Immobilienfinanzierung: echte Beratung wird immer wichtiger!

24.04.2022 Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind in den vergangenen Wochen verhältnismäßig stark gestiegen. Das ist auch für alle Baufinanzierungsberater(innen) eine Herausforderung, denn inzwischen ist das klassische Annuitätendarlehen mit möglichst langer Zinsbindung und niedrigstem Zins nicht unbedingt die optimale Finanzierungsform. Inzwischen sind Alternativen gefragt, die einen deutlich erhöhten Beratungsbedarf zur Folge haben.

In den vergangenen Jahren waren Immobilienfinanzierungen eigentlich ein relativ simples Geschäft für Finanzdienstleister. Mit wenig Aufwand konnte man die wesentlichen Daten der Kunden und zu den zu finanzierenden Immobilien in eine sog. Online-Finanzierungsplattform eingeben und bekam auf Knopfdruck die Angebote diverser Banken angezeigt. Der Beratungsaufwand bestand dann häufig nur darin, Verbrauchern zwei bis drei Angebote mit unterschiedlichen Zinsbindungen zu präsentieren und dann das Angebot mit der längsten Zinsbindung zu empfehlen. Dazu brauchte es auf Beraterseite nicht allzu viel Fachwissen oder Erfahrung.

Aber die Zeiten haben sich geändert....

Auch wir nutzten natürlich unsere Finanzierungsplattformen, um die Zinskonditionen unserer inzwischen mehr als 600 Finanzierungspartner zu ermitteln (wobei bei einem konkreten Finanzierungsvorhaben tatsächlich selten mehr als 50 Banken zur Verfügung stehen; Grund ist das Regionalprinzip der meisten Genossenschaftsbanken und Sparkassen, die den größten Teil der 600 Bankpartner ausmachen). Aber bevor man heute anfängt, nach den besten Anbietern zu suchen, ist erst einmal Hirnschmalz angesagt. Grund: aufgrund der Zinsentwicklung der letzten Wochen lohnt es sich, über alternative Finanzierungsmodelle nachzudenken. Und da sind die von den Berater(innen) genutzten Finanzierungsplattformen allein keine allzu große Hilfe.

Alternative Finanzierungsmodelle?!

Eine Alternative zu Annuitätendarlehen mit möglichst langer Zinsbindung sind z.B. Finanzierungen in Kombination mit Bausparen. Deratige Modelle/Varianten sind zunehmend interessant, weil der Zinssatz für das eigentliche Bauspardarlehen inzwischen dem heutigen Zinsniveau entspricht. Daraus ergeben sich Finanzierungsmodelle mit festen Raten über die gesamte Laufzeit (Konstantdarlehen) und günstigem Gesamtaufwand. Aber Vorsicht: nicht jedes "Konstantmodell" ist tatsächlich konstant. Unter den diversen Angeboten und Variationsmöglichkeiten gibt es leider ziemlich viele Mogelpackungen.

Zu den alternativen Finanzierungsmodelle gehört verstärkt auch die Einbindung sog. Nachrangdarlehen. Diese Darlehen stellen eine Art von Eigenkapitalersatz dar und können die Gesamtfinanzierung deutlich günstiger machen. Durch die allgemein stark gestiegenen Zinsen rechnen sich derartige Produktkombinationen inzwischen deutlich besser als noch Ende 2021.

Und auch öffentliche Fördermittel werden zunehmend interessanter. In der absoluten Niedrigzinsphase waren die Konditionen vieler Förderprogramme der Bundesländer häufig nicht so berauschend. Davon abgesehen sind auch neue Fördermöglichkeiten hinzugekommen (z.B. der Kostenzuschuss des Landes NRW). 

Kollege Computer hilft nur beschränkt!

Berater(innen), die sich bislang darauf beschränkt haben, Daten in eine Finanzierungsplattform einzugeben, "um den günstigsten Zins zu finden", werden sich mit den möglichen Alternativen schwer tun. Das liegt einfach daran, dass man sich vor der sog. Zinssuche selbst Gedanken über eben diese Alternativen machen muss. Kollege Computer macht von sich aus nur selten brauchbare Vorschläge.

Erfahrene Kundenberater(innen) sind hier klar im Vorteil, denn die haben die wesentlichen Eckdaten, Rahmenbedingungen und Kombinationsmöglichkeiten im Kopf. Dazu gehört gerade beim Thema Bausparen der umfassende Überblick über die verschiedenen Bausparkassen und deren Tarife. Die richtige Auswahl entscheidet im wesentlichen darüber, ob sich derartige Finanzierungsmodelle unter dem Strich wirklich rechnen oder Murks sind.

Auch bei den öffentlichen Fördermitteln ist Erfahrung gefragt. Eine zentrale Fördermitteldatenbank gibt es nicht und wer schon mal Fördermittelanträge ausgefüllt hat, weiß, dass das nichts für schwache Nerven ist. Zudem wissen erfahrene Berater(innen) auch, an welchen Stellschrauben man ggf. drehen kann, um eine Förderung zu bekommen. Erfahrene Baufinanzierungsberater(innen) wissen auch, wie man Fördermittel mit der Bankfinanzierung so kombiniert, dass es in der Praxis zusammenpasst.

Steht das Grundkonzept nutzen natürlich auch wir weiterhin die Finanzierungsplattformen, um die passenden Anbieter und möglichst günstige Konditionen zu finden. Das funktioniert aber nur, wenn man dem Kollegen Computer ganz genau sagt, wonach er suchen soll.

Echte Baufinanzierungsberatung?!

Eine gute Baufinanzierungsberatung beschränkt sich nicht nur auf die reine Finanzierung, sondern bezieht auch das ganze Drumherum mit ein. Auch das ist in den letzten Wochen und Monaten aufwendiger geworden. Wer heute beispielsweise bei dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie das Thema Instandhaltung und Modernisierung vernachlässigt, läuft Gefahr, unkalkulierbare Kosten vor sich her zu schieben. Auch beim Neubau haben sich die Prioritäten verschoben. Hier muss man aktuell darüber sprechen, wie man ggf. steigende Baukosten auffangen bzw. schon jetzt einkalkulieren kann.

Weitblick gefordert!

Zu einer guten Beratung gehört auch, absehbare Änderungen beispielsweise in der Klimapolitik des Bundes zu berücksichtigen. Hier sei nur an die bevorstehende Modernisierungspflicht für Altbauten hingewiesen. Wer heute "blind" einen Altbau kauft (Hauptsache günstig), kann sich damit in den kommenden Jahren in erhebliche finanzielle Schwierigkeiten bringen. Auch ein Thema, über das viele bis vor wenigen Monaten höchstens am Rande nachgedacht hat und das zunehmend an Bedeutung gewinnt.

Bei der Auswahl des passenden Finanzierungspartners kommt es nicht mehr nur auf die aktuellen Zinskonditionen an. Wer beispielsweise einen Altbau über eine Versicherungsgesellschaft finanziert (meist gute Zinssätze für lange Zinsbindungen), läuft ggf. Gefahr später keine KfW-Förderdarlehen nutzen zu können.

Die Erfahrung machts!

Beim Thema Instandhaltung. Modernisierung, Energie sparen usw. sind die Kolleginnen und Kollegen klar im Vorteil, die selbst Immobilieneigentümer sind. Die kennen diese Themen aus eigener praktischer Erfahrung und rechnen nicht mit irgendwelchen Bankpauschalen für Nebenkosten oder Instandhaltung (die höchstens zufällig passen). Diese Kolleginnen und Kollegen sind auch die, die mögliche Immobilienbesitzer gerne mal aus ihren Immobilienträumen auf den harten Boden der Realität zurückholen.

Was können wir Ihnen bieten?

Unser Expertennetzwerk besteht zumeist aus Kolleginnen und Kollegen mit mehr als 20 Jahren Berufserfahrung. Wir haben in den letzten Jahren so einiges mit unseren Kunden erlebt und auch durchgestanden. Dieser Erfahrungsschatz, von dem auch die jüngeren Kolleginnen und Kollegen unmittelbar profitieren, ist unser größtes Pfund. Profieren Sie davon sowie von unserem Willen, besser als die anderen zu sein.