspflicht!). Bei Häusern beispielsweise aus den 80er Jahren geht es vor allem um die energetische Modernisierung (z.B. Dämmung, Fenster, Heizung). Hinzukommt dann meist noch die Modernisierung der Bäder. Das ist einigermaßen überschaubar.

Bei Häusern mit einem Baujahr beispielsweise in den 50er oder 60er Jahren ist der Aufwand häufig höher. Damals hat man meist deutlich kleiner gebaut (siehe die berühmten Siedlungshäuser). Die Grundrisse bzw. Raumaufteilung entsprechen meist nicht dem heutigen Standard bzw. den heutigen Bedürfnissen und müssen ggf. durch Um- und Anbauten angepasst werden. Wurde in der Vergangenheit so gar nichts am Haus gemacht, ist meist eine "technische Komplettsanierung" erforderlich, sprich Elektrik sowie Ver- und Entsorgungsleitungen müssen erneuert werden.

Wenn es „nur“ um die energetische Modernisierung geht, kann man es sich relativ einfach machen. Man muss nur einen sog. Energieeffizienzexperten mit der Erstellung eines „individuellen Sanierungsfahrplans“ (iSFP) beauftragen. Dieser Fahrplan zeigt, welche Modernisierungsmaßnahmen erforderlich bzw. sinnvoll sind. Dazu gehören auch realistische Kosten für die einzelnen Maßnahmen. Wir nehmen diesen iSFP und ermitteln, welche Fördermittel Sie für die Komplettsanierung oder die Modernisierung „nach und nach“ in Anspruch nehmen können.

Diese Sanierungsfahrplan sollte eigentlich die aktuellen Eigentümer in Auftrag geben, denn das beschleunigt den Verkauf deutlich. Die Kosten liegen bei in etwa 1.600 - 3.000 Euro, wobei davon derzeit 80% (max. 1.300 Euro) vom Bundeswirtschaftsministerium bzw. der BAFA in Form eines Zuschusses erstattet werden. Der Eigenaufwand ist also überschaubar.

Wir bieten seit Kurzem als Alternative einen Modernisierungsfahrplan an. Damit lassen sich die erforderlichen Maßnahmen und Kosten schon sehr gut abschätzen. Den Energieeffizienzexperten kann dann im Nachgang beauftragen, wenn es um die genaue Planung geht.

Wenn es nicht nur um die energetische Sanierung geht, sondern um grundlegende bauliche Änderungen, braucht man auf jeden Fall einen Architekten bzw. eine Architektin, der bzw. die sich mit der Modernisierung bzw. Sanierung von Altbauten auskennt. Da bringt es auch wenig, im Vorfeld den o.g. iSFP zu erstellen.

Bei der Förderung von Modernisierungsmaßahmen gibt es aktuell 2 grundlegende Modelle:

1. Für die Komplettsanierung zum sog. Energieeffizienzgebäude gibt es von der KfW einen günstigen Kredit inkl. Tilgungszuschuss (die Höhe des Tilgungszuschusses richtet sich nach der Energieeffizienzklasse, die das Haus erreicht; erfahrungsgemäß kommt am ehesten die Effizienzklasse 70EE in Frage)
2. Für einzelne Maßnahmen (z.B. Austausch der Heizung oder Dämmung der Außenwände) gibt es Zuschüsse der Bafa (bis zu 40% der Kosten)

Hinzukommen ggf. noch Fördermittel der einzelnen Bundesländer (siehe u.a. in Schleswig-Holstein).

Mit Hilfe des individuellen Sanierungsfahrplans können wir ermitteln, was sich für Sie besser rechnet: das „Komplettpaket“ oder doch eher die Einzelmaßnahmen. Dabei berücksichtigen wir auch die Entwicklung bei den Energiekosten, denn die spielen eine wesentliche Rolle bei der Betrachtung.

Wer fürchtet, dass eine durchdachte Modernisierung aktuell am Handwerkermangel scheitert, muss ein wenig umdenken. Vielen Bauunternehmen ist in den vergangenen Monaten das Neubaugeschäft teils komplett weggebrochen, so dass eigentlich Kapazitäten für Modernisierungen vorhanden sind. Aber klar, das ist regional sehr unterschiedlich. Kleiner Tipp: die Energieeffizienzexperten, die auch die Baubegleitung übernehmen, wissen am ehesten, welche Bau- bzw. Handwerkunternehmen einen guten Job machen und aktuell Kapazitäten haben!

Fazit:

Der Kauf eines modernisierungsbedürftigen Altbaus kann durchaus eine interessante – weil unter dem Strich- kostengünstige Alternative zum Neubau bzw. zum Kauf einer nicht ganz so alten Immobilie sein. Allerdings braucht es dafür ein bisschen Vorarbeit und Experten bzw. Expertinnen für die Planung und Durchführung der Arbeiten- Und es braucht ein durchdachtes professionelles Finanzierungskonzept.

Wir sind Ihre Fachberater für die Finanzierung modernisierungsbedürftiger Immobilien

Wir sind nicht nur reinen Baufinanzierungsberater(innen), sondern auch zertifizierte Modernisierungs- und Fördermittelberater(innen). Insoweit haben wir das Knowhow, um Sie vor dem Kauf einer modernisierungsbedürften Immobilie vernünftig beraten zu können. Dabei berücksichtigen wir alle in Frage kommenden Fördermittel und kombinieren diese mit einer möglichst günstigen Bankfinanzierung.

Einen Berater bzw. eine Beraterin in Ihrer Nähe finden Sie unter:

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