Baufinanzierung: wie kann man sich vor steigenden Zinsen schützen?

Wir haben derzeit eine absolute Niedrigzinsphase bei Baufinanzierungen und jeder geht davon aus, dass es in Zukunft nur eine Richtung geben kann: nach oben. Ob es tatsächlich so kommen wird (und vor allem wann), weiß niemand vorherzusagen. Genauso wenig kann man vorhersagen, ob wir in absehbarer Zeit wieder in einer Hochzinsphase landen werden.

Wer jetzt erstmals eine Baufinanzierung neu abschließt, um eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, sollte aber daran denken, dass es Phasen gab, in denen die Zinssätze über 5 oder 6 Prozent lagen (Anfang der Neunziger sogar über ca. 9 Prozent). Wer seine Finanzierung jetzt in dem Glauben aufbaut, dass die Niedrigzinsphase ewig anhält, geht ein hohes Risiko ein.

Wie kann man sich vor später steigenden Zinsen schützen?

  • wählen Sie eine möglichst lange Sollzinsbindung (am besten bis zur vollständigen Darlehenstilgung (= Volltilgerdarlehen)
  • vereinbaren Sie eine möglichst hohe Tilgung (min. 2 Prozent jährlich)
  • nutzen Sie ggf. Sondertilgungsmöglichkeiten
  • sichern Sie Ihre Finanzierung ggf. mittels eines Bausparvertrages ab (was sich allerdings nur in sehr speziellen Fällen wirklich lohnt!)
  • sparen Sie ggf. nebenher mittels Investmentfonds o.a. Anlagen Kapital an, um damit ihre Darlehen später ganz oder teilweise zu tilgen (eignet sich für die, die sich mit derartigen Anlagen auskennen)

Wer eine Sollzinsbindung (Zinsfestschreibung) bis zum Darlehensende wählt, zahlt derzeit ca. 1 Prozent mehr Zinsen als der, der nur eine 10 jährige Sollzinsbindung vereinbart. Im Gegenzug muss man sich allerdings nie wieder Gedanken um die Zinskonditionen machen und hat völlige Planungssicherheit.

Wer keine so lange Zinsbindung will, sollte bei der Darlehenstilgung nicht sparen. Standard sind mindestens 2 Prozent Tilgung jährlich. Wer sich das auf Dauer nicht leisten kann (oder will), sollte seinen Finanzierungswunsch noch einmal gründlich überdenken. Eine relativ kurze Zinsbindung und eine niedrige Tilgung können eine Zeitbombe sein.

Die Absicherung gegen steigende Zinsen mittels eines Bausparvertrages ist unter ganz bestimmten (aber auch sehr individuellen) Voraussetzungen zumindest bedenkenswert. Dabei sollte man vor allem die vergleichsweise hohen Sparraten und späteren Darlehensraten nicht vergessen.

Wer sich mit Kapitalanlagen, insbesondere Aktien- und Fondsanlagen (o.ä.) auskennt, wird angesichts der niedrigen Zinsen wahrscheinlich müde lächeln. Wer damit eine Rendite erzielt, die über der Effektivverzinsung des Darlehens liegt, kann darüber Kapital ansparen und dann je nach Zinsgefüge später als Sonderzahlung einbringen.

Wenn Ihre Finanzierung bereits läuft, haben Sie ebenfalls einige Möglichkeiten, sich vor steigenden Zinsen zu schützen. Dabei kommt es vor allem darauf an, wann die Zinsbindung Ihrer laufenden Darlehen endet.
Endet die Zinsbindung Ihrer Darlehen in spätestens 5 Jahren, können Sie sich mittels eines Forwarddarlehen die aktuelle günstigen Zinsen (inkl. einem leichten Zinszuschlag sichern). Das bietet sich an, wenn Sie für die Zukunft Planungssicherheit wünschen und bis zum Ende Ihrer Sollzinsbindung mit steigenden Zinsen rechnen.

Läuft die Zinsfestschreibung Ihrer Darlehen länger als 5 Jahre, sollten Sie ggf. Sondertilgungsmöglichkeiten ausnutzen oder die Restschuld bei Ablauf mittels eines Bausparvertrages absichern.

Bei den Sondertilgungen denken Sie daran, dass das eigentlich eine Art Sparplan ist. Jede Sonderzahlung spart Zinsen in Höhe Ihres Sollzinses. Liegt Ihr Zinssatz beispielsweise bei 4 Prozent, müssten Sie alternativ eine sehr sichere Kapitalanlage finden, die Ihnen -nach Steuern- eine Rendite von 4 Prozent bietet. Das ist angesichts des aktuellen Zinsmarktes mehr als unrealistisch. Sondertilgungen können also eine optimale Kapitalanlage sein.

Finanz- und Anlageexperten werden statt auf Sondertilgungen auf Anlagen beispielsweise in Aktien oder Fonds setzen. Dabei war es in der Vergangenheit -trotz immer mal wieder vorkommender Kursrückgänge- gar nicht so schwer, eine Rendite zu erzielen, die über dem Sollzins des Darlehens lag. Auch wer sich nicht damit auskennt, kann natürlich so vorsorgen und Kapital aufbauen. Allerdings sollte er (sie) dann mindestens ein Flasche Baldrian im Haus haben.