So läuft eine Immobilienfinanzierung in Deutschland ab

Im Vergleich zu vielen anderen Ländern sind die Abläufe bei einer Immobilienfinanzierung in Deutschland schon sehr speziell. Das liegt an besonderen gesetzlichen Vorgaben und der besonderen Art der Refinanzierung von langfristigen Immobilienkrediten. Wir wollen Ihnen im folgenden die Abläufe (auch bei uns) kurz vorstellen.

Zuletzt aktualisiert: 15.08.2026

Was man grundsätzlich wissen sollte!

Anders als in vielen anderen Länder sind Immobilienfinanzierungen in Deutschland immer streng an die Person und die Immobilie gebunden. Das bedeutet, dass eine Bank die Finanzierung erst abschließend zusagt, wenn sie die Darlehensnehmer und die Immobilie von allen Seiten durchleuchtet und geprüft hat. Pauschale Finanzierungszusagen nur auf Basis des Einkommens gibt es bei deutschen Banken nicht. Einige Banken sind dazu übergegangen, sog. "Vorabzusagen" oder "Finanzierungszertifikate" zu erstellen. Diese Zusagen bzw. Zertifikate enthalten aber Vorbehalte, die sie im Grunde wertlos machen, weil sie für die Bank völlig unverbindlich sind. Wer sich auf solche Zusagen verlässt und damit zum Notar geht, bekommt ggf. ein Riesenproblem. Das gilt natürlich auch für mündliche Zusagen von Bankmitarbeitern oder Vermittlern.

Rechtlich verbindlich ist nur die Zusage der Bank in Form eines unterschriebenen Vertragsangebotes. Alles andere ist reine Verkaufspsychologie. Das gilt auch für sog. "Verbindliche Konditionsangebote", die Vermittler und Banken (also auch wir) an potentielle Kunden schicken, denn an denen ist absolut nichts verbindlich.

Ablauf einer Finanzierung in Deutschland

Wir beschreiben hier in aller Kürze den typischen Ablauf bei uns. Das gibt den besten Einblick, wie Immobilienfinanzierungen in Deutschland funktionieren und worauf dabei besonders geachtet werden muss. Das ist der typische Ablauf beim Thema Immobilienkauf. Wenn Sie sich für eine Kapitalbeschaffung oder Umschuldung interessieren, überspringen wir natürlich die ersten Schritte.

1. Erstgespräch

Wir starten in der Regel mit einem sog. Erstgespräch per Videokonferenz. Dabei besprechen wir, ob eine Finanzierung grundsätzlich machbar ist und welche Finanzierungsmöglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen.

2. Budgetplanung

Sobald Sie uns viele Daten und Infos zu Ihnen geschickt haben, ermitteln wir das Budget, das Ihnen für den Kauf einer Immobilie in Deutschland zur Verfügung steht. Da die Finanzierung immer auch von der zu finanzierenden Immobilie abhängt, arbeiten wir dabei gerne mit ihrer Wunschimmobilie. Das macht das Ganze wesentlich einfacher und verständlicher.

3. Immobiliensuche

Mit dem Budget können Sie gezielt auf Immobiliensuche gehen. Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, schicken Sie uns einfach das Expose. Sie erhalten dann einen bzw. mehrere Finanzierungsvorschläge, die wir dann besprechen.

4. Unterlagen zusammenstellen

Spätestens wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, geht es darum, alle relevanten Unterlagen für die Bank zu sammeln. Dazu gehören Einkommensnachweise, Vermögensnachweise und natürlich die sog. Objektunterlagen. Dazu erhalten Sie von uns eine detaillierte Liste mit den erforderlichen Unterlagen.

Wir sammeln diese Unterlagen, prüfen sie und erstellen dann für die Bank eine komplette Kreditakte. Ziel ist, dass es von Seiten der Bank(en) keine Rückfragen oder Unterlagennachforderungen gibt. Alles andere führt nur zu Verzögerungen.

5. Einreichung der Unterlagen bei der Bank

Die fertige Kreditakte reichen für bei der Bank, die wir gemeinsam ausgesucht haben, ein. Mit der Einreichung Ihres Darlehensantrages bei der Bank sind in der Regel auch die Zinskonditionen gesichert. Die Bank prüft diesen Kreditantrag und erstellt dann eine Finanzierungszusage. Diese Zusage besteht aus einem Vertragsangebot, das von der Bank unterschrieben wurde. Sie haben dann ca. 10 bis 14 Tage Zeit, dieses Angebot durch Unterschrift anzunehmen.

Zusammen mit dem Vertragsangebot erhalten Sie auch die Unterlagen zur Eintragung von Grundschulden. Die nehmen Sie mit zum Notartermin zur Unterschrift des Kaufvertrages. Denken Sie daran: leisten Sie die Unterschrift unter den Kaufvertrag erst, wenn Sie die feste Finanzierungszusage der Bank in Händen halten!

6. Kaufvertrag und Grundschuldbestellung

Sobald Sie den Kaufvertrag im Notariat unterschrieben haben, können Sie auch den Darlehensvertrag unterschreiben. Das Notariat kümmert sich dann um die Abwicklung des Kaufvertrages und die Eintragung der Grundschulden im Grundbuch.

7. Kaufpreisfälligkeit und Darlehensauszahlung

Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, damit Sie bei Kaufpreiszahlung auch Eigentümer werden, bekommen Sie von dem Notariat die sog. Fälligkeitsmitteilung. Da steht genau drin, welche Summen Sie auf welche Konten zahlen müssen. Diese Fälligkeitsmitteilung leiten Sie zusammen mit einem Zahlungsauftrag an die Bank weiter. Die Bank überweist das Geld dann fristgerecht an die jeweiligen Empfänger.

Bei einer sog. Kapitalbeschaffung bekommen Sie natürlich keine Fälligkeitsmitteilung vom Notar. Aber Sie bekommen eine Benachrichtigung, dass die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde. Sobald das der Fall ist, schicken Sie die Zahlungsanweisung an die Bank und bekommen das Darlehen auf Ihr Konto überwiesen.

Es versteht sich von selbst, dass wir Ihnen bei jedem einzelnen Schritt zur Seite stehen und Ihnen helfen, wenn es irgendwo mal knirscht.

>>baufi-nord.de als bevorzugte Quelle bei Google festlegen>>

Das können Sie tun....

Am einfachsten und effektivsten es es, wenn Sie direkt Kontakt mit einem unserer Spezialisten für Ihr Wohnortland aufnehmen. Mit dem besprechen Sie dann den möglichen Ablauf Ihres Finanzierungsvorhabens.

>>>Unsere Spezialisten>>>

Bleiben Sie auf dem Laufenden mit unserem Newsletter speziell für Steuerausländer!