Grundsteuerreform: das müssen Immobilieneigentümer jetzt machen!

22.01.2022 (Update 30.04.2022) Für die meisten Immobilieneigentümer war das Thema Grundsteuerreform bislang nur etwas, das man "irgendwo so am Rand" zu Kenntnis genommen hat (Handlungsbedarf Fehlanzeige). In diesem Jahr (2022) wird es allerdings ernst, denn der Gesetzgeber hat alle Immobilieneigentümer verpflichtet, den sog. Grundsteuerwert ihrer Immobilien feststellen zu lassen. Hierzu ist eine Steuererklärung erforderlich und die Fristen hierfür sind knackig.

Hinweis: der folgende Artikel soll allgemein verständliche Infos zum Thema geben, zum Nachdenken anregen und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung!

Im Rahmen der Grundsteuerreform müssen die Immobilienwerte neu berechnet werden. Hierzu muss als erstes der sog. Grundsteuerwert ermittelt werden, der als Basiswert für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen wird. Die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer ergibt sich dann aus diesem Grundsteuerwert und dem von Kommune zu Kommune unterschiedlichen Grundsteuermeßbetrag.

Den Grundsteuerwert können die Finanzämter nicht anhand vorliegender Steuerunterlagen ermitteln. Hierzu müssen sämtliche Immobilieneigentümer eine Steuererklärung abgeben und den Finanzämtern die erforderlichen Daten zur Berechnung des Grundsteuerwertes übermitteln. Das nennt sich im Finanzamtdeutsch dann "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts". Stichtag für die Wertermittlung ist dabei übrigens der 01.01.2022 ("Hauptfeststellung"). Das bedeutet, dass der Immobilienwert (also der Grundsteuerwert) zum 01. Januar 2022 die Basis der künftigen Grundsteuerberechnung darstellt und dann ggf. fortgeschrieben wird. Fällig wird die neue Grundsteuer dann ab dem 01.01.2025.

Wer sich denkt, das man jetzt viel Zeit hat, weil die neue Grundsteuer ja erst am dem 01.01.2025 fällig wird, irrt gewaltig. Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes muss (Stand Januar 2022) bis zum 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Dabei ist die Abgabe der Erkärung aber erst ab dem 01.07.2022 möglich. Das Zeitfenster von gerade mal 4 Monaten ist ziemlich eng! Hier gibt es übrigens auch dann keine Fristverlängerung, wenn die Erklärung durch Steuerberater erfolgt.

Steuererklärung per Elster!

Die Erklärung muss dabei nicht in Papierform, sondern grundsätzlich elektronisch über "Elster" abgegeben werden (nur in absoluten Ausnahmefällen ist auch die "Papierversion" machbar). Man braucht nicht viel Fantasie, um sich vorstellen zu können, was in der Zeit vom 01.07-31.10.2022 auf den entsprechenden Servern los sein wird.

Das fatale an dieser Erklärung ist, dass Steuerpflichtige bzw. deren Steuerberater dazu Daten und Unterlagen benötigen, die ggf. gar nicht vorliegen (siehe z.B. Berechnung der Bruttogrundfläche bzw. der exakten Wohn- und Nutzflächen von Gebäuden) und/oder bei denen nicht sicher ist, welche Werte überhaupt wie angesetzt werden müssen (siehe z.B. der Bodenrichtwert). Hier besteht die Gefahr, dass die Erklärung falsche Angaben enthält. Bei den Bodenrichtwerten ergibt sich zudem noch das Problem, dass diese von den zuständigen Gutachterausschüssen ggf. nicht rechtzeit zur Verfügung gestellt werden (Stichtag soll schließlich der 01.01.2022 sein, da müssten die Gutachterausschüsse schon im Rekordtempo arbeiten).

Richtig kniffelig wird es für die Eigentümer mehrerer Immobilien in verschiedenen Bundesländern. Grund: einige Bundesländer weichen bei der Berechnung des Grundsteuerwertes von dem Modell des Bundes ab:

• Flächenmodelle (Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen)
• Bodenwertmodell (Baden-Württemberg)

Wer dabei auf die Hilfe seines Steuerberaters setzt, sollte da "mal höflich nachfragen". Viele Steuerberater haben aktuell "Land unter", weil sie sich mit den diversen Coronahilfen für ihre Mandanten beschäftigen müssen. Zudem dürfte es nicht ganz billig werden, wenn Steuerberater die Erklärung erstellen. Mein Steuerberater verlangt für die Erstellung der Steuererklärung "350 bis 700 Euro je Immobilie bzw. Grundstück").

Aktuell steht noch gar nicht fest, wie die Steuererklärung im Detail aussieht. Trotzdem bieten einieg Softwareanbieter (z.B. Buhl-Data "Wiso") schon die Vorbestellung eines entsprechenden Programms an. Ob es sinnvoll ist, sich das jetzt schon als eine Art Wundertüte zu kaufen, soll jedem selbst überlassen sein. Übrigens: die Software kostet ca. 30 Euro (für max. 3 Immobilien).

Wichtig für unsere Kunden: wir helfen gerne beim Erstellen der Erklärungen in der Form, dass wir Ihnen ggf. die dafür notwendigen Objektunterlagen bzw. Daten (z.B. Bodenrichtwerte) zur Verfügung stellen bzw. beschaffen. Mehr Service können bzw. dürfen wir Ihnen in diesem Bereich nicht anbieten, da das unter die Rubrik Steuerberatung fallen würde.

Ihr

Olaf Varlemann

Inhaber von baufi-nord.de