Baufinanzierungen für Steuerausländer und Grenzgänger in Deutschland
Deutsche Kreditinstitute tun sich bei Immobilienfinanzierungen für Steuerausländer und Gebietsfremde (auch Non-Residents” genannt) erfahrungsgemäß sehr schwer. Wer sein Einkommen im Ausland bezieht und hier in Deutschland eine Immobilie erwerben und finanzieren will, ist auf einen sehr kleinen Kreis von Banken angewiesen, die grundsätzlich bereit sind, Immobilienfinanzierungen für Steuerausländer anzubieten.
Unter Steuerausländern und Gebietsfremden versteht man -unabhängig von der Staatsangehörigkeit- all die Personen, die nicht in Deutschland steuerpflichtig sind. Das können beispielsweise Deutsche sein, die im Ausland leben und arbeiten und hier in Deutschland eine Immobilie erwerben wollen. Als Steuerausländer gilt auch, wer in Deutschland eine Immobilie erwerben und seinen Hauptwohnsitz dorthin verlegen will. Entscheidend ist der Status bei Beantragung der Finanzierung.
Vorab: wir kennen die deutschen Banken, die mit einem Wohnsitz im Ausland und einem Einkommen nicht in Euro kein Problem haben. Es gibt nur sehr wenige - sanktionierte- Staaten, wo allerdings auch wir passen müssen.
Wohnimmobilienkreditrichtlinie?!
Durch die seit dem 21.03.2016 in Deutschland gültige Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat sich die Situation für Steuerausländer nochmals verschärft. So sind diverse Banken dazu übergegangen, Steuerausländer nur noch zu finanzieren, wenn diese innerhalb der EU leben UND ihr Gehalt in Euro erzielen. Grund dafür ist das sog. Wandlungsrecht. Damit sind Finanzierungen für Menschen, die beispielsweise in Großbritannien oder Dänemark leben und arbeiten nicht mehr möglich. Für alle die, die in der Schweiz leben und arbeiten, sieht es dagegen schon wieder deutlich freundlicher aus (da die Schweiz nicht zur EU gehört).
Das Angebot bei den Baufinanzierungen für Steuerausländer ist deutlich beschränkt. Das gilt sowohl bei der Auswahl der möglichen Darlehensgeber als auch bei den Finanzierungsprodukten, den Zinskonditionen und auch bei der Frage, wie hoch der Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung auszusehen hat. Ein wesentlicher Faktor ist auch der Standort der zu finanzierenden Immobilie, denn davon hängt die Anzahl und Auswahl der in Frage kommenden Banken ab. Ein weiterer Faktor ist die Höhe des einzusetzenden Eigenkapitals, denn bei einem zu geringen Eigenkapitaleinsatz fallen ggf. einige Banken raus, die grundsätzlich auch Steuerausländer finanzieren.
Wer in einem EU-Land lebt, dessen Landeswährung nicht der Euro ist, muss derzeit leider auf eine Finanzierung durch deutsche Banken verzichten. In diesem Segment geht absolut nichts mehr (einzige Ausnahme ist Dänemark). Und leider legen einige Banken die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auch so eng aus, dass selbst dann nichts geht, wenn Sie in Deutschland leben und bei einem Arbeitgeber in diesen Ländern beschäftigt sind (Grenzgänger).
Als Steuerausländer sollten Sie mindestens 10 Prozent Eigenkapital (zzgl. der Erwerbsnebenkosten) einbringen können. Höhere Beleihungen (max. 100% des Kaufpreises) sind zwar auch möglich, aber der Zinsaufschlag ist schon ziemlich deutlich. Je nach Lage der Immobilie kann aber auch ein höherer Eigenkapitalanteil notwendig sein. Das betrifft insbesondere sog. “Spitzenlagen” in Ballungsgebieten wie München, Stuttgart, Hamburg und ganz besonders Berlin. Grund ist, dass Banken hier deutliche Abschläge bei den Immobilienwerten machen.
Bis Inkrafttreten der “Wokri” galt noch der Grundsatz, dass Banken bei einer Beleihung von maximal 60 Prozent des Immobilienwertes auf eine Prüfung der Einkommenssituation verzichten konnten. Das erleichterte auch Finanzierungen für Steuerausländer. Durch die sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist dieser vereinfachte Weg allerdings geschlossen worden. Banken sind nunmehr in jedem Einzelfall verpflichtet, Ihre persönliche Einkommenssituation zu prüfen.
Deutsche Staatsbürger, die im Ausland leben und hier in Deutschland eine Immobilie als späteren Hauptwohnsitz finanzieren wollen (“Heimkehrer”) haben es bei der Finanzierung insgesamt noch ein bisschen leichter Das gilt insbesondere für Mitarbeiter des auswärtigen Dienstes oder Arbeitnehmer, die von Ihrem Arbeitgeber ins Ausland entsendet wurden und jetzt kurzfristig nach Deutschland zurückkehren.
Deutlich eingeschränkt sind mittlerweile aber auch die Finanzierungsmöglichkeiten für Steuerausländer, die außerhalb der EU, beispielsweise in den USA oder Südostasien leben und arbeiten. Da geht bei den meisten Banken derzeit eigentlich nichts mehr. Dabei spielt es auch keine Rolle, wenn Sie bei einem deutschen Arbeitgeber beschäftigt sind, Ihr Einkommen in Euro beziehen und Ihr Einkommen ggf. sogar auf Ihr deutsches Bankkonto gezahlt wird. Aber wir haben auch in diesem Bereich Lösungen!
Kurze Zusammenfassung:
- Sie leben und arbeiten in einem EU-Land, das nicht den Euro als Landeswährung hat? Dann haben wir (Ausnahme Dänemark) keine Chance.
- Sie leben in einem EU-Land, das den Euro als Landeswährung hat? Dann ist eine Finanzierung in Deutschland grundsätzlich möglich.
- Sie leben außerhalb der EU und verdienen Ihr Geld nicht in Euro? Auch dann ist eine Finanzierung grundsätzlich machbar!
Wir sind Ihnen gerne bei der Umsetzung Ihres Finanzierungsvorhabens behilflich. Da die Rahmenbedingungen je nach Ihrem aktuellen Wohnort, Ihren Einkommenssituation und der Lage der zu finanzierenden Immobilie sehr unterschiedlich sind, sollten Sie einfach Kontakt zu uns aufnehmen. Wir können dann sehr schnell klären, welche Finanzierungsmöglichkeiten wir Ihnen aktuell anbieten können.
Wenn Sie bereits ein konkretes Finanzierungsvorhaben im Sinn haben, nutzen Sie gerne unsere kostenlose Online-Anfrage.
Sie erreichen unseren Spezialisten in diesem Bereich wie folgt:
Olaf Varlemann
(Geschäftsführer der Baufi-Nord GmbH)
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Im folgenden finden Sie weitergehende Informationen (z.B. speziell für bestimmte Länder). Diese Infos aktualisieren wir fortlaufend und passen sie an die jeweils aktuelle Situation an.
