Warum man bei Zwangsversteigerungen kaum noch Schnäppchen machen kann

Zwangsversteigerungen von Immobilien gelten bei potentiellen Käufern noch immer als die Möglichkeit, ein echtes Schnäppchen zu machen. Aber ist das tatsächlich so? Kann man in einer Zwangsversteigerung tatsächlich noch eine Immobilie weit unter Marktwert ergattern?

Die Frage kann man relativ schnell beantworten: es kommt darauf an! Es kommt dabei vor allem auf die Art der Immobilie und ganz besonders deren Lage an. Wer beispielsweisse in Hamburg auf Immobiliensuche ist, wird bei einer Zwnangsversteigerung eher kein Schnäppchen machen. Dort ist die Nachfrage nach Immobilien so hoch, dass Zwangsversteigerungen ohenhin eher die Ausnahme sind. Stand heute (26.04.2018) finden sich in ganz Hamburg gerade einmal 21 Immobilien im Zwangsversteigerungsverfahren (Quelle: ZVG.com). Davon sind 16 Immobilien Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser (inkl. Doppelhaushälften u. Reihenhäuser).  Das Angebot hier ist also sehr überschbaubar und das Interesse dem entsprechend. Die Chancen, hier ein Schnäppchen zu machen, sind also eher gering. Im unmittelbar an Hamburg angrenzendem Landkreis Stormarn (Schlesig-Holstein) gab es im ganzen Jahr 2017 insgesamt gerade mal 14 Zwangsversteigerungen (der Kreis Stormarn gilt als der wirtschaftlich stärkste Landkreis im Hamburger Umland). Auch dort sind die Chancen, bei einer Zwangsversteigerung ein Schnäppchen zu machen, ebenfalls gering.

Gerade in Ballungsgebieten mit knappem Angebot und hoher Nachfrage gibt es einen Trend, den man vor Jahren noch als völlig absurd bezeichnet hätte. Es gibt Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie absichtlich in die Zwangsversteigerung bringen. Diese setzten darauf, dass sich die Kaufinteressenten beim Versteigerungstermin gegenseitig überbieten und der Zuschlagspreis am Ende deutlich höher ausfällt als der Kaufpreis bei einem "freihändigen" Verkauf. Und diese Hoffnung wird häufig auch erfüllt, denn in "der Hitze des Bietergefechtes" gehen gerade unerfahrene Bieter gerne über ihr eigenes Limit. Das perfiede an dieser Vorgehensweise: unter den Bietern sitzt immer auch ein Vertrauter des aktuellen Eigentümers (beispielsweise ein Familienangehöriger), der mitbietet und so versucht, den Preis nach oben zu treiben.

 Aber auch ohne diese "Versteigerungsprofis" hat sich in Ballungsgebieten mit hoher Nachfrage die Erkenntnis durchgesetzt, dass Immobilien bei einer Zwangsversteigerung nur selten unter dem eigentlichen Verkehrswert verkauft werden.

Etwas anders sieht es Regionen mit großem Angebot und geringer Nachfrage aus. also in eher strukturschwachen Gebieten. Wer dort gezwungen ist, seine Immobilie zu verkaufen, findet auf dem freien Markt ggf. keinen potentiellen Käufer. Hier bleibt oftmals tatsächlich nur die Zwangsversteigerung als Mittel, die Immobilie überhaupt los zu werden. Und immer, wenn das Angebot größer ist als die Nachfrage, sind auch Schnäppchen möglich. Allerdings sollte man den Begriff "Schnäppchen" etwas relativieren. Erwerbe ich eine Immobilie ein Stück weit unter dem im Gutachten ermittelten Verkehrswert, kaufe ich nicht "unter Wert", sondern bestimme damit den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie. Ein echtes Schnäppchen können Sie eigentlich nur machen, wenn sich eine vermeintliche Bruchbude als doch nicht so marode enpuppt und Sie weniger Geld invesdtieren müssen als ursprünglich kalkuliert.

Wer sich für den Kauf einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren interessiert, sollte gerade in Region mit großer Nachfrage nicht mit dem Gedanken daran gehen, so auf jeden Fall ein Schnäppchen machen zu können. Gehen Sie da eher mit dem Gedanken heran, dass Sie auf diesem Weg eine Immobilie zu einem halbwegs angemessenen Preis bekommen und sich nervige private Bieterverfajren von Verkäufern und Maklern sparen können.