Neubau: ohne finanzielle Reserven geht nichts mehr!
Dank der in den letzten Monaten stark gestiegenen Kosten für Baumaterial wird der Hausbau zum finanziellen Wagnis. Das gilt nicht nur für alle Bauherren, sondern auch für Bauunternehmen. Wir kennen bereits Fälle, in den sich Hausbauunternehmen mit 5stelligen Summen aus dem Bauvertrag herauskaufen wollen. Und auch Banken registrieren einen allgemein deutlich erhöhten Nachfinanzierungsbedarf. Die Reaktion der Banken: wer nach Abzug der ohnehin erforderlichen Eigenmittel nicht genug Reserven auf dem Konto hat, um ggf. steigende Baukosten selbst zahlen zu können, bekommt oftmals keine Finanzierung mehr.
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Bauen wurde ja schon immer teurer, sobald der erste Spatenstich erfolgt ist. Da wurde hier noch was am Haus bzw. der Ausstattung geändert und dort kamen noch überraschende Mehrkosten für Grundstücksarbeiten o.ä. hinzu. Wer als Bauherr einigermaßen sicher gehen wollte, plante bislang eben zehn- bis zwanzigtausend Euro Reserven ein und war damit ziemlich auf der sicheren Seite. Davon ist man aktuell allerdings meilenweit entfernt.
Die steigenden Kosten für Baumaterialien machen es Bauunternehmen unmöglich, die Kosten eines Bauvorhabens (das ja meist erst in 1-2 Jahren begonnen wird!) zu kalkulieren. Wer weiß schon, wie sich die Kosten für Holz, Beton, Dämmmaterial usw. bis dahin entwickeln? In der Folge gehen Bauunternehmen und Handwerker dazu über, keine Festpreisgarantien mehr zu geben und sich die Weitergabe von gestiegenen Materailkosten an die Bauherren vorzubehalten. Das ging bzw. geht zwar auch bei Bauverträgen mit Festpreis, ist aber "etwas tricky".
Aber auch für Bauherren wird der eigene Hausbau damit zunehmen unkalkulierbar. Das trifft insbesondere all die, die beim Hausbau ohnehin schon mit jedem Cent rechnen müssen, gerade mal die Erwerbsnebenkosten für den Grundstückskauf zusammen bekommen haben und über keine großartigen Reserven verfügen. Reichen die kalkulierten Eigenmittel und Darlehen nicht aus, droht eine sog. Nachfinanzierung. Und da wird es meist ziemlich teuer, denn häufig können solche Kredite nicht grundbuchlich abgesichert werden (da das Grundbuch eh schon voll belastet ist). Da ist man dann schnell beim klassischen Ratenkredit mit vergleichsweise hohen Zinsen und hohen Tilgungsraten. Und das kann schnell das Maximalbudget für die Hausfinanzierung sprengen. Im schlimmsten Fall droht so das Aus für das gesamte Bauvorhaben.
Gerade jetzt ist es wichtig, dass angehende Bauherren die Vertragsunterlagen von Hausbauunternehmen und Handwerkern sehr genau von Fachleuten prüfen lassen, um halbwegs sicher zu gehen, nicht voll in die Kostenfalle zu tappen. Fachleute sind dabei Fachanwälte für Baurecht bzw. Bauvertragsrecht (und nicht irgendein Handwerker, Anwalt für Verkehrsrecht oder gar Finanzdienstleister). Entsprechende Adressen bekommen Sie beispielsweise von den Grundeigentümervereinen (da einzutreten lohnt sich für jeden angehenden Immobilieneigentümer).
Des weiteren sollten Sie bei der Planung Ihres Bauvorhabens trotz allem entsprechend hohe Reserven für mögliche Kostensteigerungen einplanen. Das gilt selbst für Bauvorhaben mit vermeintlicher Festpreisgarantie, denn Festpreis ist nicht unbedingt Festpreis. Sollten Sie feststellen, dass das Bauvorhaben dann Ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigt, müssen Sie entweder beim Hausbau abspecken oder sogar auf den Hausbau verzichten.
Zudem sollten Sie neben den steigenden Baukosten auch Verzögerungen beim Hausbau einplanen. Die hohe Preise für Baumaterial sind auch dem Umstand geschuldet, dass es dort erhebliche Lieferengpässe gibt. Derartige Verzögerungen führen beim Hausbau meistens zu weiteren Mehrkosten. Sie müssen ggf. länger in Ihrer Mietwohnung bleiben und auch die sog. Bauzeitzinsen wärend der Bauphase werden mehr.
Wir kalkulieren bei der Ermittlung der Gesamtkosten eines Bauvorhabens aktuell mit einer möglichen Preissteigerung von 10% innerhalb eines Jahres (bezogen auf die reinen Hausbaukosten). Diese möglichen Mehrkosten ziehen wir entweder vom vorhandenen Eigenkapital ab oder finanzieren sie - wenn möglich- mit. Beides ist unter dem Strich "gehupft wie gesprungen". Diese Sicherheitsreserve kann allerdings dazu führen, dass sich die Zinskonditionen insgesamt verschlechtern, denn die Banken müssen dann ja ein höheres Darlehen vergeben und die Immobilie höher beleihen. Das Problem ist, dass die steigende Baukosten nicht dazu führen, dass Banken jetzt auch die Immobilie höher bewerten. Und je höher eine Immobilie beliehen wird, desto höher wird der Zinssatz für die Gesamtfinanzierung.
So ganz nebenbei sollten Sie auch darauf achten, dass die Darlehen ausreichend lange frei von Bereitstellungszinsen (BZ) sind. Bei Neubauten sind 12-18 Monate "BZ-frei" üblich. Diese bereitstellungszinsfreie Zeit kann bei einigen wenigen Anbietern auf bis zu 36 Monate verlängert werden.
Wir beraten Sie gerne bei der Finanzierung Ihres Neubauvorhabens und helfen Ihnen, Ihren Traum vom Eigenheim trotz der widrigen Umstände zu realisieren.
>>Berater(innen) vor Ort finden>>
Ihr
Olaf Varlemann
Geschäftsführer der Baufi-Nord GmbH
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