So läuft eine Immobilienfinanzierung in Deutschland ab

(Update 02.06.2021) Im Vergleich zu vielen anderen Ländern sind die Abläufe bei einer Immobilienfinanzierung in Deutschland schon sehr speziell. Das liegt an besonderen gesetzlichen Vorgaben und der besonderen Art der Refinanzierung von langfristigen Immobilienkrediten. Wir wollen Ihnen im folgenden die Abläufe (auch bei uns) kurz vorstellen.

Was man grundsätzlich wissen sollte...

Anders als beispielsweise in der Schweiz oder Großbritannien sind Immobilienfinanzierungen in Deutschland immer streng an die Person und die Immobilie gebunden. Das bedeutet, dass eine Bank die Finanzierung erst abschließend zusagt, wenn sie die Darlehensnehmer und die Immobilie von allen Seiten durchleuchtet und geprüft hat. Pauschale Finanzierungszusagen nur auf Basis des Einkommens gibt es bei deutschen Banken nicht. Einige Banken sind dazu übergegangen, sog. "Vorabzusagen" zu erstellen (z.B. die Commerzbank oder die ING in Form eines "Zertifikates"). Diese "Zusagen" enthalten aber Vorbehalte, die sie im Grunde wertlos machen, weil sie für die Bank völlig unverbindlich sind. Wer sich auf solche "Zusagen" verlässt und damit zum Notar geht, bekommt ggf. ein Riesenproblem. Das gilt natürlich auch für mündliche Zusagen von Bankmitarbeitern oder Vermittlern.

Rechtlich verbindlich ist nur die Zusage der Bank in Form eines unterschriebenen Vertragsangebotes. Alles andere ist reine Verkaufspsychologie. Das gilt auch für sog. "Verbindliche Konditionsangebote", die Vermittler und Banken (also auch wir) an potentielle Kunden schicken, denn an denen ist absolut nichts verbindlich.

Wenn Sie noch ganz am Anfang stehen...

Wenn Sie noch keine bestimmte Immobilie im Blick haben, sondern erst einmal wissen wollen, was grundsätzlich finanzierbar wäre, nehmen Sie bitte einfach Kontakt zu einem unserer Spezialisten für Steuerausländer auf. Mit Ihrem Berater besprechen Sie dann alles weitere und bekommen so schnell einen Eindruck, was möglich ist und was man ggf. wie möglich machen kann.

Sie können für die Kontaktaufnahme auch unser Online-Formular verwenden. Ihre Angaben landen so bei dem Spezialisten für Ihr Wohnortland, der dann schnellst möglich Kontakt zu Ihnen aufnehmen wird.

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Wer ist in Deutschland finanzierbar?

Machbar sind Finanzierungen für:

  • Angestellte in einem ungekündigten Arbeitsverhältnis (außerhalb der Probezeit)
  • Selbständige/Freiberufler (sehr stark eingeschränkt)
  • Rentner/Pensionäre (stark eingeschränkt)
  • Privatiers (stark eingeschränkt)

Was ist für Steuerausländer finanzierbar?

Finanzierbar bzw. beleihbar sind:

  • ausschließlich Immobilien in Deutschland
  • rein wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien (z.B. Eigentumswohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus)
  • gemischt genutzte Immobilien mit einem Gewerbanteil von max. 50% ("Wohn- und Geschäftshaus")
  • Arztpraxen/Apotheken

Nicht finanzierbar sind:

  • reine Gewerbeimmobilien
  • Spezialimmobilien (Resthöfe, Herrenhäuser usw.)
  • Betreiberimmobilien (Hotels, Pensionen, Seniorenpflegeeinichtungen usw.)

Wie hoch können Immobilien finanziert/beliehen werden?

Grundsätzlich können Banken und Sparkassen in Deutschland Immobilien zu 100 % und sogar darüber hinaus beleihen. Bei Gebietsfremden sind die deutschen Banken allerdings etwas vorsichtiger. Üblich sind hier Beleihungen von maximal 80 bis 90 % des Immobilienwertes (z.B. Kaufpreis). Es ist also ein Eigenanteil von mindestens 10-20 % erforderlich (plus der in Deutschland anfallenden Erwerbsnebenkosten!). Die Höhe des Eigenkapitals bzw. die Höhe der Beleihung einer Immobilie bestimmt u.a. die Höhe des Zinssatzes.

Wichtig: Banken erstellen immer eine eigene Immobilienwertermittlung. Der so ermittelte Verkehrswert bzw. Beleihungswert kann deutlich unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegen. In diesen Fällen können die Banken mehr Eigenkapital fordern.

Finanzierungsart

Üblich ist die Finanzierung mit einem sog. Annuitätendarlehen. Hierbei zahlen Sie an die Bank eine fest vereinbarte Zins- und Tilgungsrate (Annuität). Der Tilgungsanteil beträgt derzeit mindestens 2% jährlich. Die Höhe dieses Tilgungsanteils ist abhängig von der Beleihungshöhe und ggf. auch Ihrem Alter (!). Wenn Sie selbst einen höheren Tilgungsanteil wünschen, ist das natürlich möglich (häufig aber mit der Obergrenze 5% p.a.). Üblich ist auch die Vereinbarung einer Sondertilgungsoption für einmalige jährliche Sondertilgungen.

Annuitätendarlehen werden in Deutschland allgemein langfristig festgeschrieben, z.B. für 10, 15 oder 20 Jahre. Während dieser Zinsfestschreibung kann sich der Zinssatz nicht verändern. Kündbar ist ein solches Darlehen aber erst nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung bzw. 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens. Wer die beliehene Immobilie beispielsweise nach 5 Jahren wieder verkauft, kann zwar das Darlehen außerordentlich kündigen, muss dann aber eine sog. Vorfälligkeistentschädigung zahlen (und die ist derzeitlich ziemlich happig).

Vorsicht: einige Banken und Vermittler wollen Ihnen ggf. eine sog. "Kombifinanzierung" in Verbindung mit einem Bausparvertrag verkaufen. Das ist bei Steuerausländern riskant, denn die deutschen Bausparkassen vergeben derzeit meist keine Darlehen an Personen mit Wohnsitz im Ausland und/oder einem Einkommen nicht in Euro. Sobald die Bausparkasse die Finanzierung in beispielsweise 10 Jahren übernehmen soll, kann dann das ganze Finanzierungsmodell mit einem ziemlich lauten Knall platzen!

Ablauf einer Finanzierung in Deutschland

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, muss die Finanzierung gesichert werden (erst dann sollten Sie zum Notar gehen). Dazu müssen bei der jeweiligen Bank alle erforderlichen Unterlagen zur Prüfung eingereicht werden. Das sind die persönlichen Unterlagen (z.B.) Einkommensnachweise und die sog. Objektunterlagen (also Grundrisse, Grundbuchauszug usw.).

Nach der positiven Prüfung durch die jeweilige Bank bekommen Sie ein schriftliches Vertragsangebot. Dies ist (normalerweise) die finale Finanzierungszusage der Bank. Mit diesem Vertragsangebot in der Tasche können Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben. Zusammen mit den Vertragsunterlagen erhalten Sie auch die Unterlagen für die erforderliche Grundschuldei

Und so könnte es ablaufen...

Wenn Sie bereits konkrete Finanzierungspläne haben (also eine bestimmte Immobilie finanzieren wollen), können Sie auch natürlich die Online-Anfrage nutzen. Aber wenn Sie die Abläufe deutlich beschleunigen wollen, senden Sie uns bitte eine möglichst komplette Finanzierungsanfrage per E-Mail. Dazu benötigen Sie bzw. wir die folgenden Unterlagen:

1. Finanzierungsanfrage/Selbstauskunft

2. Persönliche Unterlagen und Objektunterlagen (passend zum jeweiligen Finanzierungsvorhaben)

Diese Unterlagenlisten sind auf Kunden mit Wohnsitz Deutschland zugeschnitten. Sollten je nach Wohnort besondere Unterlagen erforderlich sein, bekommen Sie von uns natürlich eine entsprechende Info. Schicken Sie uns erst einmal die Unterlagen, die Ihnen bereits vorliegen.

So geht´s dann bei uns weiter...

Nach Eingang Ihrer Unterlagen prüfen wir die Finanzierungsmöglichkeiten (beispielsweise, welche Banken zur Verfügung stehen). Diese Möglichkeiten (Bankenauswahl, Finanzierungsvarianten usw.) besprechen wir mit Ihnen und suchen so gemeinsam das passende Finanzierungsmodell (inkl. Konditionen) und die passende Bank für Sie aus. Wir vervollständigen dann die Finanzierungsunterlagen und leiten Ihre "Finanzierungsakte" an die Bank weiter (in der Regel erfolgt das online über unsere Abwicklungsplattform). Nach wenigen Tagen erhalten Sie dann von der Bank die schriftliche Finanzierungszusage in Form eines Darlehensvertragsangebotes.

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