KfW-Fördermittel für den Erwerb von Wohneigentum

Die Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist ein zentraler Baustein der wohnungspolitischen Strategie in Deutschland und spielt eine entscheidende Rolle bei der Verwirklichung des Traums vom Eigenheim. Insbesondere für den Erwerb von Bestandsimmobilien bietet die KfW ein differenziertes Portfolio an Finanzierungsinstrumenten, das weit über die reine Kaufpreisfinanzierung hinausgeht.

Dabei unterstützt die KfW nicht nur den Kauf selbst, sondern fördert ebenso intensiv die anschließende Modernisierung und Sanierung. Der Fokus liegt hierbei klar auf der Steigerung der Energieeffizienz und der Schaffung von Barrierefreiheit, um den Gebäudebestand in Deutschland zukunftsfähig zu machen. Dieses Vorgehen schafft eine Win-Win-Situation: Käufer profitieren von attraktiven Konditionen und Wertsteigerungen, während gleichzeitig wichtige umwelt- und sozialpolitische Ziele erreicht werden.

1. Das Fundament: Grundlegende Finanzierung des Immobilienerwerbs

Für die meisten Kaufinteressenten bildet das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) das Fundament der Finanzierung. Es ist als zentrales und flexibelstes Instrument konzipiert, um Privatpersonen den Weg in die eigenen vier Wände zu ebnen. Dieses Programm dient als Basis-Baustein, der den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum unkompliziert und zu planbaren Konditionen unterstützt.

Wer wird finanziert/gefördert?

Antragsberechtigt sind Privatpersonen, die eine Wohnimmobilie kaufen und anschließend selbst darin wohnen wollen. Das Programm steht allen offen. Es gibt keine Einkommens- oder Kostenobergrezen.

Was wird finanziert/gefördert ?

Das Programm finanziert dabei nicht nur den reinen Kaufpreis, sondern auch eine Vielzahl damit verbundener Kosten. Explizit förderfähig sind:

• Der Kaufpreis der Immobilie.
• Anfallende Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer.
• Kosten für notwendige Instandsetzungs-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen, die im Zuge des Erwerbs anfallen.

Was wird nicht gefördert?

Nicht gefördert werden der Erwerb von Ferienhäusern und -wohnungen, die Umschuldung bestehender Darlehen, Nachfinanzierungen sowie der Kauf von vermieteten oder gewerblich genutzten Flächen

Wie hoch wird finanziert/gefördert?

Der maximale Kreditbetrag beläuft sich auf bis zu 100.000 Euro pro Vorhaben. Die Auszahlung erfolgt zu 100 %.

Was man sonst noch wissen sollte

• Antragsvoraussetzung: Die entscheidende Regel, die unbedingt beachtet werden muss, ist der Zeitpunkt der Antragstellung. Der Förderantrag muss zwingend gestellt werden, bevor der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wird. Bereits der Vertragsabschluss gilt als Vorhabensbeginn und schließt eine nachträgliche Förderung aus.
• Sicherheiten: Der Kredit muss in voller Höhe durch einen Eintrag im Grundbuch grundpfandrechtlich abgesichert werden.

Tipp: das KfW-Wohneigentumsprogramm kann in einigen Bundesländern auch über das jeweilige Landesförderinstitut beantragt bzw. durchgeleitet werden (siehe u.a. Schleswig-Holstein). Das mit wird das Darlehen zum einem Eigenkapitalersatz und führt zu deutlich günstigeren Zinssätzen bei der Hauptfinanzierung durch eine Bank.

2. KfW-Programm "Jung kauft Alt - Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ (308)

Dieses Programm zielt darauf ab, Familien den Erwerb von Bestandsimmobilien zu erleichtern und gleichzeitig einen Beitrag zur energetischen Sanierung des Gebäudebestands zu leisten.

Wer wird gefördert?

Das Programm richtet sich an Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren im Haushalt, deren zu versteuerndes Haushaltseinkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet.

Was wird gefördert?

Die Kernvoraussetzung ist der Erwerb einer bestehenden Immobilie mit einer schlechten Energieeffizienz (nachgewiesen durch einen Energieausweis der Klasse F, G oder H). Diese Förderung ist untrennbar mit der Verpflichtung verbunden, die Immobilie innerhalb von 4,5 Jahren nach Kreditzusage umfassend zu sanieren und mindestens den Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare-Energien“ zu erreichen.

Wie hoch wird gefördert?

Der maximale Kreditbetrag ist gestaffelt nach der Anzahl der Kinder und dem maximalen Haushaltseinkommen.

Abgrenzung: Es ist wichtig zu verstehen, dass der Kredit 308 ausschließlich den Kaufpreis der Immobilie inklusive der Grundstückskosten finanziert. Die für die Sanierung anfallenden Kosten sind hier nicht enthalten. Für die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen kann und sollte das Programm Wohngebäude – Kredit (261) in Kombination genutzt werden.

3. Finanzierung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen im Zuge des Erwerbs

Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist oft untrennbar mit dem Wunsch oder der Notwendigkeit einer Modernisierung verbunden. Ob es um die Senkung der Energiekosten, die Anpassung an die eigenen Wohnbedürfnisse oder die Sicherstellung von Komfort im Alter geht – die KfW erkennt diesen Bedarf an und unterstützt ihn mit gezielten Förderprogrammen. Diese Unterstützung ist von hoher strategischer Bedeutung, da sie entscheidend zur Erreichung der nationalen Klimaziele im Rahmen der Energiewende sowie zur Anpassung des Wohnungsbestands an den demografischen Wandel beiträgt. Die Programme lassen sich in der Regel hervorragend mit der Basisfinanzierung für den Kauf kombinieren, um ein stimmiges Gesamtpaket zu schnüren.

Für die energetische Modernisierung stehen ganz eigene Förderprogramme zur Verfügung, die ggf. auch mit den Förderdarlehen für den reinen Immobilienerwerb kombiniert werden können.

Siehe: So fördert die KfW Modernisierungsmaßnahmen

4. Der Weg zur Förderung: Allgemeine Bedingungen und Antragsverfahren

Trotz der Vielfalt der Programme sind viele grundlegende Bedingungen und der Antragsprozess bei der KfW erfreulicherweise standardisiert. Dies erleichtert die Planung und sorgt für Transparenz. Wer die allgemeinen Spielregeln kennt, kann sein Vorhaben strukturiert und zielsicher umsetzen.

Zentrale Kreditkonditionen im Überblick

Die meisten KfW-Förderkredite für Wohnimmobilien teilen sich eine Reihe von grundlegenden Konditionen, die für die Finanzplanung relevant sind:

• Darlehensarten: Antragsteller können in der Regel zwischen zwei Varianten wählen:
  • Annuitätendarlehen: Dies ist die Standardform, bei der über die Laufzeit gleichbleibende monatliche Raten (Annuitäten) gezahlt werden, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen.
  • Endfälliges Darlehen: Bei dieser Variante werden während der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt. Die gesamte Kreditsumme wird erst am Ende der Laufzeit in einer Summe getilgt.
• Tilgungsfreie Anlaufzeit: Zu Beginn der Laufzeit können tilgungsfreie Jahre vereinbart werden (oft 1 bis 5 Jahre). In dieser Zeit zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen, was die monatliche Belastung insbesondere während einer Bau- oder Umbauphase reduziert.
• Sondertilgungen: Die Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung sind bei KfW-Krediten restriktiv. Sondertilgungen für Teilbeträge sind in der Regel nicht möglich. Eine vollständige vorzeitige Rückzahlung des gesamten Restbetrags ist zwar machbar, aber nur gegen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Ausnahme bildet der Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit (358/359), bei dem nach Erhalt des Zuschusses eine kostenfreie Sondertilgung in Höhe des Zuschussbetrags erfolgen muss.
• Auszahlung und Bereitstellungsprovision: Die Kredite werden zu 100 % ausgezahlt. Die Kreditsumme muss jedoch innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen werden. Für Beträge, die nach Ablauf dieser Frist noch nicht abgerufen wurden, fällt eine Bereitstellungsprovision von 0,15 % pro Monat an. Die genaue Frist, ab der diese Provision greift (üblicherweise 12 Monate nach Zusage), kann je nach Programm variieren und sollte im Detail geprüft werden.

Der Antragsprozess: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Der Weg zum KfW-Kredit folgt einem klar definierten Prozess, bei dem insbesondere der richtige Zeitpunkt entscheidend ist:

1. Planung und Beratung: Jede Förderung beginnt mit einer sorgfältigen Planung des Vorhabens. Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen (z.B. für Wohngebäude – Kredit (261)) ist es unerlässlich, frühzeitig eine Energieeffizienz-Expertin oder einen -Experten hinzuzuziehen. Diese Fachleute erstellen die notwendigen technischen Bestätigungen für den Antrag.
2. Finanzierungspartner kontaktieren: KfW-Förderanträge werden nicht direkt bei der KfW gestellt. Der Weg führt immer über einen Finanzierungspartner. Das kann die eigene Hausbank, eine Sparkasse, Genossenschaftsbank oder ein anderer Finanzvermittler sein. Dieser Partner prüft das Vorhaben, berät zur passenden Förderung und leitet den Antrag an die KfW weiter.
3. Der entscheidende Zeitpunkt: Dies ist der kritischste Schritt im gesamten Prozess. Der Förderantrag muss zwingend gestellt werden, bevor der notarielle Kaufvertrag unterschrieben oder mit den Bau- bzw. Umbaumaßnahmen begonnen wird. Ein bereits unterzeichneter Vertrag gilt als Vorhabensbeginn und macht eine Förderung unmöglich.
4. Zusage und Vertragsabschluss: Erst nach dem Erhalt der Kreditzusage von der KfW (über den Finanzierungspartner) besteht Planungssicherheit. Nun kann der Kaufvertrag rechtssicher abgeschlossen und mit der Umsetzung des Vorhabens begonnen werden.

Durch die Einhaltung dieser Schritte wird sichergestellt, dass die Fördermittel in die Finanzierung des Eigenheims integriert werden können. Wir begleiten Sie dabei Schritt für Schritt.

5. Fazit

Die Analyse der KfW-Förderprogramme für den Erwerb bestehender Wohnimmobilien zeigt ein klares Bild: Die KfW bietet ein durchdachtes und modulares Baukastensystem, das weit über eine simple Kauffinanzierung hinausgeht. Es ermöglicht einer breiten Zielgruppe den Zugang zu Wohneigentum und setzt gleichzeitig gezielte Anreize für die ökologische und soziale Modernisierung des Gebäudebestands in Deutschland. Von der Basisfinanzierung über spezielle Familienprogramme bis hin zu umfassenden Krediten für energetische Sanierung und Barrierefreiheit können Käufer die für sie passenden Bausteine auswählen und kombinieren.

Die zentrale strategische Empfehlung für Kaufinteressenten lautet daher, den Erwerb und eine mögliche anschließende Modernisierung von Beginn an als ein Gesamtprojekt zu betrachten. Anstatt Kauf und Sanierung getrennt zu planen und zu finanzieren, sollten die passenden Förderungen der KfW von Anfang an integraler Bestandteil der Finanzierungsstrategie sein. Die intelligente Kombination der Programme maximiert nicht nur das verfügbare Budget, sondern sichert auch langfristig den Wert und die Zukunftsfähigkeit der Immobilie durch niedrigere Energiekosten und höheren Wohnkomfort.