Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie mit einer Besitzgesellschaft umgehen?!
Wer in einen EU-Land lebt und arbeitet, dass nicht den Euro als Landeswährung hat, hat aufgrund der sog. Wohnimmobilienkreditrichtline nur wenige Möglichkeiten, diese Immobilie hier zu finanzieren. Es gibt allerdings eine Möglichkeit, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auszuhebeln und zu umgehen. Das Zauberwort heißt: Besitzgesellschaft!
Wenn Sie in Großbritannien, Dänemark oder Schweden leben und in Deutschland als Privatperson eine Immobilie finanzieren wollen, haben Sie keine Chance (ausgenommen, Sie bekommen Ihr Gehalt in Euro). In Ihrem Fall greift das sog. Wandlungsrecht, das Banken scheuen wie der Teufel das Weihwasser. Dieses Wandlungsrecht lässt sich bei Privatkunden (Verbrauchern) auch nicht vertraglich ausschließen. Es gibt allerdings eine Möglichkeit, die Anforderungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und damit das Wandlungsrecht zu umgehen: mit einer sog. Besitzgesellschaft!
Was ist eine Besitzgesellschaft?
Eine Besitzgesellschaft ist eine Kapitalgesellschaft mit Sitz in Deutschland (vorzugsweise eine GmbH). Diese Kapitalgesellschaft wird Eigentümer der Immobilie und nimmt dafür das Darlehen bei einer deutschen Bank auf. Da die GmbH kein Verbraucher im Sinne der deutschen bzw. der EU-Gesetzgebung ist, sind die komplizierten Anforderungen der sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht awendbar.
Welche Anforderungen muss diese Besitzgesellschaft erfüllen?
Typischerweise wählt man für eine solche Gesellschaft die Rechtsform der GmbH. Diese lässt sich mit verhältnismäßig wenig bürokratischem Aufwand gründen und die Kosten (z.B. für erforderliche Jahresabschlüsse) sind einigermaßen überschaubar. Da bei der Finanzierung einer Immobilie ohnehin ein gewisser Eigenkapitalanteil eingebracht werden muss, sollte die Einzahlung des Gründungskapitals in Höhe von 12.500 bzw. 25.000 Euro kein Hemmnis darstellen.
Grundsätzlich könnte man für ein solches Vorhaben statt einer Neugründung auch eine Vorratsgesellschaft erwerben. In der Praxis bietet das aber keine echten Vorteile.
Die Besitz- oder Eigentümergesellschaft (man kann "dem Kind" viele Namen geben) muss sich über die Mieteinnahmen der Immobilie von selbst finanzieren. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen aus der Immobilie ausreichen müssen, um sämtliche Kosten der GmbH und der Immobilie abzudecken (inkl. Finanzierung, Verwaltung, Instandhaltung der Immobilie usw.). Das erfordert somit auch einen entsprechenden Eigenkapitaleinsatz, um eine Finanzierung in diesem Rahmen zu halten.
Wieviel Eigenkapital muss man einsetzen?
Je nach Lage der Immobilie können wir mittels einer Besitzgesellschaft bis zu 100% des Verkehrswertes der Immobilie bzw. Immobilien finanzieren. Möglich wird dies durch eine sog. Projektfinanzierung, bei der die Mieteinahmen der Dreh- und Angelpunkt der Kreditentscheidung sind. Der Darlehensbetrag ist dabei so hoch oder niedrig, dass die Nettokaltmieten abzgl. ca. 25% Bewirtschaftungskosten ausreichen, um die monatlichen Zins- und Tilgungsraten zu decken (Tilgungssatz mind. 2% p.a.).
Welche Vorhaben sind über eine Besitzgesellschaft finanzierbar?
Finanzierbar sind der Kauf oder Neubau von überwiegend vermieteten Immobilien, insbesondere Mehrfamilienhäuser oder Wohn- und Geschäftshäusern in "vernünftigen Lagen". Aufgrund der Anforderungen seitens der Banken reden wir hier über Investitionssummen von mindestens 500.000 Euro. Wer also beispielsweise "nur" eine einzelne Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro erwerben und finanzieren will, wird mit einer Besitzgesellschaft keine Freude und keine Vorteile haben.
Welche Kosten entstehen durch eine solche Besitzgesellschaft?
Zum einen entstehen Kosten bei der Gründung der GmbH selbst. Diese können je nach Anzahl der GmbH-Gesellschafter und Geschäftsführer unterschiedlich ausfallen. Bei einer sog. "Ein-Mann-GmbH" mit einem Gesellschafter und Geschäftsführer kommt man in etwa auf 1.000 Euro Gründungskosten. Hinzukommen die laufenden Kosten für Buchführung, Jahresabschlüsse, Steuererklärungen und Veröffentlichungen im Bundesanzeiger. Diese Kosten bewegen sich bei ca. 2.750 Euro pro Jahr.
Steuerliche Beratung notwendig!
Der Kauf einer Immobilie mittels einer Besitzgesellschaft ist auch und gerade aus steuerlicher Hinsicht ein ganz anderes Thema als der Kauf durch eine "natürliche Person". Da gibt es einige Punkte, die beachten sind. Aus diesem Grund sollten Sie sich bezgl. der Vor- und Nachteile von einem Steuerberater ausführlich beraten lassen. Sollten Sie keinen erfahrenen Steuerberater in Deutschland an der Hand haben, können wir Ihnen aus unserem Netzwerk erfahrene Steuerberater weiterempfehlen, die Ihnen auch bei der GmbH-Gründung helfen.
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Wenn Sie wissen wollen, welche Finanzierungsmöglichkeiten wir Ihnen anbieten können, melden Sie sich einfach bei unserem Spezialisten für die Finanzierung von Steuerausländern/Gebietsfremden:
Olaf Varlemann
Bankkaufmann (Inhaber von baufi-nord.de)
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