Verkehrswert einer Immobilie

Der Verkehrswert (oder Marktwert) einer Immobilie beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie sowie der Lage des Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Er stellt somit den objektiven Wert der Immobilie dar, der von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt bestimmt wird.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Die Verkehrswertermittlung erfolgt durch speziell anerkannte Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind. Je nach Art und Nutzung der Immobilie kommen unterschiedliche Methoden zum Einsatz:

1. Vergleichswertverfahren:
   • Hier wird die Immobilie mit vergleichbaren Objekten verglichen, die kürzlich verkauft wurden.
   • Besonders geeignet für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder unbebaute Grundstücke.
   • Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr und Zustand fließen in den Vergleich ein.
2. Ertragswertverfahren:
   • Anwendbar bei Immobilien, die zur Erzielung von Erträgen (z. B. Mieteinnahmen) genutzt werden, wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
   • Der Verkehrswert wird auf Basis der erwarteten jährlichen Einnahmen und der Bewirtschaftungskosten ermittelt.
3. Sachwertverfahren:
   • Wird verwendet, wenn keine vergleichbaren Objekte vorliegen und die Immobilie selbst genutzt wird (z. B. Einfamilienhäuser in speziellen Lagen).
   • Der Wert der Bausubstanz (Herstellungskosten) und der Bodenwert werden herangezogen und mit Abschlägen für Alter und Abnutzung angepasst.
4. Berücksichtigung besonderer Umstände:
   • Bei der Verkehrswertermittlung werden auch Marktlage, rechtliche Belastungen (z. B. Grunddienstbarkeiten) oder baurechtliche Gegebenheiten berücksichtigt.

Wer ermittelt den Verkehrswert?

Die Verkehrswertermittlung erfolgt in der Regel durch qualifizierte Sachverständige oder Gutachter, die über die notwendige Fachkompetenz und Erfahrung verfügen. Mögliche Akteure sind:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung.
• Freie Gutachter oder Experten mit entsprechendem Zertifikat (z. B. DEKRA, HypZert).
• Gutachterausschüsse: Diese unabhängigen Stellen erstellen auf Antrag Gutachten zur Verkehrswertermittlung und führen Vergleichspreisdatenbanken.

Die Auswahl des Gutachters hängt davon ab, ob eine private oder behördliche Bewertung benötigt wird. Die Kosten für ein Gutachten liegen meist zwischen 1.000 € und 3.000 €, abhängig von der Art und Komplexität der Immobilie.

Was muss bzw. sollte der potenzielle Käufer einer Immobilie zum Verkehrswert wissen?

1. Bedeutung des Verkehrswerts für den Kaufpreis

• Der Verkehrswert dient oft als Orientierungswert für den Kaufpreis, ist jedoch nicht zwingend identisch mit dem tatsächlich verhandelten Preis.
• Käufer sollten wissen, dass Marktfaktoren wie hohe Nachfrage oder besondere Lage den Verkaufspreis über den Verkehrswert hinaus treiben können.

2. Nutzung der Verkehrswertermittlung

• Ein Gutachten über den Verkehrswert gibt dem Käufer Sicherheit über die Angemessenheit des verlangten Kaufpreises.
• Es kann auch als Verhandlungsgrundlage dienen, um einen überhöhten Preis nach unten zu korrigieren.

3. Einfluss des Verkehrswerts auf die Finanzierung

• Banken verwenden den Verkehrswert, um die Beleihungsgrenze festzulegen. In der Regel finanzieren sie nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz (z. B. 80 %) des ermittelten Verkehrswerts.
• Ein zu hoher Kaufpreis im Verhältnis zum Verkehrswert kann dazu führen, dass der Käufer mehr Eigenkapital einbringen muss.

4. Wann sollte ein Käufer ein Gutachten in Auftrag geben?

• Wenn der Kaufpreis der Immobilie deutlich über dem üblichen Marktniveau liegt.
• Bei Unsicherheit über den Zustand der Immobilie (z. B. versteckte Mängel, Bausubstanz).
• Bei komplexen rechtlichen oder baurechtlichen Verhältnissen (z. B. Erbbaurecht, Teilungserklärung).

5. Unterschiede zum Einheitswert oder Bodenrichtwert

• Der Verkehrswert ist nicht zu verwechseln mit dem Einheitswert, der steuerliche Zwecke erfüllt, oder dem Bodenrichtwert, der den durchschnittlichen Wert von Grundstücken in einer bestimmten Lage angibt.
• Käufer sollten darauf achten, dass sie den realistischen Verkehrswert heranziehen und nicht andere Bewertungsarten als Vergleich nutzen.

Zusammenfassung

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den objektiven Marktwert wieder und wird durch Gutachter mithilfe anerkannter Verfahren ermittelt. Er ist eine wichtige Grundlage für Kaufpreisverhandlungen und Finanzierungsentscheidungen. Käufer sollten ein Gutachten in Betracht ziehen, wenn Unsicherheiten über den Wert der Immobilie bestehen oder der verlangte Kaufpreis nicht nachvollziehbar erscheint. Ein fundiertes Verständnis des Verkehrswerts schützt vor überhöhten Preisen und erleichtert die Finanzierungsplanung.

Siehe auch:

• Beleihungswert

(Dieser Beitrag wurde mit Hilfe von KI erstellt und anschließend redaktionell bearbeitet und ergänzt!)