Werden die Immobilienpreise aufgrund der Corona-Epidemie sinken?

26.04.2020: Es soll ja Menschen geben, die die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Epidemie bislang unbeschadet überstanden haben und darüber nachdenken, in Immobilieneigentum zu investieren. Und viele dieser Menschen fragen sich, ob es Sinn macht abzuwarten und auf krisenbedingt sinkende Immobilienpreise  zu setzen. Ja, das kann man machen, aber es bringt wahrscheinlich nichts.

Immobilienpreise bleiben trotz Corona stabil   shutterstock 403811128

Wer jetzt darauf spekuliert, dass die Kaufpreise für Immobilien allerorten in den Keller gehen, wird wahrscheinlich enttäuscht werden. Die wirtschaftlichen Folgen von Corona werden Deutschland heftig treffen, aber der von einigen erwartete Weltuntergang wird ausbleiben. In den kommenden Wochen und Monaten wird es sicher Menschen geben, die sich mehr oder weniger freiwillig von ihren Immoblien trennen (müssen). Da sind beispielsweise die Selbständigen, die Ihre Altersversorgung in Immobilien investiert haben und jetzt Liquidität brauchen. Da sind Arbeitnehmer, deren Hausfinanzierung "auf Kante genäht ist" und die sich die Darlehenraten mit ihrem Kurzarbeitergeld auf Dauer nicht leisten können. Und natürlich gibt es auch die, die beim Thema Immobilienkauf jetzt erst einmal abwarten wollen und so für eine geringere Nachfrage sorgen.  Ja, diese Fälle gibt es bzw. wird es geben, aber wird das zu einem Preisverfall bei Immobilien führen?

Wer aktuell ein typisches Wohn- und Geschäftshaus mit Restaurant im EG verkaufen will oder muss, ist sicher nicht zu beneiden. Derartige Immobilien sind meist reine Anlageobjekte, deren Preis vor allem von der Mietrendite bestimmt wird. Und da wird es heikel, denn wie will ich diese Rendite ermitteln, wenn der Hauptmieter seit 3 Monaten keine Miete mehr zahlen kann?  Da braucht es dann schon einen mutigen Investor. Und ja, bei derartigen Immobilien könnten die Preise künftig durchaus sinken.

Auch Mehrfamilienhäuser sind vorrangig Anlageimmobilien, deren Wert bzw. Kaufpreis maßgeblich von der Mietrendite bestimmt wird. Hier werden potentielle Käufer künftig sicher noch mehr auf die Mieterstruktur und darauf achten, ob es hier aktuell zu nennenswerten Mietausfällen kommt. Liegen die Mietausfälle über dem "normalen Durschschnitt", düfte das durchaus Auswirkungen auf den Kaufpreis einer derartigen Immobilie haben. Das gilt auch bei dem Verkauf einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung. Zahlen die Mieter aktuell keine Miete, ist das kein besonders prickelndes Verkaufsargument.

Bei selbst genutzten Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern usw. sieht die Situation schon anders aus. Dieser Markt wird vor allem von Selbstnutzen bestimmt und da spielt die Rendite keine Rolle.

Die Immobilienportale merken noch nichts von einem Preisrückgang. Das ist nicht weiter verwunderlich, denn die Immobilienportale können nur die sog. Angebotspreise auswerten, also die Kaufpreise, die ein Verkäufer bzw. Makler erst einmal verlangt. Dass sich Corona bei den Angebotspreisen noch nicht ausgewirkt hat, ist kein Wunder, denn natürlich kalkulieren Verkäufer und Immobilienmakler mit den bislang üblichen Kauf- bzw. Angebotspreisen. Ob diese Angebotspreise tatsächlich auch am Markt erzielt werden, sehen wir wahrscheinlich erst Anfang kommenden Jahres, wenn die Gutachterausschüsse die tatsächlichen Käufe/Verkäufe für das laufende Jahr analysiert haben.

Wie sich die Immobilienkaufpreise entwickeln werden, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Letztlich maßgebend sind Angebot und Nachfrage. Damit die Kaufpreise deutlich sinken, müsste sich entweder das Angebot erhöhen oder die Nachfrage spürbar nachlassen. In Regionen, die wirtschaftlich vor allem von wenigen Branchen und Unternehmen leben, könnte es im Laufe des Jahres tatsächlich zu messbaren Preisrückgängen kommen. Wenn diese Unternehmen Arbeitsplätze abbauen oder das Einkommen der Beschäftigten dort auf breiter Ebene sinkt, dürfte das Angebot steigen, weil Menschen entweder weg wollen oder sich die eigene Immobilie nicht mehr leisten können. Zeitgleich dürfte dort auch die Nachfrage sinken. Vorstellbar wäre ein solches Szenario in eher ländlichen bzw. strukturschwachen Regionen. In den Ballungsgebieten mit gut durchmischter Wirtschaft dürften sich Angebot und Nachfrage dagegen kaum verändern. Im schlimmsten Fall sind dann bei einer Hausbesichtigung eben "nur" noch 30 Interessenten statt 40. Am Kaufpreis wird sich dadurch nicht viel ändern.

Eine Veränderung könnte es in einem bestimmten Segment geben. In den vergangenen Monaten gab es geradezu einen Hype um kleine Eigentumswohnungen in sog. B- oder C-Lagen. Selbsternannte Immobiliengurus propagieren dabei auf Youtube oder "Jubelveranstaltungen", dass jeder bei minimalem Aufwand mit Immobilien reich werden kann. Man muss nur eine genügend große Anzahl dieser Wohnungen kaufen, die sich über die Miete fast von selbst tragen. Eigenkapital wäre dafür nicht notwendig, denn Dank "bester Bankkontakte" könne man solche Wohnungen auch komplett finanzieren. Von derartig markigen Sprüchen animiert haben tatsächlich vor allem jüngere Menschen zugeschlagen und quasi vierteljährlich immer neue Wohnungen dazu gekauft. Was da in diesem Segment gerade abläuft, würde allen Immobilienabzockern der 90er Jahre Tränen der Rührung in die Augen treiben. Den Käufern dürfte es allerdings ganz andere Tränen in die Augen treiben, wenn die beteiligten Banken demnächst anfangen, die Zügel anzuziehen und Immobilienpreise und Bonitäten neu bewerten. Hier dürfte so mancher "Freelancer", der munter ohne nennenswertes Eigenkapital Wohnungen gesammelt hat, Probleme bekommen, wenn Banken auf einmal Zusatzsicherheiten verlangen. Ob es so kommen wird, bleibt abzuwarten.

Merke: es mag in den einen oder anderen Regionen ggf. einen leichten Rückgang bei den Immoblienkaufpreisen geben. In Ballungsgebieten dürfte sich durch Corona und dessen wirtschaftliche Folgen für bestimmte Branchen dagegen kaum etwas ändern. Wer jetzt auf allgemein und spürbar sinkende Immobilienpreise setzt, dürfte enttäuscht werden.

Übrigens: wenn Sie noch auf der Suche nach einer passenden Immobilie sind, beraten wir Sie gerne auch im Vorfeld. So erfahren Sie zuverlässig, welches Budget Ihnen für den Kauf oder Neubau zur Verfügung steht. Das nennen wir "Erstberatung Neubau/Kauf" und die ist für Sie kostenlos und unverbindlich.

Ihr

Olaf Varlemann

Inhaber von baufi-nord.de