Aber eigentlich braucht man doch 20 Prozent Eigenkapital, oder?

Man hört und liest häufig, dass eine Immobilienfinanzierung nur machbar ist, wenn man mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringt. Aber diese Eigenkapitalquote hat schon längst keine Gültigkeit mehr. Es geht auch mit deutlich weniger Eigenkapital und sogar ganz ohne.

Update: 04.09.2026

Wer früher eine Immobilie finanzieren wollte, musste beim Kauf oder Neubau tatsächlich Eigenmittel von mindestens 20 Prozent einbringen. Das lag daran, dass Immobilien bis Anfang der 2000er Jahre vor allem von Bausparkassen und Hypothekenbanken finanziert wurden. Und die durften Immobilien bis maximal 80 Prozent des Immobilienwertes finanzieren. Bei Versicherungsgesellschaften, die ja ebenfalls Immobilien finanzieren, war sogar schon bei 60 Prozent des Immobilienwertes Schluss.

Aber die Zeiten haben sich in den letzten beinahe 30 Jahren geändert. Heute werden Immobilien vor allem von Geschäftsbanken, Genossenschaftsbanken und Sparkassen finanziert. Diese "Universalbanken" unterliegen keinen gesetzlichen Beschränkungen bei der Höhe der Beleihung. Aber auch die Hypothekenbanken und Versicherungsgesellschaften haben sich etwas einfallen lassen. Geht der Finanzierungswunsch über die 60 bzw. 80 Prozent hinaus, können Hypothekenbanken oder Versicherungsgesellschaften sich intern absichern und finanzieren Immobilien inzwischen ebenfalls bis 100 Prozent des Immobilienwertes.

Die 20-Prozent-Grenze hat heute keine besondere Bedeutung mehr. Sie spielt höchstens noch bei der Zinskalkulation eine Rolle. Sollen mehr als 80 Prozent des Immobilienwertes finanziert werden, verlangen Banken einen Zinszuschlag. Je höher eine Immobilie beliehen werden soll, desto teurer wird es. 20 Prozent Eigenkapital können also helfen, die Zinskosten deutlich zu reduzieren, aber sie entscheiden nicht mehr über die grundsätzliche Machbarkeit der Finanzierung.

Heute können Sie eine Immobilie problemlos auch mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital finanzieren. Eine Finanzierung ist grundsätzlich mit deutlich weniger oder sogar ganz ohne Eigenkapital möglich. Das alles ist "nur" eine Frage, ob die damit verbundenen Darlehensraten auf Dauer tragbar sind. Bei der Antwort auf diese Frage sind Banken allerdings kritischer geworden.