Deutsche Kreditinstitute tun sich bei Immobilienfinanzierungen für Steuerausländer und Gebietsfremde (auch Non-Residents” genannt) erfahrungsgemäß sehr schwer. Wer sein Einkommen im Ausland bezieht und hier in Deutschland eine Immobilie erwerben und finanzieren will, ist auf einen sehr kleinen Kreis von Banken angewiesen, die grundsätzlich bereit sind, Immobilienfinanzierungen für Steuerausländer anzubieten.
Unter Steuerausländern und Gebietsfremden versteht man -unabhängig von der Staatsangehörigkeit- all die Personen, die nicht in Deutschland steuerpflichtig sind. Das können beispielsweise Deutsche sein, die im Ausland leben und arbeiten und hier in Deutschland eine Immobilie erwerben wollen. Als Steuerausländer gilt auch, wer in Deutschland eine Immobilie erwerben und seinen Hauptwohnsitz dorthin verlegen will. Entscheidend ist der Status bei Beantragung der Finanzierung.
Durch die seit dem 21.03.2016 in Deutschland gültige Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat sich die Situation für Steuerausländer nochmals verschärft. So sind diverse Banken dazu übergegangen, Steuerausländer nur noch zu finanzieren, wenn diese innerhalb der EU leben UND ihr Gehalt in Euro erzielen. Grund dafür ist das sog. Wandlungsrecht. Damit sind Finanzierungen für Menschen, die beispielsweise in Großbritannien oder Dänemark leben und arbeiten nicht mehr möglich. Für alle die, die in der Schweiz leben und arbeiten, sieht es dagegen schon wieder deutlich freundlicher aus (da die Schweiz nicht zur EU gehört).
Das Angebot bei den Baufinanzierungen für Steuerausländer ist deutlich beschränkt. Das gilt sowohl bei der Auswahl der möglichen Darlehensgeber als auch bei den Finanzierungsprodukten, den Zinskonditionen und auch bei der Frage, wie hoch der Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung auszusehen hat. Ein wesentlicher Faktor ist auch der Standort der zu finanzierenden Immobilie, denn davon hängt die Anzahl und Auswahl der in Frage kommenden Banken ab. Ein weiterer Faktor ist die Höhe des einzusetzenden Eigenkapitals, denn bei einem zu geringen Eigenkapitaleinsatz fallen ggf. einige Banken raus, die grundsätzlich auch Steuerausländer finanzieren.
Wer in einem EU-Land lebt, dessen Landeswährung nicht der Euro ist, muss derzeit leider auf eine Finanzierung durch deutsche Banken verzichten. In diesem Segment geht absolut nichts mehr (einzige Ausnahme ist Dänemark). Und leider legen einige Banken die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auch so eng aus, dass selbst dann nichts geht, wenn Sie in Deutschland leben und bei einem Arbeitgeber in diesen Ländern beschäftigt sind (Grenzgänger).
Als Steuerausländer sollten Sie mindestens 10 Prozent Eigenkapital (zzgl. der Erwerbsnebenkosten) einbringen können. Höhere Beleihungen (max. 100% des Kaufpreises) sind zwar auch möglich, aber der Zinsaufschlag ist schon ziemlich deutlich. Je nach Lage der Immobilie kann aber auch ein höherer Eigenkapitalanteil notwendig sein. Das betrifft insbesondere sog. “Spitzenlagen” in Ballungsgebieten wie München, Stuttgart, Hamburg und ganz besonders Berlin. Grund ist, dass Banken hier deutliche Abschläge bei den Immobilienwerten machen.
Bis Inkrafttreten der “Wokri” galt noch der Grundsatz, dass Banken bei einer Beleihung von maximal 60 Prozent des Immobilienwertes auf eine Prüfung der Einkommenssituation verzichten konnten. Das erleichterte auch Finanzierungen für Steuerausländer. Durch die sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist dieser vereinfachte Weg allerdings geschlossen worden. Banken sind nunmehr in jedem Einzelfall verpflichtet, Ihre persönliche Einkommenssituation zu prüfen.
Deutsche Staatsbürger, die im Ausland leben und hier in Deutschland eine Immobilie als späteren Hauptwohnsitz finanzieren wollen (“Heimkehrer”) haben es bei der Finanzierung insgesamt noch ein bisschen leichter Das gilt insbesondere für Mitarbeiter des auswärtigen Dienstes oder Arbeitnehmer, die von Ihrem Arbeitgeber ins Ausland entsendet wurden und jetzt kurzfristig nach Deutschland zurückkehren.
Deutlich eingeschränkt sind mittlerweile aber auch die Finanzierungsmöglichkeiten für Steuerausländer, die außerhalb der EU, beispielsweise in den USA oder Südostasien leben und arbeiten. Da geht bei den meisten Banken derzeit eigentlich nichts mehr. Dabei spielt es auch keine Rolle, wenn Sie bei einem deutschen Arbeitgeber beschäftigt sind, Ihr Einkommen in Euro beziehen und Ihr Einkommen ggf. sogar auf Ihr deutsches Bankkonto gezahlt wird. Aber wir haben auch in diesem Bereich Lösungen!
Wir sind Ihnen gerne bei der Umsetzung Ihres Finanzierungsvorhabens behilflich. Da die Rahmenbedingungen je nach Ihrem aktuellen Wohnort, Ihren Einkommenssituation und der Lage der zu finanzierenden Immobilie sehr unterschiedlich sind, sollten Sie einfach Kontakt zu uns aufnehmen. Wir können dann sehr schnell klären, welche Finanzierungsmöglichkeiten wir Ihnen aktuell anbieten können.
Wenn Sie bereits ein konkretes Finanzierungsvorhaben im Sinn haben, nutzen Sie gerne unsere kostenlose Online-Anfrage.
Olaf Varlemann
Bankkaufmann (Inhaber von baufi-nord.de)
Fasanenweg 38a - D-22964 Steinburg (bei Hamburg)
Telefon: +49(0) 4534-298470
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Im folgenden finden Sie weitergehende Informationen (z.B. speziell für bestimmte Länder). Diese Infos aktualisieren wir fortlaufend und passen sie an die jeweils aktuelle Situation an.
Sie besitzen eine Immobilie in Deutschland und möchten diese beleihen, um damit eine Immobilie außerhalb Deutschlands zu kaufen? Diese Art der Kapitalbeschaffung ist grundsätzlich auch möglich, wenn Sie selbst aktuell nicht in Deutschland leben oder arbeiten. Wir helfen Ihnen dabei, hierfür die passende Bank zu finden.
Foto: Shutterstock/Andrii Yalanskyi
12.01.2021 Mit dem endgültigen Brexit ergeben sich für alle Vebraucher mit Wohnsitz UK ganz neue Finanzierungsmöglichkeiten. Grund ist der Wegfall des sog. Wandlungsrechtes, das einer Kreditvergabe durch deutsche Banken bislang im Weg stand. Im Folgenden zeigen wir Ihnen, was jetzt finanzierbar ist und welche Anforderungen deutsche Banken stellen.
Wir finanzieren Ihre Immobilie in Deutschland auch. wenn Sie in Schweden leben bzw. arbeiten und/oder Ihr Einkommen in Schwedischen Kronen (SEK) erzielen. Das funktioniert allerdings nur unter ganz bestimmten Bedingungen (aktualisiert 02.06.2021).
(Update 02.06.2021) Im Vergleich zu vielen anderen Ländern sind die Abläufe bei einer Immobilienfinanzierung in Deutschland schon sehr speziell. Das liegt an besonderen gesetzlichen Vorgaben und der besonderen Art der Refinanzierung von langfristigen Immobilienkrediten. Wir wollen Ihnen im folgenden die Abläufe (auch bei uns) kurz vorstellen.
Sie leben und arbeiten derzeit in China inkl. Hongkong und wollen eine Immobilie in Deutschland finanzieren? Dann sind Sie bei uns richtig, denn wir haben uns auf Immobilienfinanzierungen für sog. Gebietsfremde (Expats, Nonresidents,...) spezialisiert. Auch mit Wohn- und Arbeitsort China bzw. Honkong können wir günstige Immobilienfinanzierungen in Deutschland vermitteln (aktualisiert 22.03.2020).
Sie leben und/oder arbeiten in Großbritannien und möchten eine Immobilie in Deutschland über eine deutsche Bank und In Euro finanzieren? Das wird bislang “ein bisschen” kompliziert, denn durch die seit dem 21.03.2016 in Deutschland gültige Wohnimmobilienkreditrichtlinie und dem damit verbundenen Wandlungsrecht waren Immobilienfinanzierungen mit einem Wohnsitz in Großbritannien fast unmöglich. Durch den entgültigen Vollzug des Brexits ergeben sich allerdings einige neue Möglichkeiten.
Zuletzt aktualisiert: 26.11.2021
Sie leben und arbeiten - beispielsweise als Expat- in Singapur und wollen eine Immobilie in Deutschland finanzieren? Dann werden Sie sicher schon gemerkt haben, dass das für deutsche Banken derzeit ein riesiges Problem ist. Die meisten Banken haben ein grundsätzliches Problem mit dem Wohnort Singapur und einem Einkommen in Singapur-Dollar (ein Einkommen in USD o.ä. macht es aber auch nicht besser). Aber: wir können Ihnen ggf. Lösungen anbieten (aktualisiert 22.03.2020).
Wer in einen EU-Land lebt und arbeitet, dass nicht den Euro als Landeswährung hat, hat aufgrund der sog. Wohnimmobilienkreditrichtline nur wenige Möglichkeiten, diese Immobilie hier zu finanzieren. Es gibt allerdings eine Möglichkeit, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auszuhebeln und zu umgehen. Das Zauberwort heißt: Besitzgesellschaft!
Mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde auch ein sog. Wandlungsrecht für Immobiliardarlehen eingeführt. Wer in der EU lebt und einen Darlehensvertrag in einer anderen Währung als der des Heimatlandes abschließt, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Währung "tauschen". Banken, die grundsätzlich keine Darlehen (mehr) an alle sog. "Steuerausländer" vergeben, nennen als Grund gerne dieses Wandlungsrecht. Aber ist das wirklich ein Argument?
Sie leben und arbeiten in Dubai bzw. den VAE und wollen in Deutschland eine Immobilie finanzieren? Das gestaltet sich derzeit schwierig, weil die von Ihnen angesprochenen Banken "mauern"? Wir haben uns auf Kunden aus der Golfregion spezialisiert und können wir Ihnen günstige Lösungen für Ihr Finanzierungsvorhaben in Deutschland anbieten (aktualisiert 21.07.2020).
Wir bei baufi-nord haben uns in den vergangenen Jahren auf Immobilienfinanzierungen für Steuerausländer, Gebietsfremde und sog. "Non-Residents" spezialisiert. Gleiches gilt für sog. "Grenzgänger", die zwar in Deutschland leben, aber ihr Einkommen im Ausland erzielen (auch in anderen Währungen als dem Euro). Aufgrund dieser Spezialisierung und unseren guten Kontakten in die Kreditwirtschaft können wir in diesem Segment Finanzierungslösungen anbieten. Mittlerweile haben sich mehrere Kollegen auf unterschiedliche Länder spezialisiert.
Sie leben und/oder arbeiten in der Schweiz und möchten eine Immobilie in Deutschland über eine deutsche Bank finanzieren? Dann werden Sie bei Ihrer Suche nach einer Bank sicher schon gehört haben, dass eine Finanzierung nicht (mehr) möglich sein soll. Das ist kein Beinbruch, denn wir wissen genau, welche Banken trotz Wohnsitz in der Schweiz und/oder Einkommen in SFR Immobilien in Deutschland finanzieren. In den vergangenen Jahren haben wir uns auf Immobilienfinanzierungen für sog. Steuerausländer spezialisiert (aktualisiert 22.08.2021).
Sie leben und/oder arbeiten in den USA und möchten eine Immobilie in Deutschland über eine deutsche Bank finanzieren? Dann haben Sie derzeit leider schlechte Karten, denn die meisten Banken, Sparkassen oder andere Darlehensgeber lehnen Finanzierungen für Verbraucher, die in den USA leben, kategorisch ab. Aber wir kennen die Banken, die mit einer Finanzierung trotz Wohnsitz USA und/oder Einkommen in USD kein Problem haben (aktualisiert 22.03.2020).
Sie leben und arbeiten in Dänemark oder sind Grenzgänger und beziehen Ihr Einkommen in dänischen Kronen? Sie möchten eine Immobilie in Deutschland über eine deutsche Bank in Euro finanzieren? Dann wird es ein bisschen kompliziert, denn durch die seit dem 21.03.2016 in Deutschland gültige Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind Immobilienfinanzierungen hierzulande “etwas komplizierter” geworden
(Zuletzt aktualisiert: 22.08.2021).